东莞中秋楼市以蓄客为主 业内：2016年房价上涨高峰已过

受前期热闹行情推动，东莞中秋楼市并不寂寞。房企大多采取主动策略，利用小长假积极蓄客，冲刺金九银十。不过随着热点城市调控政策的陆续出台，东莞楼市也愈发让人捉摸不透:一方面，是房价高企触碰“天花板”，市场观望氛围渐浓；另一方面，是土地市场持续“高烧”，助推房价依旧坚挺,未来楼市走向愈发扑所迷离。

东莞楼市走向愈发让人捉摸不透

房企营销步伐加快，中秋以蓄客为主

受前两周开盘项目集中签约影响，加之中秋小长假市民出游、返乡增多，上周（2016.9.12-2016.9.18）东莞网签成交量明显下滑，共计签约1346套，但“茶山高价地”催熟“莞北”楼市，房价上涨依然明显，均价达14717元/㎡，同比去年同期增长43%。

据合富辉煌数据显示，上周房价出现了明显的区域分化，“莞北”和“水乡”片区上涨明显，其中“莞北”受“茶山高价地”影响，房价环比涨幅超过10%；成交量严重区域分化，集中于供应充足的大虎门片区，沙田、虎门两镇全市占比46%；受供应不足影响，上周6个区域0签约，有签约的27个区域中，仅有3个区域房价在万元以内，万元内房价正濒临绝迹。

而从入市情况看，东莞房企入市热情依然不减，但选择中秋开盘的项目并不多，中秋当天只有光大山湖城、松湖兰岸2项目开盘入市，但去化率都较为理想。其中，光大山湖城推出520套洋房吸引了上千莞深市民前来抢购，开盘2小时去货率已达9成以上。

与往年一样，借中秋节点暖场蓄客的楼盘也有不少，活动形式多以DIY、嘉年华、亲子互动等形式展开。另外，待售项目的营销步伐也明显加快，中熙君墅湾、松湖云樾、三正公园里等项目都在假日期间开放了样板房，多项目早已启动认筹优惠，预计9月下旬会迎来推货潮。

尽管东莞楼盘中秋不“打样”，但与前期的热闹相比，上周东莞楼市人气明显下滑。天为地产研究部经理邓咏玫认为，中秋期间楼市冷清，除了出游、返乡人增多因素外，东莞很多新品加推项目延时入市等待十一黄金周爆发，中秋供应后继乏力也是重要原因之一，另外，假日期间部分楼盘价格依然坚挺，也加重了购房者观望、等待的心理。

热门区域高位成交，深圳客外溢范围收窄

虽然受小长假影响，东莞住宅成交量有所下滑，但总体来看，东莞楼价仍然高位运行。从成交价格来看，上周东莞住宅成交均价14717元/㎡，环比小幅上扬4%，同比去年同期增长43%，呈量跌价稳趋势。

从开盘情况看，东莞楼市行情依然热闹。不过东莞房价一直高位运行，加上热点楼市调控政策相继出炉，东莞楼市受此影响也出现了一些变化：深圳客入市趋于理性，普遍楼盘深圳客比例明显下降，外溢范围有所收窄，仅临深片区、松湖片区等与深圳相连的区域仍对深圳客保持较高的吸引力，区域分化明显。

如上周入市项目中，无论是东坑的松湖云樾还是桥头的三正公园里，深圳客占比都不高，碧桂园城央壹品重点拓客对象主要是东莞本地客，即使销售行情热闹的光大山湖城，深圳客比例也回落至50%左右，该项目4月底开盘时，深圳客占比在60%以上。

中秋当天，光大山湖城开盘现场

价格方面，受热闹行情影响，房企入市定价依然坚挺。光大山湖城开盘前，项目一期尾盘均价15000元/㎡，二期开盘均价则达17000元/㎡，上扬13%，与4月底非毛坯公寓开盘均价11500元/㎡相比涨幅高达48%。

优惠力度方面，除了部分尾盘项目推出“中秋礼包”外，未入市项目让利入幅度都不是很大，如三正公园里洋房“2万抵5万”，碧桂园城央壹品诚意登记享“2万抵97折”，基本属于“市场价”优惠。对此，有分析认为考虑到东莞本地客购买力不如深圳客，且已被透支，建议开发商以合理的定价推量走货。

调控政策密集出台，楼市失控？

回顾整个上半年，房地产行业的多项指标大幅增长，一线城市及部分热点二线城市房价普涨，“受捧盘”频现，甚至出现“假离婚买房”等不良现象，引起了市场的关注和担忧。

据中国指数研究院公布的8月百城房价显示，全国100个城市新建住宅平均价格为12270元/㎡，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点；同比上涨13.75%，涨幅亦扩大1.36个百分点。这意味着100个城市的住宅均价环比连续15个月上涨。

楼市的持续火热伴随的是土地市场的失控。据有关数据显示，截止至8月底，全国已出现单宗土地超过10亿的地块超过300宗，其中溢价率超过100%的高价地在150宗以上，其中杭州、苏州、南京、合肥地价同比涨幅超过200%。而2015年同期单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗，其中溢价率超过100%的只有6宗。

为了给持续高烧的楼市降温，近期一些热点城市已陆续收紧楼市。当人们在期盼中秋假期到来之时，石家庄、郑州不声不响地出台了楼市调控政策，杭州也在上班第一天实施部分区域限购，加上之前的合肥、南京、武汉限贷、苏州和厦门限购，热点二线城市楼市调控甚嚣尘上。

东莞土地市场过火，楼市走向成谜

同样跻身房价涨幅前十的东莞，土地市场也随着热闹的楼市行情大红大紫了大半年。只要地块区位条件好、交通便利，东莞开发商呈现出一种不惜一切代价都要拿到地的姿势，造就“高价地”涌现，每平楼面价上万元直追当地住宅均价，如茶山地块楼面价为12118.97元/㎡，即使是房价上涨的8月，该区域的住宅均价也不过是10902元/㎡。

土拍市场高热

高价地频现预示着该区域未来房价将在2-3万以上，大力拔高当地房价水平，这促使周边各楼盘闻风涨价，市场上弥漫着恐慌性购房的气氛，而开发商们则更对下一次的拍地摩肩擦踵。

另一方面，东莞目前的房价也飙升过快，其中住宅均价过万的区域约有24个，过2万的区域有6个，实际上，房价2万以上的区域远超6个，这个数据还是不断上升，而8000元/㎡的区域寥寥无几。在8月中，东莞以3.85%的环比涨幅在全国排名第七，仅次于上海。

面对节节攀升的楼价、地价，在部分城市出台调控政策之后，东莞也悄然大幅上调了普通住房价格标准，这让不少人猜测是政府调控楼市的预警，虽然这猜测被市住建局否决，但住建局坦言会关注国内部分城市的政策动态，将在合适的时机出台合适的政策。

业内：2016年房价上涨高峰已过

    针对仍在“高烧”的楼市行情，合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺认为，一级和二级市场的火热，充分说明了当前东莞楼市预期仍然保持高位。一线土地市场的火热，说明开发商看好东莞楼市未来的发展。二级商品房市场火热，除了全国普涨因素外，东莞独有的地段，发展前景及供不应求的状况，导致房价高温难退。

    “东莞土地市场，已经不仅仅是区域市场了，它演变成全国性市场了。东莞地理位置得天独厚，未来众多利好，莞深同城趋势在加强，因此吸引到全国的房企抢滩东莞。所以。如果仅仅是看当前的房价与地价的匹配来看，明显是地价过高。但如果放眼未来两三年，或者是出于房企战略布局考虑，有些房企愿意冒这个险去拿高价地。”李兴旺分析道，“所以，当前的土地市场，已经不能用静态的传统的供求关系去解读了。”

    瑞峰数据中心副总经理李玲玲则表示，东莞逐渐步入存量市场，土地供应将逐步减少，企业储备用地承载着部分企业扩张与存活的战略。“目前多数品牌房企加大对存量市场的开拓和并购，东莞作为类二线城市，产业和人口流入被看好，所以依然还有较大的发展空间。”

    无论是全国还是地方，2016年下半年以来，楼市政策的总体趋势为松中有紧，尤其是“因城施策”方针，给地方政府更多的政策灵活性，根据每个城市的实际情况做出政策调整。

    “东莞非一线城市，也非省会城市，在莞城融城的大背景下，更多的是顺势而为。因此，东莞虽然有较大的政策收紧风险，但不会轻易出台，除非周边同级别城市相继出台了政策。东莞当前楼市严重受到供应不足的困扰，如果大幅加大供应量，对房价将会起到平抑作用。2016年房价上涨高峰已过，接下来将趋于平稳。”李兴旺告诉房掌柜。

    李玲玲则认为，国内政策风收紧，一方面是对市场风险的预警，一方面是利用杠杆疯狂获取高价地的市场现象。“房价疯狂的背后是宽容的信贷政策所致，为避免银行收紧开发贷风险，高杠杆企业应加快回笼资金适度降低杠杆。至于购房者，应认清房价的大趋势不会降，在政策最宽松的环境下，建议加快购房节奏，有利于降低购房成本，规避政策调控风险！”

    对于后市，邓咏玫则表示，以一线城市土地“逢拍必高价地”的趋势看待东莞，接下来开拍的地块依然会疯狂。“地价的高涨，抬高未来市场预期，大部分买房人的心理是‘再不买又更贵了’，未来房价还是会有看涨空间。”