“五一”东莞楼市开盘现场人气仍足 观望情绪浓本地客上场

　　从第一季度的大跳跃,走过4月“跌声”不断的嘲杂，东莞楼市开启了5月的大幕。这个传统的售楼旺季从“五一”小长假开始，正如这个节日“致敬劳动者”之意，这三天的房地产从业人员始终是在劳动的，而市场又回馈给了他们什么?一起来看看。

　　开盘现场人气仍然十足

　　通过东莞市房产管理局公众信息网的数据显示，五一节三天东莞楼市共成交369套，同比2015年的510套，下降明显;但三天的均价分别是13845元/㎡、15200元/㎡和14570元/㎡，却比2015年同期的9字头房价上涨迅猛。

　　虽然五一的网签数据不尽人意，但网签反应总是滞后于真实成交速度。五一三天，东莞多个楼盘集中开盘，虽然市场观望情绪渐浓，但不少楼盘销售状态良好，这些都将在后几天的网签数据中得以体现。

光大山湖城开盘现场

　　“五一”三天小长假，东莞有多个楼盘开盘，其中光大山湖城、春晖国际城、中惠嶺秀都选择在4月30日入市;3号别墅、碧桂园翡翠山则在5月1日进行新货加推;君汇半岛五一期间则加推400套，有30套特价房推出。其中，光大山湖城推出400套房源，销售良好。

　　4月30日，光大山湖城非毛坯高层产品开盘，上午推出300套，2小时不到宣告卖完。下午，山湖城紧急加推100套。据了解，开盘当天深圳客比例仍居高不下，售楼员表示至少达6成，“主要来自松岗、沙井。”

　　同天开盘的还有位于塘厦的春晖国际城和凤岗中惠嶺秀。春晖国际城推出的货量并不多，160套96-166㎡的洋房产品较为契合目前刚需和首改的市场需求。据了解，售价在1.6-1.9万/平，销售的非常快，在开盘后仍不断的有购房者来看房询价，多数为深圳客。

　　中惠嶺秀推出的是100来套洋房产品，以约2.2万每平的带非毛坯价格出售，吸引了大批深圳客，销售状态也非常良好。在4月初首期开盘的中惠嶺秀的查询价格是1.8万/平，这次开盘涨幅较明显。

　　不同于市场主流，在5月1日开盘的松山湖3号别墅销售的是豪宅产品-422～768㎡独栋别墅，单价3.8万/平。据了解，当天就销售近8成，总成交5亿，其中深圳客占一半。在目前小面积别墅当道的豪宅市场下，3号别墅可谓成功突围。

　　五一开盘的多个东莞项目销售情况仍较为理想，业内人士分析，在深圳325政策之后，东莞楼市受到深圳楼市的影响呈现下滑趋势，但这种影响对非热点区域影响大，像凤岗、松山湖、塘厦等热门镇区的影响则有限。而在五一推货的几个楼盘正位于热门区域，销售态势也较为乐观。

　　除了开盘之外，五一期间东莞还有多个楼盘展开了重要的活动节点，碧桂园城区项目帕克诺雅和茶山首府相继开放了展厅;虎门德基广场洋房和塘厦观岭高尔夫半山新品别墅开放样板房;石碣合信高价地广场开放销售中心，虎门万科云城开放展示区;各中暖场活动也不断，王洲湾1号举办五一劳动季，三天都有不同的活动参与……

　　东莞楼市观望心态变浓 本地客上场

　　虽然五一东莞楼市人气仍足，但市场预期仍在改变，不少购房者转向观望心态，更为理性，并不像之前那般冲动入市。同时多个现场反馈的信息表示，深圳客的比例在减少，由于新盘区位原因，东莞本地客积极上场。

　　在虎门一楼盘现场，房掌柜采访了两队购房客均是本地人，一队家庭全员出来看房，买房意愿大，已经看过了万科城、金地琥悦等多个虎门新盘，但并不肯轻易出手，“现在价格还有些虚高，不会追涨入市，房价是越追越涨的。”

　　另一队则是几个虎门本地老人帮孩子看房，在他们看来，虎门虽然吸引了很多深圳人过来买房，但真正住下来的很少，他们并不急于买房，观望心态比较强，“看到合适了再买。”但对于何为“合适”，老人们则没有统一说法。

　　虎门一业内人士表示，目前虎门楼市的竞争很激烈，区域内的多个开发商在同时开发，且产品类型重叠，都主攻刚需和首改洋房产品;同时受到新政影响，深圳客的上门量也少了，目前不少楼盘的认筹情况并不太好，主要以本地客为主。

　　同样的，在石碣和东莞、茶山等楼盘处，到访的也多是东莞本地客，如合信高价地广场位于石碣镇中心，销售中心开放日现场到访量可观，以本地客为主。

　　在塘厦，也有深圳客户纠结起来，一楼盘新开盘的售价在一万六到一万九每平之间，相较于观澜2.4万每平的洋房价格，这个价格销售较快。有客户在中午才赶过来，来自龙岗的汪先生还和销售争辩起优惠的问题，对于报出的一万八的价格，他还想再压一压，而一旁的妻子虽然也在认真听售楼员的介绍，却在转身的时候神态很不耐烦，似对买房已非常疲倦。

　　开放样板房的塘厦另一楼盘现场更为冷清，客户上门寥寥。由于该楼盘新推的是数十套别墅产品，定价较高，因此并不急卖，客户也都是自然上门。

　　而在多个踩盘现场，房掌柜注意到，热闹的楼盘总少不了中介的影子，一进入楼盘所在区域，就有无数的中介试图拦人，进入销售中心，中介人员的数量甚至远超过看房者。而一些未进行二三级联动的楼盘处则非常冷清。

　　二三级联动也带热了“街霸”现象，在很多楼盘的主出入口往往能见到很多竞争项目的销售人员在拉客;除了去对手那边拉人，“街霸”们还往往出没在发达镇区，如道滘菁英时代就在厚街布置了很多“街霸“，在主干道红绿灯等地方派单，还在附近安排有专车拉客送去销售中心。

　　东莞楼市后市如何?

　　我们先来看一组数据，在不断被“唱衰”的4月，据合富辉煌东莞研究部的数据统计，东莞4月一手住宅网签套数约7151套，环比3月减少25%，同比略增5.4%;东莞4月均价约13255元/平方米，环比3月上涨11%，同比大幅上涨43%，比去年同期涨了三四千元每平，量跌价稳成为东莞楼市4月的主标签。

　　值得注意的是，合富辉煌研究部还放出了一组数据，2016年4月深圳房价为4.9万/平，同比涨幅88%，东莞房价1.3万/平，涨幅43%，深圳和东莞的房价比从2015年4月的2.9升到了现在的3.7，深圳房价涨幅是东莞的2倍。“东莞与深圳的房价的差距在进一步扩大，这是深圳客疯涌东莞置业的重要因素。”

　　同时还需要留意的是东莞的库存，2016年1-4月东莞新增住宅供应面积仅240.7万平方米，约2.2万套，签约面积约374万平方米，约3.2万套，供求比仅为0.64：1，供不应求程度创历史最严重，“去库存时间低至2.2个月，较一年前大幅缩短了7个月。”

　　再看另外一组数据，在东莞中原研究部的数据中，4月销冠碧桂园成交29.2亿，环比增加2.5倍，同比增加8.5倍;光是松湖碧桂园一个项目就签约26.5亿，该项目在3月底开盘，4月进入签约高峰。暂退第二的万科成交15.7亿，环比同比同样是增长。截止4月底，万科共计成交55.2亿，已达成去年百亿业绩的过半，用时却只是去年的3分之1。碧桂园1-4月的业绩共计44.7亿元，万碧合计占了东莞市场五分之一的份额。

　　在市场激荡的时候，品牌房企更能留住客户，吸金功力更胜平常，市场的两极分化则进一步扩大。

　　合富辉煌研究人员表示，当前楼市总体仍处于供不应求和超低库存的态势，这决定了房价向下调整的空间和动力有限。但由于“3.25”新政已使民众对降低了对房价的预期，开发商不宜盲目乐观，应有危机意识，理性定价，培育和稳定市场预期。下半年供应放大，竞争加大，应保持价格平稳，赢得市场主动权。

　　东莞地理位置得天独厚，近两年莞深之间迎来众多交通和规划利好，莞深房价差仍在扩大。东莞生活配套和产业配套较成熟，是解决深圳人口与土地矛盾的最佳出口，莞深融城趋势不可阻挡，也不可回避，东莞城市发展及楼市前景将长期看好。

　　拓展：深圳楼市的“五一”

　　“五一”正是深圳325新政发布满一月的时间，新政以来，深圳楼市一二手房都受到了不少的影响，合富辉煌的研究数据显示，2016年4月，深圳一手住宅网签套数约2343套，环比3月减少49%，同比减少43%;深圳4月均价约49520元/平方米，环比3月下跌1%，同比大幅上涨88%。可以看出深圳成交数量下降近一半，但价格则较为坚挺。

　　在五一期间，深圳各个楼盘的看房人气也一般，还有不少楼盘调低了售价入市，如位于龙岗的华策中心城在4月30日开盘，售价在3.5万-4.2万/平之间，周边的二手房已到3.6万左右，这个价格比不少购房者预期的低，这次开盘据媒体报道销售了8成以上。