土地热来袭东莞掀涨价风波 市场刺激远不如珠三角他城

在“地荒”、“房荒”效应刺激下，品牌房企纷纷抢做“地主”，地价节节攀升，面对“面粉贵过面包”的市场行情，在“喊涨”呼声中，东莞房价直奔“1万5”。

不过，虽有引爆楼市，东莞房价一涨再涨，但与珠三角其他城市相比，东莞的催涨效应还是欠了一点“火候”。

刺激涨价风起

进入2016年，先是商住地供应持续偏紧，后有城市总规大幅裁减居住用地“补刀”，“僧多粥少”的局面下，东莞土地市场全面“开挂”。

7月初，莞城新地拍出12661元/㎡楼面价，当即引发全城热议，众开发商借此炒作预言城区房价“冲3”，多项目放话将停售涨价，虽然至今城区房价未见明显涨幅，但“看涨”后市已成舆论主流。而更早之前，横沥地、清溪地出世，也曾一度给临深项目带来了涨价动力，刺激区域房价稳步上扬。

作为房屋成本的重要组成部分，不断攀升的东莞地价，已成了区域房价的风向标，和近期东莞楼市热闹的导火线。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，莞城新地块出来后的一周（7.11-7.17日），东莞一手住宅网签均价约14901元/㎡，价格上涨4%，直冲“1万5”。据悉，这已是东莞房价连续3周出现环比上涨，连续12周周均价13000元以上。

日前，南城西平挂出了9万平商住地预公告，再次引发了大猜想，各大房企、媒体重点关注，中介喊涨借势催单，业主喊话“要抢到1万5楼面价”，“喊涨”声再起，好不热闹。

东莞涨价动力远不如珠三角

土地市场同样火热，同样受刺激出现房价上涨的，远不止东莞一个城市。近段时间，珠海、深圳等珠三角城市也增加了不少市场曝光度。

据房掌柜了解，东莞莞城地块成交一周后，珠海金湾区也拍出了新地，楼面价高达19050元/㎡，在此之前，金湾住宅均价最高才16000元/㎡出头。“出来过以后，周围的项目就疯了，一夜最高涨了4000元/㎡，原来16000元/㎡，一下跳到20000元/㎡。”珠海业内人士反映。

珠海金湾地诞生第二天，周边项目价格变动（数据来源中原地产）

而据中原地产数据显示，金湾地块出来后的第二天，除了少数离金湾地块比较远的项目没有涨价外，其余都涨幅在10%以上，最高涨幅达25%；金湾区旁边的斗门区，多项目受刺激也涨价1000-2000元/㎡不等。

更早之前，深圳龙华新地块楼面价更是被抬高到5.67万/㎡，高价地效应刺激深圳楼市，当晚就有楼盘暂停签署购房合同，第二天均价调涨5000元/㎡，还有不少看房者连夜赶去看房。“涨5000还是涨得少的，最多应该有10000，市场买不买账说不好，但现在价格确实是上去了。”深圳业内告诉房掌柜。

深圳龙华新高价地诞生

没有对比就没有伤害。虽有地块引爆楼市，东莞房价自开年以来也确实一直稳步向前冲，但东莞购房者还是很幸福的，皆因东莞涨价幅度与同样地块频现的珠三角其他城市相比，相对还是很“温柔”的。

东莞市场暂难接受高房价

2016年上半年，东莞房价涨幅领涨全国，但与珠海等“爆发式”的增长相比，东莞房价涨幅却是循序渐进式的，地块刺激效应往往需要消化一段时间才能体现出来。

对此，东莞中原地产市场研究部总监车德锐分析认为，这是城市特性决定的。在他看来，珠海、深圳等城市房价受地块影响波动大，主要原因可归结为三点：购房主体投资意识强，有一定追涨能力；长期处于房价高压区，有足够的时间消化；地块所在区域，有足够多的利好点可支撑楼盘炒高房价。

而反观东莞，追涨能力、高房价承受能力，即使是现在房价冲“1万5”的东莞楼市也有所欠缺的。“这跟东莞客户特性有一定关系。本地需求房产投资意识不强，即使投资房产也多是长租，注重投资回报率，而很少算转让升值部分，不会不断变现循环投资。成熟的楼市，是有一定投资行为的，这需要市场慢慢的引导。”

“目前东莞能承受稍大涨幅的区域，就深圳投资客活跃、房价也处于相对高位的凤岗等临深一带。”车德锐分析道，“总的而言，地块对东莞楼市的影响力要看区域，临深地块对区域房价的推动会更明显，非临深区域地块影响则比较弱一些。”

对于东莞的现有高价地块，不少开发商都“借地发挥”看涨后市，但车德锐却有不少隐忧。“地块产品投资性比较强，根据当前楼市发展趋势，东莞现有地块要有效消化，要么是东莞能引导本地房地产市场投资意识，有实力的本地客‘补位’投资需求；要么像以往一样通过‘时间换空间’，用7、8年时间来消化；最坏的是这批地块产品高位站岗，成为‘诱多’工具。”