地铁一响黄金万两？ R2线开通满月沿线物业价格波动不大

“有合适的房源，我再通知您吧。”挂了中介电话，梁小姐的心情有点小郁闷。好不容易在网上看到东城中心一套报价勉强能接受的房源，谁知打电话一问，却被告知房子已经被买走了。

“中介说是前几天卖掉的，松山湖那边来的人，业主加价18万，那人看了周边地铁口、商业环境，就拍板买下了。也不知是真是假，中介还说地铁开通后第二波深圳客已经来了，她这月成交了2套都是深圳客买的，其中一个买了东城中心复式的，还说准备再买一套投资。” 梁小姐吐槽道。

东莞地铁2号线开通满月，如东城中心一般的地铁盘，真有中介说的那么抢手吗？沿线一二手楼市都有怎样的变化？房掌柜特此展开了调查。

梁小姐看中的东城中心社区也是“地铁盘”

部分地铁口一手住宅领涨

早在地铁2号线开通前夕，便有“预言帝”发声表示东莞地铁开通会带来新一轮涨价潮。而从近期楼市行情看，似乎预言已经成真，部分地铁2号线沿线在售楼盘价格有所调整。

“旗峰站”附近的天骄御峰，黄旗山板块为数不多的豪宅项目，依托“地铁口”、“黄旗山下”的区位优势，自2014年入市其价格便一直在刷新城区房价新纪录。地铁开通后的第二周，项目推出最后一栋160㎡高层洋房，售价再创新高达25000元/㎡，而根据房掌柜监测，该项目在2016年一季度的第一波涨价潮中，对外价格备案是18000元/㎡。

天骄御峰最新售价25000元/㎡

 同处于“旗峰站”附近的万科中心当前售价16000元/㎡左右，而该项目5月底对外释放的均价则是15000元/㎡。项目售楼员告诉房掌柜，万科中心价格在近期确实有一定涨幅，目前已进入清盘阶段，仅剩10套31㎡和65㎡的非毛坯公寓。

碧桂园ParkRoyal，处于2号线“天宝站”和“东城站”之间的待售项目，有购房者反映，其被中介告知，该项目开盘将会卖近20000元/㎡，成为莞城房价新标杆。房掌柜致电项目销售中心确认，售楼员则表示“价格还不确定”，项目定价会根据下半年市场行情而定。

不过，从2010年开建到2016年开通，能与地铁2号线挂钩的土地已几乎被抢滩的开发商分食完毕，目前在售的真正的“地铁盘”寥寥无几。因此，也有分析认为，近期部分地铁盘的涨价现象，主因在于住宅市场库存不足、供不应求所致，与地铁开通实则关联不大。

“感觉地铁开通后对于住宅的拉动不是很大，很多项目本身在之前就已经透支了项目上涨的空间了。”一品牌开发商项目负责人告诉房掌柜。

沿线二手房市场变化不大

在今年城区“涨价潮”中，“西平站”附近的景湖时代城二手房被推上了18000元/㎡的高位，这让业主黄先生兴奋不已。于是，有意换房的他也加入了“等地铁”行列，只盼着地铁开通能给他带来更多的收益再放盘。

不过，一个月过去了，期盼中的“涨价”却是迟迟没有到来，业主群里的讨论也没从前那么热烈了，黄先生也慢慢冷静了下来。“时代城的房贷已经还清，现在也不急着卖房了，先观察一下市场，有机会再考虑买二套吧。”

景湖时代城房价波动不大

其实，不只是景湖时代城，房掌柜从多家中介机构了解到，尽管不少业主对于地铁的拉动效应都抱有很高期望，但从地铁开通满月的市场行情看，现实却似乎没有想象中的丰满。

“地铁开通，二手市场也没有很明显的变化。”东莞泛联房地产公司品牌运营策划总监罗平告诉房掌柜，相较从前，近期市场更为理性一些，主要表现为业主反价现象变少了，买家出手也更为理性，通常会货比三家不再追涨抢房。

金信联行相关负责人也表示，业主捂盘惜售“等地铁”现象，其实只是个别现象，并不普遍。“地铁2号线开通近一个月的时间，地铁沿线物业一度成为市场关注对象，但是对于整个楼市来说，影响并不十分明显。”

地铁盘价格已被“透支”？

自地铁2号线开建以来，“地铁物业”这个卖点便一直成为沿线物业的炒作卖点，不管是一手房还是二手房，都已经历过若干次涨价。加之东莞轨道交通网络还没完全铺开，地铁所带来的经济效益与北上广深其实还有很大一段差距。

因此，也有业内人士提醒，地铁对沿线房地产的推动作用不是立竿见影的，不是所有地铁物业都能在地铁开通后都会快速上涨。“如今不少地铁盘价格已处相对高位，甚至透支了未来几年的上涨空间了。”

金信联行相关负责人认为，地铁对房价的影响主要体现在地铁规划和建设初期，简单来说，就是地铁线路前期规划时，沿线房价会涨一点，开工建设时再涨一点，等地铁建成开通之后，其房价涨幅反而会有所回落，价格也会在一定程度上逐渐放缓。“主要原因在于，地铁利好效应早在地铁开通前就提前释放出来了，等地铁真正开通后‘地铁房’的概念已经透支，房价自然不会呈现大幅上涨。”

不过，地铁开通满月，虽然没对房价起到大幅度的拉动作用，但对于交易活跃度的影响还是不小的。“原本地铁周边比较不好卖的房子，因为地铁2号线的开通成了热门选择，这类型房子从客户带看到成交，时间上明显缩短，成交率明显提升，而且随着地铁开通，不少置业者也会把‘地铁房’列为置业考虑对象。”金信联行品牌部策划主管李兰娟透露。

罗平也表示，从长远看，地铁对其沿线物业的保值、增值，以及未来稳步上涨的发展空间是肯定有利的，而且，地铁的流通性也会给地铁口周边商业带来直接影响，从而给周边房地产市场带来“变数”。

科普

不是所有物业都可以叫“地铁盘”

“离几公里远的房子也称地铁口，现在谁愿意走几公里路？距离地铁还要5.6公里，说成双地铁口洋房！”地铁成了近期各大购房群的热门话题，“地铁盘”也再次躺枪成为吐槽热点。

确实，自东莞启动“轨道交通规划”以来，“地铁盘”、“地铁物业”便应运而生，成为了近年莞深置业者的“首席宠儿”。然而，并非所有物业都可以叫“地铁盘”的。

金信联行相关负责人告诉房掌柜，一般来说，距离地铁站点步行5分种内的房子，称之为“正地铁房”；10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”，距离不同，房价、升值空间也不一样。

金信联行市场研究部认为，房产的升值不能单靠地铁来拉动的。从宏观上看，它与当时的经济水平、产业结构等诸多因素有关；而从微观上看，还要看楼盘自身品质、内部配套、环境等因素。“所以，对于地铁房的升值空间，不要盲目，要有清晰而全面的认识，地铁的开通会为高品质楼盘‘锦上添花’，提升项目附加值，但不会给低品质的产品‘济困解危’。”

“购房者要切忌跟风，而忽略了物业本身是否契合居住实际需要，要结合自身综合因素，及升值空间的关键要素考虑。购房者可时刻关注地铁规划进程和环境影响，适当取舍，在适当时候出手投资或甩卖，才能规避不必要的风险。”