国务院支持发展住房租赁市场 业内：租金回报低东莞房企难入场

2016年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下称《意见》），出台支持住房租赁政策，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，深化住房制度改革，实现城镇居民住有所居目标，同时促进楼市去库存。

据房掌柜了解，《意见》涉及培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等六大措施，鼓励房屋出租。

政策亮点

培育市场供应主体，发展住房租赁企业

《意见》中，明确提到了培育市场供应主体，包括发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房。

其中，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务中，提及支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

其实，近几年国内也陆续有房企和中介公司尝试涉足住房租赁业务，似乎，从2014年雷军对YOU+公寓进行大手笔投资开始，公寓租赁市场的发展便一发不可收拾。两年时间，包括YOU+、青客、如家、链家等各类企业，以及万科、招商、金地、阳光城等开发商也纷纷加入了抢食公寓租赁市场的大军。

在东莞，住房租赁供应主体也有了新变化，除了传统的个人租赁这个主力外，近年也催生了新型的租赁项目，典型代表，是推介“拎包入住”新式“租生活”的万科驿（更名万科泊寓），针对年轻群体，提供特色“公寓租赁服务”。

另外，住房和城乡建设部副部长陆克华也透露，在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租，租赁企业仅占10%左右的份额。而成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源的占比是30%左右，我国发展住房租赁市场还有很大的发展空间。

支持租赁住房建设，允许改建房屋用于租赁

虽然一二线城市楼市持续火热，但是部分城市去库存压力不减，特别是商业性质的商品房数量规模仍显巨大。《意见》中，支持租赁住房建设的同时，明确提出“允许改建房屋用于租赁”。

《意见》提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。

加大政策支持力度，给予税收优惠

为加快培育和发展住房租赁市场，《意见》中，还明确提出，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，将加大政策支持力度，其中给予税收优惠政策最为吸引人。

落实营改增关于住房租赁的有关政策，对于个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

另外，《意见》还提到将“完善供地方式”，提出鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

东莞观点：

租金回报低东莞房企难入场

东莞房地产协会秘书长陈骏良：

尽管政策中有提到鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，但在陈俊良看来，应该不会吸引很多的东莞房地产企业进入市场，主要是因为发展租赁业务一般都使用科研、工厂等非房地产开发用地，如果是使用真正有产权的房地产开发用地去做租赁，就东莞目前的租赁市场来看，不仅市场回报周期长，开发成本高，租金回报也非常低。

至于“允许商业用房改为租赁住房”这一点，陈骏良则表示，政策没那么容易实质实施和落地，都是一个大政策，整个操作不是那么容易，设计到规划等各方面因素。

合富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺：

此政策更多的是针对一些产业园、科研等非住宅类的产品，而不是主流的商品房，应该不会吸引到真正的开发商企业进入租赁市场，除非是强制性的。开发商企业从自身角度出发，肯定不会愿意去租赁市场，这意味着开发商要持有物业，不是说所有开发商拥有这种实力。

《意见》提出允许商业用房改为租赁住房，李兴旺分析认为，这对东莞乃至全国的商业去库存都将起到较大促进作用。不过，另一方面，土地用途调整为居住用地，用水、用电、用气价格按照居民标准执行，又将一定程度上影响东莞公寓市场的销售。

网友leaf：

东莞的房子那么好卖，开发商不会放着现钱不要改受租金，住房改成租房的话，开发商的资金回笼容易出现问题，这样一来，开发商、银行等多方面会很被动吧？我觉得这个政策不太适用于东莞咯~不过万科之前的青年公寓好像也在实行这样的租赁制度，不知道现在运营的怎么样了？

他山之石：

北京市房地产协会秘书长陈志：

目前我国住房租赁业发展并不完善，租赁在房地产市场中占比非常小，这是因为在过去一段时间对房地产发展的思路更多倾向于增量，所带来的弊端，就是有些城市在没有做好整体规划、供需判断的情况下急于增量，出现房产供大于求的过剩局面。

现在房地产已过度强调金融属性，要打破这种冲动，就要通过租赁市场的完善和服务推进。因此，必须意识到城镇化进程中，鼓励享受均等社会公共服务是必须要做的事情，并不意味着在人们进城后都在城里自己买一套房，也可以通过租赁方式解决。

接下来在新政实施过程中，可能面临的最大难点，应该是对应人群是否有租赁能力，特别是中低收入阶层是否有能力支付。在税收安排与优惠方面，是否能让利益回到鼓励推出自有住房的人群当中来，以及具体保障的法律和监管如何落地。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进：

鼓励个人出租自住房，实际上是鼓励住房投资行为，这对于后续房地产市场的投资行为有积极引导作用。同时，允许商业用房改变为租赁用房，这是目前去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产等有积极意义。

培育住房租赁市场，打通购租并举市场，是我国住房体制改革的重要组成部分。此次国务院住房租赁政策，顺应住房市场改革的需求，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。后续包括各大部委、地方政府、企业、消费者和投资者等将基于此类政策精神而积极落实，进而会有更多细化的政策和相应策略出现。

同策咨询研究部总监张宏伟：

税费政策、租售并举等措施，对中高端租赁市场来讲，人才公寓、长租公寓来讲迎来了新的机会，酒店式服务公寓将迎来新的发展机会 ；而对于低端租赁市场而言，尤其是从保障性住房的角度来讲，公共租赁房货币化，有助于解决低收入家庭的居住问题，再加上PPP模式的介入，租售结合方式的推进，也有助于解决住房闲置库存问题；对于商办物业来讲，由于水电、税费等的减免，经改造后也可以进入租赁市场，这也有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。

方圆地产首席市场分析师邓浩志：

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，适合现在的市场。如果商业用房可改为租赁住房，首先公寓可获得正名，目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规；其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营，未来公寓成交或“量增价跌”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：

住房租赁堪称房地产第四级市场。它可以有效盘活存量住房资源，解决更多人口的居住问题，满足民生需求。

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国务院鼓励发展住房租赁市场轨迹

在去库存和推动城镇化大背景下，政府鼓励发展住房租赁市场，已并非第一次。

早在2015年1月，住建部便印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。此后，国务院多份文件提及推动房地产中介和租赁市场发展。

2016年5月4日，国务院总理李克强主持召开的国务院常务会议上，也明确提出了“确定培育和发展住房租赁市场的措施”的指导思想。

2016年5月6日，住房城乡建设部副部长陆克华也国务院政策例行吹风会上，提出将通过培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等措施，以培育和发展住房租赁市场。

2016年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，加快培育和发展住房租赁市场。