东莞仅剩10个镇房价未破万 扎堆分布大石龙、东北片区

　　集中分布大石龙、东北、水乡片区

　　从片区分布来看，这些房价仍在低处的镇街，主要集中分布在经济、楼市发展相对落后的区域。其中，大石龙片区房价万元以下镇区最多，除了石龙均价突破1.1万以上，片区内其它如石碣、石排、企石、茶山4个镇区，房价均在7、8字头徘徊。

　　而房地产发展一直落后，地理位置又偏居一隅的东北片区也近乎如此，在东莞10个万元以下房价区域中占了3个名额，其分别是横沥、桥头和谢岗。从7月签约均价数据来看，横沥和桥头房价均已维持在8字头，而谢岗由于一直以来无新盘供应，导致并无实际成交，但按照其2015年的成交均价和区域楼市潜力来看，房价也应该在万元以下。

　　除大石龙片区和东北片区以外，房掌柜还发现，涵盖镇区最多、楼市一直呈现不温不火的水乡片区，也是目前东莞房价较为低洼的区域之一。不过虽然片区内仍有中堂、洪梅两个镇区均价仍在万元以下，但从7月签约价格来看，中堂、洪梅的房价却均在9400元/㎡以上，房价破万的潜力相对较大。

　　另外，2016年楼市表现仅次于临深的松山湖片区，也有一个镇区房价仍旧未过万。据7月签约价格显示，分布于松山湖片区的东坑楼市均价为7861元/㎡,在全市房价排名中，除谢岗以外，仅略高于企石和茶山。

2015年上半年东莞部分区域住宅成交情况

　　房价原本低洼 外来拉动力不足

　　值得注意的是，虽然上述区域房价仍未破万，但同比去年7月部分区域仍是拉升不少。譬如横沥7月网签均价8786元/㎡，同比上涨51%，位于水乡的中堂涨幅也在50%，而洪梅房价同比去年亦上涨42%。此外，除茶山、东坑、石碣以外，其它几个镇区房价涨幅程度也都在30%以上。

　　房价涨幅程度不小，为何这些地区房价还处于低洼区域呢?据业内人士分析，一方面是因为这些区域原本房价就低。据2015年上半年东莞各区域住宅成交数据显示，中堂、洪梅、石碣、茶山等10个目前房价万元以下的镇区，其去年上半年的成交均价都在5、6字头左右，处于东莞当时房价水平的下游。

　　另一方面，由于地理位置不够优越、区域交通较为落后、片区供货量明显过大，去库存压力大，以及内部市场需求十分有限等多种原因，导致相对不受深圳客的青睐，也是这些区域房价得不到较大拉动的重要因素之一。

　　中原地产市场研究部总监车德锐在分析大石龙片区楼市时就曾表示，企石地理位置非常偏、人口非常少，因而导致外来和内化需求都较为有限。而石排也是差不多情况，它本身的利好跟车站枢纽，交通这些关系度不大，跟轻轨也很远，10年以上，或者15年以上的利好太长远，导致开发商们不太关注这些地方。

　　而东北片区中作为三线镇区的横沥和桥头，据研究人士分析，同样也是经济仍欠发达，人口结构单一，消费水平较低，这让不少开发商和投资者对该区域房地产开发前景存在顾虑。另外，政府在推地方面没有把重心放在这些区域，也造成了整体楼市的发展缓慢，从而进一步导致楼价上升缓慢。

　　交通便利价格洼地吸引置业 房价上升潜力大

　　截止7月底，东莞仅剩不到1/3的区域房价在万元以下，且有多个镇区房价已经企稳9字头。此外，本月东莞还有12个镇区普通住宅均价过1.35万/㎡，全市房价重心不断上移。那未来，这些名副其实的“价格洼地”镇区的房价走势又将如何呢?

　　业内人士分析认为，目前东莞房价太高，不少客户持续观望，特别是临深区域房价已在2万每平左右，入市门槛太高以及投资空间收窄，将催使深圳客转向交通相对便利的价格洼地置业，从而拉动当地房价上行。而另一方面，随着深圳客向东莞各个区域不断深入，临深片区逐渐失去主导地位，市场将形成“多足鼎立”格局。

东莞住宅库存消化周期

　　另外，由于当前东莞楼市供不应求的局面较为紧张，据中原地产市场研究部统计数据，截止2016年7月31日，东莞住宅库存量为307.05万㎡，消化周期已缩短至3.1个月。因此，业内人士普遍预测，未来东莞楼市新增供应明显放量的低价区域，其成交量和成交价格也将得到提升。

　　而据房掌柜了解，在这些房价仍未的破万的区域中，下半年洪梅新盘天御湾花园将新增供应预计约10万平，茶山也预计有碧桂园茶山首府、广源纳帕溪谷两个楼盘将入市，而石碣亦同样有中熙君墅湾、合信高价地广场，以及碧桂园珑远紫宸府一期共计潜在供应18万平。

　　此外，横沥、桥头虽也将分别有御河湾花园和三正公园里楼盘将面世，但由于这个区域内供应量已经较大，竞争十分激烈，因此据业内专家分析，房价大幅上涨的可能性较小。

　　东莞中原地产策略研究中心总监车德锐在房掌柜采访时曾表示，茶山靠近东城，可承接部分资源，同时又处于价格洼地，会成为置业者眼中的首选，房价上行潜力大。而石碣，由于地理位置靠近城区，周边配套较为完善，房价上涨动力也较充足。