中原：东莞房地产调控新政解读及后市预判

[1]政策出台背景

• 高价地潮

众多外来品牌房企看好东莞房地产发展前景，紧张的土地供应引发本土和外来等多家房企疯狂争抢，9月连续拍出7块商住高价地，楼面价全部破万，面粉价基本与面包价一致，溢价率均在378%-689%之间，高价地潮迅速推高市场预期。

• 房价上涨过快

2014年前两年东莞房价走势相对平稳，进入2015年房价加速上涨，全年累计涨幅15%，而2016年东莞各镇区房价全面飞涨，今年初至今全市住宅均价累计涨幅高达47%。

• 投资投机需求大批入市

今年以来大量深圳投资客涌入东莞炒房，加上近期高价地潮愈演愈烈，继续带动投资投机需求大量入市，东莞房价高位风险加剧。

9月上演史上最强高价地潮，频出高单价、高总价、高溢价率高价地。

房价过快上涨，2016年前9个月累计涨幅高达47%。

[2]政策调控目的

• 抑制投资及投机需求

通过限购、限贷政策的叠加，重点抑制投资及投机需求，明确支持合理的居住需求。

• 抑制房价过快上涨

通过“限价”打击恶意推高房价的行为，限购限贷叠加抑制投资及投机需求，给市场降温，

稳定市场预期，从而抑制房价过快上涨。

[3]政策制定考虑

• 考虑到抑制投资及投机需求，抑制房价过快上涨；

东莞市住建局住房科相关负责人表示，政策出台的初衷主要是为了遏制市场过热的投资投机需求，同时保障刚需及改善型需求。

• 考虑到莞深融城对东莞城市经济发展的重要性；

东莞市住建局相关负责人表示，之前考虑到区域经济联动与融合，东莞会谨慎出台限购，但由于今年房价一路高歌猛进，限购被逼出台。此次限购政策出台，相关负责人也坦言，莞深融城是大势所趋，确实要考虑到年轻人才在东莞买房的居住需求，政策要尽可能做到不“误伤”，也考虑到东莞外来人口比重较大的人口结构，政策对于非莞籍首套住房并没有任何影响，非本市人口仍可无条件购买首套。

• 考虑到国家购租并举住房制度改革的方向;

• 更考虑到了通过供给侧结构调整发挥房地产业在推动东莞产业转型升级中的积极作用。

目前中央正在进行供给侧改革政策，沿着政策改革思路方向，体现出这次政策调控通过土地环节进行一些政策的制定来推动东莞产业转型升级。

[4]主要政策解读

 加大居住用地供应统筹力度

适度调整我市房地产用地供应结构，适当增加商品住房用地的供应规模。 盘活各类存量房地产用地 ， 从 “ 三旧 ” 等城 市 更新项 目中 挖掘 开发 增量 ， 统筹平衡 商业 业 、 居住 、 工业及新业态等改造项 目 规模 ， 适当增加住房供应。 。优化住房供应结构，适当增加中小套型住房供应数量，支持刚性购房需求。优化土地供应模式，挂牌公开出让的商住用地， 土地溢 价 率超过 一 定比例的 ， 由竞 价 转为竞配人才住房或保障性住房面积 ， 或竞装配式建筑比例。市国土部门及时向社会公布土地供应计划，充分发挥土地调节房地产市场的作用，稳定土地市场预期。

解读： 政府调控融入了供给侧结构改革的思路，从供应侧去调整，主要有三个方面作用，分别是提升城市形象、吸引人才和应用新技术。（1）通过三旧改造盘活土地资源，提升城市形象。（2）优化住房供应结构，适当增加中小套型住房供应数量；土地溢价率超过一定比例，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，增加保障性住房，保障低收入人群、引进留住人才。（3）土地溢价率超过一定比例，由竞价转为竞装配式建筑比例。装配式建筑属于绿化、环保新技术建筑。房地产融入新技术升级，体现东莞政府在产业转型升级方面，希望在房地产领域有所突破。综合反映，东莞政府在供给侧结构改革调整问题上考虑比较周全，政府希望在提升城市形象、吸引人才和应用新技术这三个方面发挥，使房地产在东莞产业转型升级过程中起到一定的积极作用。

 实施房价备案制度

由市发改、住建、房管部门对房地产开发企业的价格行为实行联动监管。从2016年10月7日起，新建商品住房项目到住建部门办理预（现）售前，需先到发改部门办理销售价格备案，备案价格在网上公示，取得预售证（或现售备案证书）后，在房管部门办理建档时备案价格将被锁定， 实际 成交价 格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15% ，房价一经备案两个月后方可调整。2016年1月1日后取得预售许可证（或现售备案证书）的在售商品住房项目需于2016年10月20日前到发改部门补办未售出住房的房价备案手续。

解读： 这不是东莞最新出台的政策，早在2011年5月16日东莞政府就出台东莞版的“一房一价”政策，又在2011年8月东莞又发布《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》，规定新建商品房实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15%，否则自动锁定交易。事实上当年该政策出台后收到了有一定的调控效果，所以东莞政府本次调控重新再启用该政策。政策要求开发商对预售房源实行明码标价，一房一价，并明确实际成交价格不得高于备案价，降价幅度不超过15%，即在备案价的基础上，最多可以打85折。开发商对未来价格预期将直接影响备案定价及后期营销。

 实行住房限购政策

自2016年10月7日起，在本市行政区域内，对拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房； 对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本 市 户籍居民家庭 ，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。限购时间认定：新建商品住房以商品房买卖合同网签时间为准。住房限购政策视具体情况适时进行调整。

解读： 这是东莞首次启动限购政策，这次限购仅局限于一手新房领域，未涉及二手房，反映政府主要针对新房市场过热采取限购政策，同时叠加“一房一价”政策打击推高房价行为。

 完善差别化住房信贷政策

根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号文件规定，实施限购城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。自2016年10月7日起，对我市相关差别化住房信贷政策作如下调整：

（一）居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。

（二）对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，贷款最低首付款比例不低于30%。

（三） 居民家庭拥有1 套住房且相应购房贷款未结清 ， 再次申请 商 业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40% 。

（四）对于拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。对于本意见实施之前已签订认购书且交付定金、或已交付首付款、未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件或首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。人民银行东莞市中心支行、东莞银监分局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付款比例。各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。

解读： 从限贷政策看，无房无贷、有贷款记录无房、有1套房贷款结清的首付比例均不低于3成；有 1套房贷款未结清首付比例不低于4成，2套及以上无法贷款，而调整前，有1套住房贷款未结清首付比例不低于3成。与其他一二线调控城市相比，东莞限贷政策较为温和，反映政府响应国家调控方向同时，明确支持合理自住需求释放。

 创新住房保障方式，建立完善科学的住房保障体系

加快 培育和 发 展住房租赁 市场， 逐步建立购租并举的住房制度 。 制定支持住房租赁消费的优惠政策措施 ， 引导城镇居民通过租房解决居住问题 ，形 形 成 先租后买 、 梯度消费 、 购租并举的住房消费模式。 搭建住房租赁平台，发展规模化专业化住房租赁机构，提高房屋租赁市场的透明度和运行效率，拓展房屋租赁的新兴配套服务领域。研究完善公租房货币化的相关政策措施，提高公租房等保障方式的覆盖率和普惠度。鼓励和支持镇街、园区盘活存量资源，加强对人才住房的支持力度。加快建立人才住房供应和分配体系，规划建设一批人才公寓，形成面向人才量身定做且具有政策优惠性质的住房。同时，通过制定相关配套政策鼓励社会资本参与投资建设。

解读： 注重建立购租并举的住房制度，灵活盘活存房，解决城镇居民居住问题。反映东莞政府不但为了调控而调控，而在调控的同时贯彻和实施国家购租并举住房制度改革，这是其他城市没有的。体现了东莞政府对中央政策方向非常明确并理解到位，调控和改革都一并考虑周全，是一个有智慧的政府管理层，这值得称道。

对东莞新政调控简要点评：

• 考虑周到，非常合理。

这是东莞首次出台限购政策，重点在于抑制过热的投资及投机需求，同时明确支持合理的居住需求，保障刚需及改善需求的释放。此外，还考虑到东莞外来人口比重较大的人口结构，政策对非莞籍首套住房没有任何影响，非本市户籍居民家庭仍可无条件购买首套。更考虑到了莞深融创对东莞城市发展的重要性，在开放度和遏制投资投机方面，都努力达到平衡，保证人才在东莞置业安居，政策已尽可能做到不“误伤”。

• 市场由投资性逐步回归自住性。

投资客退潮，房价滞涨，然后逐步回归理性，市场由投资性逐步回归自住性。

• 不是为了调控而调控，抓住机会优化改革帮助推动东莞经济产业转型升级。

东莞政府对楼市不是为了调控而调控，而是抓住这次调控机会，进行房地产业的优化或提出建议和改革，促使能够帮助推动东莞城市经济产业转型升级。

[5]调控强度分析

东莞史上最严厉的调控政策，在珠三角内调控严厉程度仅次于深圳。

• 限购政策，针对本市户籍的限购力度，与北京、上海、广州、深圳、厦门力度相同，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房。

• 针对非本市户籍的限购力度比北上广一线城市明

显要小得多。非本市户籍居民家庭在东莞最多可以购买2套房，其中第1套无限制。

[6]政策问答解释

①：我是外地户口，在东莞有1套房，还可以再买吗？

 可以。只要你提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，就可以再买一套。

②：我在东莞已有2套房，贷款都结清了，还可以买吗？

 不可以。在东莞已有2套房的，本市户籍和非本市户籍都不能再购买第3套。

③：我在外地买了一套，贷款未结清，我可以在东莞买一套吗？

 可以。非东莞户口，在东莞最多可以买2套。但因为你外地那套贷款未结清，你再买一套首付要4成。

④：在东莞如果没有连续交1年社保或个税证明的非东莞户口，名下没有房产的可以买首套房不？

 可以。非东莞户口，在东莞购买第1套房不受限制的。

⑤：非东莞户口在东莞有1套房，但没有自购房之日前2年内在本市逐月连续交1年社保或个税证

明，可以购买吗？

 不可以。政策规定非东莞户口在东莞有1套房，必须要提供自购房之日前2年内在本市逐月连续交1年社保或个税证明，

才可以购买第2套。

⑥：在本市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商

品住房，如果买第3套不需要银行贷款，全额付款可以买吗？

 不可以。限购政策规定本地户籍居民家庭最多只能买2套。

⑦：10月7日新政前，如果已经签了认购书交了定金但是还没有签约，首套是否可以做

2.5成？

 可以。只要你提供认购书及定金电子进账单原件或首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执

行。

⑧：新政对商业性质的公寓没有影响吧？商业性质公寓仍然是不限购不限贷吗？

 不受影响。因为这次政策主要针对住宅市场调控，不涉及商业市场，商业性质的公寓仍然不限购限贷。

⑨：新政对二手房交易有影响么？

 限价和限购政策只针对一手房，不涉及二手房市场，但是限贷政策对二手房交易有影响，主要首付比例之前

提高了。

[7]对市场的影响及后市预判

（1）新房市场

市场预期转变，近期带来浓厚观望气氛，预计成交出现明显萎缩，后市房价调整空间或超过10%。

• 限购、信贷限制、第三套全款，三重政策叠加，可以说，这是东莞史上出台的最严厉的调控政策，而且，放在珠三角，调控严厉程度也仅次于深圳。楼市调控政策一出，市场预期转变，近期带来浓厚观望气氛，预计成交出现明显萎缩。投资客受政策影响较大，改善需求受首付提高也会大幅缩减，买卖双方博弈加剧，最终导致价格下调，房价预计调整幅度超过10%。商业性公寓不限购限贷，政策有利于去化商业性公寓高库存。

• 本次政策主要针对住宅市场的调控，商业性住宅不受影响，商业性公寓仍不受限购限贷。目前东莞商业性公寓整体供应量比较大，库存量高，消化周期比较长，而未来整个公寓市场，大部分均属于商业性公寓，该政策有利于去化商业性公寓库存。投资客退潮，临深区域受影响比较大。

• 东莞“限价+限购+限贷”组拳出击，对投资及投机需求打击比较大，必然导致投资客退潮。

目前东莞房价上升至高位后，市场成交大部分以投资客居多，尤其近期高价地潮后市场投资需求高达50%以上，其中临深区域投资客集中最多，因此预计政策出台后，临深区域受影响比较大。尤其临深区域目前价格高位，客户观望存在，在深圳客投资退潮后，出货压力更大。

城区近期供应紧张，房价坚挺，但明年放量，市场仍然有调整的空间。

• 城区市场方面，截止9月底城区住宅库存量仅为36万㎡，消化周期为3个多月，而洋房9月库存仅剩下1400套左右。近期供应依然紧张，房价仍继续坚挺。据东莞中原监测显示，明年城区供应放量会加大，预计有碧桂园、金地、宏远、万科、融创等品牌房企项目在售，市场仍然有调整的空间。

购房入市门槛大幅度提高，预计成交明显萎缩。

• 新政后，首套刚需自住房的首付比例从2.5成上升至3成（实际上之前大部分开发商只做3成），前后基本无差别，但目前东莞房价高位，刚需首付已基本在40万左右，与刚需逐渐无缘。新政前，若首套未结清，在东莞购置第二套房（建面130平），所需首付已基本去到80万左右，购房门槛大大提高近20万，改善需求受首付提高将会大幅缩减。购房入市门槛大幅度提高，刚需无缘、改善无力，预计成交明显萎缩。

深圳客高位观望，成交比例大幅下降，本土客户比例大幅上升。

• 深圳客已经先知先觉，高位观望，9月底楼市开盘项目中深圳客成交比例已出现明显下降，由于深圳客对政策敏感度高，市场预期转变，观望情绪会加重，预计接下来深圳客成交比例将大幅下降，相应本土客户比例会大幅上升。

近期市场处于政策消化期及观望期，市场买卖双方处于僵持胶着阶段，明年主调是高位分化调整。

• 明年随着供应大幅上市，投资预期转淡而导致深圳投资需求减弱，而莞深自住需求则受到高房价抑制，后市需求不足，库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡；同时各大品牌房企冲刺新高的业绩目标，以价换量为王道。部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目的售价会领降市场，率先理性回归，会带动整体市场价格回归理性，高位分化调整是明年的主调。

（2）二手房市场

政策整体利好二手房市场，预计未来二手房成交出现明显放量或超一手房成交量。

• 政策出台后，二手房市场同样进入政策消化期，短期市场观望气氛浓厚；

• 二手房本来价格没有被整体炒高，它对于一手房有价格优势；

• 一手房价太高，刚需客大部分买不起一手房，只能选择价格相对便宜的二手房；

• 换房客想买一手房，由于一手房首付提高，资金不够，需要卖掉一套，整体市场换手率会上升；

• 政策调控改变市场预期，业主有机会让利调价促进二手房成交；

• 本土改善需求在购房群体中的比例将会有比较大幅度的提升，发展商会加大本土三级中介的联动合作；

• 政策打击投资投机需求，有机会逼出这些房源供给市场，部分业主或急于抛售，二手房市场或会出现不少笋盘；

• 受政策调控的影响，二手房市场中前期涨幅过大的热点楼盘的价格会有比较大的调整压力。

[8]给开发商的建议

理性参与土地市场招拍挂，严控拿地成本。

• 政策调控下，市场需求减弱，市场预期发生转变。建议开发商重新审视市场变化，及时调整心态，理性参与土地市场的招拍挂，要严控拿地成本。

对市场预期不要过分乐观，在备案价格定制上预留后市调整空间。

• 此次实行新建商品住房明码标价，这与2011年东莞政府实行“一房一价”严控楼市价格虚高的手段基本一致，但从2011年该政策效果反映，备案价格调整比较艰难。开发商对未来价格走势预期非常重要，直接影响备案价格定价并影响后期营销。由于政策规定实际成交价格不得高于备案价，未来最多只可以打85折，太大幅度折扣无法网签，假若开发商备案价格定得太高，若面临市场上个别开发商备案价格低于市场且出现大幅度折扣让利，则到时自身明显无优势，会变得很被动。因此建议开发商对市场预期不要过分乐观，在备案价格定制上预留后市调整空间，避免后期太被动。

后市形势严峻，理性定价抢跑才是王道。

• 东莞“限价+限购+限贷”组拳出击，对市场影响还是比较大，主要是对投资及投机需求打击比较大。目前东莞房价上升至高位后，市场成交大部分以投资居多，尤其近期高价地潮后市场投资需求高达50%以上，临深区域投资客集中较多，因此预计政策出台后，临深区域受影响比较大，深圳投资客退潮会比较明显。市场预期发生转变，观望情绪会逐渐加浓，加上东莞二手市场以及惠州市场的分流，后市形势逐显严峻，尤其临深区域目前价格高位，客户观望存在，在深圳客投资退潮后，出货压力更大，因此理性定价才是王道。加上后市供应不断加大，整体需求减弱下库存持续回升，供求关系从现在的供不应求逐步趋向平衡，甚至出现供过于求的情况，建议开发商一方面理性定价，同时也要尽快抢跑，保证出货速度。

重新考虑未来客户构成变化，适当增加改善户型迎合本土需求。

• 项目前期定位方面，要重新考虑未来客户构成变化。受限购限贷政策以及高房价影响，投资客尤其深圳客向东莞流入减少，建议适当增加一些改善户型迎合东莞本土改善需求。

提升品牌影响力，加大营销活动及拓客渠道的力度。

• 提升品牌影响力，加大营销活动，加大拓客渠道的力度，尤其是深圳投资客退潮后深圳客的拓客难度加大，建议把售楼处做到深圳去，另外加大本土改善客的拓客力度，加大与本土三级联动，同时解决改善客以旧换新的难题，通过赎楼贷，引导客户卖旧房租房过渡，或垫首付等方式减轻改善客换房成本，激发改善需求入市。