2016年想在北京买房？教你怎么砍价20万

　　2016在北京买房，怎么砍价20万

　　口述｜砍遍东南亚的专业砍手 信息收集偏执狂 周褶褶

　　采访整理｜严冬雪

　　是的，即使是今年这种房东一路跳涨、恨不能把潜在买家聚起来竞拍的楼市里，我仍然逆势而上，成功砍掉房价的5%，好歹挣回了一辆迈腾。跟中介打交道买房这事，就是信息战术、心理战术和临场发挥的综合运用。

　　首先是信息战。如今京沪的房产几乎是一个普通家庭掏空家底并搭上后半辈子才消费得起的了，既然决意砸锅卖铁买房，你必须尽可能地做准备工作。首先想清楚买房目的，投资，自住还是追学区？预算多少？支付方式几何？你需要对北京的格局有相当的了解，国家政策、房市走向、区域热点、功能定义、交通规划，一个都不能少，这些盯着水木社区的房版便了然了。

　　这个步骤无法偷懒，“追涨杀跌”是吃瓜群众的做法，专业买家具有独立思考的能力，如果能发现一片炒得不那么热的价值洼地，那你离阶层跃迁又近了一步。不过北京房市涨了这么多年，傻子闭着眼睛买房大概也能挣钱，你随便买买买我不拦你。

　　1、寻找价格洼地

　　分两步：确认当前价格确认是洼地

　　鉴于当前房产中介一家独大的状况，其实也没有第二家可推荐。这家大家都知道的中介，其App做得非常好，最大的用处之一就是用来查询真实成交价——这一点非常重要，它直接消除了你与中介之间的信息不对称，让你掌握很大的主动。

　　具体做法是，直接在“查成交”里看你感兴趣的小区最近的成交房源价格、详情等，或是用“估价”来为你的目标房源估算总价，它根据同小区同类型房源近期成交均价来计算，参考价值很高。这个做法尤其适用于你有了目标小区，还没定下目标户型、面积等。可以用“估价”来输入各项参数来对比均价和总价。

　　作为买家，你最好熟读近期房市走向、相关政策，了解目标区域周围铁路和学校、医院等相关规划，确认你的目标处于价格洼地。这个步骤无法偷懒，你从网上直接搜来的“洼地”，等你能看到相关信息时，往往已经被炒得很高了，最好由你自己去挖掘一些现在还没有被其他人发现的区域。

　　2、锁定房源 实地察看

　　挑中介公司和具体经纪人很关键

　　根据我的实际经历，链家的平均素质确实最高，他不一定帮你买到最低价，但信息是最公允的，团队作战能力也很厉害，但他们中介费也是最高的，是2.7%。房天下的中介费最低到1.5%，但他们经常报假价来掌握客源，这个非常要命。

　　3、筛选经纪人

　　可以在App里看你锁定的房源的带看记录，很多经纪人会评写情况，你可以看他的履历、从业经历、成交套数、带看套数等。中介那边的分成模式是，房源信息登记者、带看者、最终成交者、成交者的店经理都有分成，讲究团队作战。所以一旦有客人要来看房，全店人都会全心全意为你服务——他们最想达成的就是成交，大家都有钱赚。

　　具体挑中谁来为你服务？如果你如前所述做了大量功课，你就能通过几回合的交谈试出对方深浅。跟他聊聊最近成交价、交易成交周期、流程细节等，如果他答得又快又详细，知道每一套的优缺点，不避讳指出房源实际存在的硬伤，就是好中介。如果他总是不直说此前同类房源的成交价，反复强调挂牌价，劝你接受，你就该在心里默默淘汰这个人。

　　这样交谈的另一好处是:镇住对方。他刚想跟你夸夸其谈某个政策，你却屡屡抢答，他一定会很惊讶，知道你不是一个能被忽悠的人，势必以诚相待，这也是心理战的重要一点。

　　最终，你会挑出一个跟你聊得来的。太实在也不行，跟你太实在势必对房东也实在，提前暴露了你的底牌就不好了；太油滑更不行，具体尺度看个人把握，你能hold住对方即可。而且现在的中介往往是团队作战，总有店长或其他人帮他补足短板，助你尽快成交。

　　4、砍价阶段

　　锁定房源和经纪人后，就要一秒不停歇地立即马上让他去约房东，然后进入最关键的砍价阶段。

　　先让中介和房东聊，帮你砍价。房价差别10万或20万元，对中介的最终收入差别只有几百块，但对于你而言就是一大笔钱。所以， 他是愿意为你砍价，以促成交易的。

　　你能看到的App会显示很多信息，你看不到的是中介公司的内部系统，里面会将房源分级，诚心想卖的是A级，只是放在那里吊价的就是C级。里面会标明房东挂牌价，历任经纪人跟房东多番谈价试探出来的实际心理价（比挂牌价降了一档），以及中介根据经验判断可能能砍到的价格（再降一档）——你要做的，就是用任何方式看到这个价格。比如，跨区域去其它地方的门店，要求店员帮忙，因为他们往往不负责售卖你那套房源，一般能配合你帮忙。一家不行，再换区域试试另一家。

　　往往，中介估出的这个价格就是房东能接受的心理价了。但你还是要再次拿起App， 像看股市走向一样关注最近成交价，用“估价”功能来综合判断此时此刻该套房源的市价，也就是你最终要报给中介的价格，比如我当时，就暗自确定了一个价格，比中介在内部系统里的估价还要低8万。

　　一旦确定，态度必须坚决。我将自己的价格报给了经纪人，让他去和房东谈，并强调谈成就成交，否则不买，或者换中介。你大可以撂出“多一分钱都是不会买的”狠话。这个经纪人会真心实意为你磨破嘴皮，说服房东接受你的价格。别忘了，他最大也是最终的目的就是促成交易，拿到几万元的提成费用。他深知如果谈不拢，流单了对自己毫无益处。所以，他真的会为了你的要求使出洪荒之力。

　　5、心理战

　　一旦谈成，他会尽快推动双方见面交易，交付定金。然而，往往一纸限购令就可能让房东反悔，坐地起价。这时候，中介往往会将你们二人分开，请到不同的房间，分别谈话，往往是想要双方各退一步。你不用生气，但态度要明确，大可以把“多一分钱就不买”的聊天记录翻给他看，温柔地坚定拒绝。经纪人也是看你脸色和语气办事，你够强硬，他也只能去房东那边尽力劝说。

　　心理战到这一阶段尤为关键，属于兵行险着，尤其在当下房价上涨的市场状况。所以，你强硬的本钱必须是你自己坚定，你是真的觉得买不了就算了，就换下一个，才能拿出这种态度。除了价格底线不动摇，你大可以答应房东一些其他要求以换取他的心理平衡，比如多支付一些定金。只要你诚心想买，一旦对方反悔，高定金反而会让你拿到更高的赔偿。这一有益无害的妥协，却会让房东觉得你有所让步，从而更能接受你的价格要求。

　　最后，中介费可谈的空间不大，链家的统一要求是收取房价的2.7%，最低2.5%。如果最终你成功砍下了10多万元的房价，大可不必再耗费精力纠结砍下0.2%的费用了。毕竟，这么一套活一路干下来，费心费力的，你也该累了，咱的时间、精力成本也要考虑进去，不是吗？

　　说到底，还是因为不够壕，才会如此大费周章，愿你足够有钱，自动跳过此篇！

　　怎么在海外买房产？

　　口述｜环中出国咨询部总监 Amy Gu

　　采访整理｜王欣怡

　　从2015年8月11日人民币实行汇改政策以来，人民币兑美元一直处于下行通道。当年6.3人民币兑1美元，到2016年8月的6.7人民币兑1美元。这意味着100万美元的房产在2015年8月购买时差不多是630万元人民币， 但到2016年8月就需要670万人民币，多出了40万人民币。

　　表面看，在海外置业时人民币的购买力下降了，但现实是，人民币承受贬值压力以来，海外置业的需求量却明显增加。因为人民币快速贬值，反而凸显了海外资产配置的重要性。未来人民币兑美元仍然存在贬值压力， 鉴于投资人的这种预期，海外房产投资仍将持续增长。这也是2016年向海外投资的人士明显增加的主要原因。

　　此外，虽然人民币相对美元来说贬值明显，但其他国家的货币相对美元也出现了大幅贬值的情况，投资这些国家的海外地产项目，反而会受利于汇率波动。例如英镑，从一年前的9.9人民币兑1英镑，到8.8人民币兑1英镑。曾经高不可攀的伦敦物业也正在成为中国置业者的好选择。

　　总的来说，人民币走弱的这一变化令海外房产更受欢迎了，但汇率并不是投资者考虑的主要因素，甚至连投资回报也不是中国买家最看重的因素。移民政策、生活便利性和城市宜居性是影响交易的直接因素。

　　目前中国人海外置业还是以美国、欧洲和澳大利亚为主，近几年明显升温的国家还有新西兰。美国以东海岸的纽约州和西海岸的加利福尼亚州为最主要的置业方向。西班牙、希腊、葡萄牙和塞浦路斯一直是欧洲置业比较火热的几个国家，2016年以来西班牙和希腊的购房者明显增多。

　　已持有国际身份的客户会在美国购房置业；初次移民的客户会选择欧洲，通过买房办理移民。综合考虑“买房换居留”政策、直飞、生活舒适性3个因素，西班牙是比较理想的置业选择，相比欧洲其他国家的低气温，西班牙温度适宜，且拥有四季如春的海岸线。100元人民币可以购买5瓶1升的橄榄油，或两件ZARA的上衣。尽管欧元汇率在不断上升，兑人民币已经从去年的6.8上升到7.4，但西班牙房产在欧洲尚属于价值洼地，与2007年峰值时相比，房价低30.4%，且目前有100万套待售房产，可挑选余地更大。

　　但我建议客户谨慎考虑加拿大房产。加拿大房地产市场近些年来炙手可热，尤其是大温哥华地区和大多伦多地区更是吸引无数投资者前赴后继。但前美国雷曼兄弟的高级主管发出警告称，加拿大房地产市场已经接近巨大泡沫破灭的边缘。从2016年8月2日开始，加政府对在温哥华置业的外籍投资者收取额外的转让税，相当于房产价值的15%。