中原：三季度东莞住宅楼市成交走势平稳 预计四季度量价齐跌

三季度，东莞住宅成交253.94万㎡，环比二季度245.37万㎡上升3.49%，同比去年同期下降3.83%。进入三季度，厦门、合肥、苏州、南京、武汉等热门二线城市调控政策陆续收紧，市场预期逐渐走低，客户观望情绪逐步加重，加上新增供应紧，8月东莞楼市成交大幅下滑，但9月受高价地潮刺激，在供应量暴增下需求加快释放，9月成交量创历史同期新高。在这波狂潮中，东莞房价高歌猛进，9月住宅均价上涨至15681元/㎡。

进入四季度，楼市瞬间大变天，进入新一轮调控周期。在短短的国庆期间几天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、珠海、佛山、东莞等21个城市的调控收紧新政铺天盖地而来，多地重启限购限贷政策，东莞也迎来了史上最严厉的调控，“三限”出台。受限购和首付上调影响，刚需改善自住需求以及大户型别墅等投资需求纷纷受到打击，市场观望情绪加重，客户入市步伐放缓，价格下调压力加大，预计四季度东莞住宅楼市成交量价齐跌。

月度关键词：房价走高、观望加重、成交放缓。

（一）新增供应状况

2016年三季度东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

住宅新增供应创历史第二高位，整体呈“先紧后松”格局。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，三季度东莞住宅新增供应271.94万㎡，环比二季度上升18.35%，同比去年同期上升17.38%。三季度，住宅新增供应量创历史第二高位，主要受9月份供应量井喷拉高，而受东莞市总规调整影响，许多项目拿预售证速度放缓，7月和8月住宅新增供应量持续下滑，而9月迎来历史上最热闹的推货高潮。

开发商在政策窗口期抢跑市场，9月住宅供应量创月度新高。

据东莞中原研究部监测数据显示，9月东莞住宅供应135.27万㎡，环比大幅上升113.84%，同比大幅上升43.31%，主要包括有虎门碧桂园、碧桂园十里江湾、万科云城、汇星商业中心、光大山湖城、恒大御景半岛、卓越蔚蓝山、广源纳帕溪谷等45个项目集中供应放量。9月住宅供应量创月度新高，反映一方面年底供应开始井喷，另一方面开发商在政策窗口期抢跑市场。

虎门供应量大幅井喷，创季度历史新高。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，三季度东莞住宅供应量大部分集中在虎门、塘厦、沙田、黄江、清溪等泛临深区域，其中虎门供应量最大，为43.31万㎡，并创季度历史新高。三季度，虎门供应量井喷，主要是万科和碧桂园的虎门项目大力推货冲刺业绩，其中万科云城供应14.08万㎡、虎门碧桂园供应12.65万㎡、南部湾万科城供应5.47万㎡，三者共占虎门总供应量的74%。

刚需供应放量明显缩减，改善产品大量入市。

据东莞中原研究部监测数据显示，三季度刚需产品供应13284套，环比下降9.06%，刚需比重迅速下滑至52%；改善产品供应6190套，环比却上升98.33%，比重迅速从14%上升至24%，主要包括有恒大御景半岛、万科云城、海逸豪庭、鼎峰·尚境、锦绣山河、碧桂园天誉、中信红树山等38个项目集中放量。此外，小户型投资产品方面，出现汇星商业中心、浙商大厦、东田IBOX、松湖云越等多个新盘扎推上市，小户型投资产品供应大幅放量4370套，环比增长62.70%。

（二）新开工状况

碧桂园、万科等品牌房企赶工抢跑，全市住宅新开工量大幅反弹。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，三季度东莞住宅新开工量为218.92万㎡，环比二季度上升66.30%，同比去年三季度下降37.76%。三季度住宅新开工量环比大幅增长，主要是碧桂园、万科、金地等多个品牌开发商为冲刺业绩加快动工开发以保证可推货量充足，其中碧桂园开工40万㎡、万科开工36.25万㎡，两者占全市开工量的34.67%。其他开发商一方面受东莞市总规调整影响报建开工量较少，同时多抱乐观惜售心态。

（三）市场成交状况

2016年三季度东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

市场观望重，三季度住宅成交走势平稳。

尽管三季度住宅新增供应量环比大幅上升18.35%，但三季度成交量却环比相对平稳。据东莞中原研究部监测数据统计显示，2016年三季度住宅成交253.94万㎡，环比2016年二季度245.37万㎡上升3.49%，同比去年同期下降3.83%。事实上7/8月份与9月市场有所分化，前两个月尤其8月市场降温明显，究其原因：一、楼市供应紧张，促使成交放缓。二、受一二线城市调控趋紧，市场观望情绪上升，尤其深圳客观望重。三、东莞房价高位持涨，部分刚需释放受抑制，深圳客投资回归理性。

供应暴增下需求加快释放，金九成色十足。

9月，东莞楼市迎来了历史上最热闹的推货热潮，据东莞中原研究部不完全统计，尤其9月底多达16个项目集中推新入市，届时楼市供需两旺，。在供应量暴增下，受高价地效应刺激，大量投资需求以及自住需求加快入市，9月住宅成交创历史同期新高，金九成色十足。

滨海片区成交创季度历史新高，成为楼市主力军。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，三季度东莞七大片区住宅成交中，滨海片区成交60.19万㎡创季度历史新高，并替代松山湖片区成为楼市的主力军。滨海片区的虎门、沙田和厚街的成交量均比较大，均超过13万㎡，其中虎门由于供货充足，成交量高达31.30万㎡也创下季度历史新高，并为全市首位，主要受万科云城、虎门碧桂园和南部湾万科城的热闹热销推高。临深片区供应量有所增大，但由于深圳客观望，成交量环比持平。

本地客成交比例上升，深圳客整体成交下滑。

9月楼市也发生了新变化。受9月高价地潮刺激，房价上涨预期大幅升高，本地客投资欲望被激发并掀起新一轮投资热潮，同时本地客自住需求也明显加快入市步伐。另外，深圳客购房回归理性，观望情绪重，受东莞高价地刺激不大，加上深圳部分项目理性定价，莞深房价差距收窄，促使部分深圳客回流深圳本地市场。从整体上看，本地客成交比例上升，深圳客整体成交有所下滑。

受高房价抑制刚需释放势头减弱，改善需求加快入市。

据东莞中原研究部监测数据显示，三季度东莞刚需产品（70-120）成交13435套，占全市比重为56%，无论成交量还是比重，环比二季度均明显减少，反映受高房价抑制作用，刚需释放势头减弱。改善产品成交4721套，占全市比重20%，环比二季度上升了4个百分点，成交量环比二季度上升29%，数据表明改善产品去化速度明显加快，反映基于目前政策环境宽松，加上又担心后市涨价或政策收紧，部分购买力比较强的改善客入市步伐明显加快。

深圳客观望放缓入市步伐，临深片区住宅消化率下降。

进入三季度，厦门、合肥、苏州、南京、武汉等热门二线城市调控政策陆续收紧，深圳客观望情绪上升，又受高房价下刚需被抑制以及投资空间缩小的影响，临深片区出货速度放缓，住宅消化率下降。但值得注意的是，9月高价地潮的出现，带动了大量投资投机资金入市，9月临深片区住宅消化率环比前两个月均有所上升，其中黄江的消化率最高，且反弹幅度最大。

（四）价格分析

2016年三季度东莞各物业成交价格情况（单位：元/㎡）：

房价持续走高创新高，但涨幅有所放缓。

据东莞中原研究部监测数据显示，三季度东莞住宅成交均价为14930元/㎡，环比二季度上涨9.59%，房价持续走高创历史新高。而二季度住宅均价环比一季度上涨17.74%，而三季度的涨幅为9.59%，反映房价涨幅有所收窄，但涨幅仍然比较大。从月份来看，7月、8月和9月住宅均价分别为14169元/㎡、14680元/㎡、15681元/㎡，9月份住宅均价再创历史新高位，逐渐迈近1.6万每平。9月份全市住宅成交均价中，其中万元级镇区达26个，“2万元级别”的镇区包括有黄江、塘厦、凤岗、清溪、松山湖，1.5万-2.0万的镇区有虎门、大朗、大岭山、厚街、寮步、东城和南城。

临广区域补涨，临深房价滞涨。

三季度内，东莞房价持续高位上涨，但部分区域呈现分化。前期领涨的临深区域，如松山湖、塘厦和凤岗的房价已出现滞涨，主要因为高房价下深圳刚需客购买力渐遇瓶颈以及投资客逐渐退市。受临深高房价所逼，部分深圳客向价格洼地转移，同时本地客担心后市涨价也加快入市步伐，三线镇区如茶山、望牛墩、石碣、中堂等临广区域房价出现补涨。另外虎门和清溪的项目品牌效应强，房价受本土客和深圳客较强的购买力推高，该两镇房价涨幅比较大。

（五）东莞房企及住宅销售情况

2016年三季度开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额）

外来开发商霸占前五，万科以44亿元稳坐冠军宝座。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，三季度开发商商品房销售金额排名前十中，外来品牌开发商实力超强霸占前五，其中万科以44亿元坐稳冠军宝座。三季度，万科仅靠万科云城就斩获了20个亿，成为继南部湾万科城后的又一匹黑马。碧桂园主要依靠虎门碧桂园、碧桂园天誉、碧桂园十里江湾等18个盘共收金39.60亿元，排名全市第二，其中虎门碧桂园单盘收获14.68亿元。恒大的恒大御景半岛开盘几近清盘，收获近13个亿，助推恒大跃进全市前三。

大部分开发商已完成去年全年业绩，资金回笼状况良好。

据东莞中原研究部监测数据显示，前三季度大部分开发商已完成去年全年业绩，不少开发商业绩已经翻倍。万科以131亿元位列全市第一，碧桂园以97亿元排行第二，落后万科34亿元。今年前三季度大部分开发商们业绩回笼状况良好，市场少有开发商缺钱。

（六）库存供应状况

住宅库存量保持低位，但消化周期出现小幅度拉长。

截止2016年9月30日，东莞住宅市场库存量为347.10万㎡，环比8月上升8.40%，同比去年同期下降31.70%，根据过去一年的市场消化成绩计算，9月东莞住宅市场消化周期有所拉长，为3.6个月，但仍然维持较低位运行，供不应求格局依然凸显。其中刚需（70-120）洋房库存量为93.37万㎡，消化周期仅为1.8个月。但近期受10.6楼市新政调控影响以及东莞高房价影响，市场预期转变，观望情绪加浓造成成交下滑，预计接下来东莞库存告紧压力会得到比较大的缓解。

（七）后市展望：

● 经济：预计四季度政策刺激持续发力，全年GDP增长6.7%左右的目标有望实现。

数据显示，9月份制造业PMI为50.4%，和8月份月持平，其中，9月生产指标由8月的52.6继续上升至52.8，再创2015年7月以来新高。同时，9月中国非制造业商务活动指数为53.7，比上月小幅回升0.2，连续7个月在53.0以上景气区间；业务活动预期指数为61.1，较上月上升1.7，创年内新高。

9月经济数据持续回稳超预期，反映侧供给改革措施显效，经济企稳回升的态势非常明显。预计四季度财政政策持续发力，经济短期有望继续企稳，预计全年GDP增长6.7%左右的目标有望实现。

● 政策：热门一二线城市收紧政策升级，各线城市分化更加明显。

进入四季度，楼市大变天，从9月30日至今，短短10天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、珠海、佛山、东莞等21个城市加入楼市新调控，热门一二线城市收紧政策升级加码，部分城市重启限购限贷，而东莞首次出台限购政策，同时实施限价、限贷政策。此轮多地密集出台楼市调控政策，应该是中央的统一战略，意图抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，预示着楼市将进入新一轮调控收紧的周期。基于中央政策指导精神，对于一些库存告急且房价高位持涨的城市而言，预计调控政策继续升级，而高库存的三四线城市将继续推行购房优惠政策，预计四季度各线城市分化更加明显。

● 资金：美联储或年底才加息，资金外流将有所改善。

10月7日，美国公布9月非农数据不及预期，美元指数下跌，前段时间一直跌跌不休的黄金迎来反弹上涨。受美元下跌影响，人民币贬值压力得到一定缓解，加上9月中国经济数据持续回稳超预期，对市场对此反应积极，中国股市流入资金有所增加。受美国非农数据不及预期影响，市场预计美联储将推迟到年底12月才可能加息，资本外流将有望逐步改善。

● 股市：逐利资金或回流股市，利空楼市。

10月10日，沪深两市高开高走，盘中多个板块表现活跃，创业板指数领涨指数。在楼市收紧调控下，倒逼资金回流股市，随着调控大面积展开以及调控升级，基于资金逐利性，楼市资金回流股市的趋势预计会更加明显，利空楼市。

● 客户：新政后来访量下降，客户观望情绪渐浓。

深圳新政反应迅速，信心速降，东莞市场限购限贷政策严格，来访人气下降，出手信心下降，观望渐浓。深圳客对新政敏感度较高，观望情绪加重，由于过去东莞市场主要依靠深圳客支撑，预计10月东莞楼市人气继续加速下滑。

● 供应：市场进入调整，新品供应节奏或放缓。

10月6日，东莞出台史上最严厉的楼市调控新政，实行限购、限价、限贷。由于政策调控较为严厉，部分开发商人心惶惶，客户观望情绪浓厚，市场进入调整期。目前开发商们主要首先消化政策再重新调整推货节奏和策略，加上新政下新房预售证办理可能严格，房价备案制度费时费力会影响开发商营销节点，预计短期楼市供应大幅萎缩。受新政影响，项目出货速度大幅降低，推货节奏也会放缓，预计四季度新品供应量或有所下滑。

● 需求：自住客力不从心，投资客迅速退潮。

东莞“限价+限购+限贷”组拳出击，许多客户会失去购房资格，或因购房门槛提高和限贷，许多刚需及改善自住客被迫放缓入市步伐，同时对投资投机需求打击比较大。目前东莞房价上升至高位后，市场成交大部分以投资居多，尤其近期高价地潮后市场投资需求高达50%以上，因此预计政策出台后，深圳投资客退潮会比较明显。

由于前三季度开发商销售业绩甚佳，大部分已超额完成去年全年业绩，反映许多开发商资金回笼充裕，短期价格难降，但二手房市场中许多前期投资客会尽快抛售，将会导致需求分流到二手房市场去。

● 区域：临深率先理性回归，带动他镇房价回调。

9月份，“2万元级别”的镇区包括有黄江、塘厦、凤岗、清溪、松山湖，1.5万-2.0万的镇区有虎门、大朗、大岭山、厚街、寮步、东城和南城，目前东莞房价已触及天花板，事实上受东莞高房价影响，在7月和8月份市场成交有所下滑。2015年7月之前深圳客大量涌入东莞，以刚需自住居多，但今年投资客比例上升，尤其近期高价地潮后市场投资需求高达50%以上，临深区域投资客集中较多。投资客的大量入市正是推高房价的主要因素，但一旦投资退潮，房价下行压力较大，加上深圳房价下调压力的夹逼，预计临深率先理性回归，逐步带动他镇房价回调。

● 产品：受新政影响大，大户型及别墅产品出货艰难。

购买别墅的客户大都为多次置业者，受限购政策影响，许多别墅客会失去购买资格。据了解，若非首次购房，目前建行、农行、东莞银行等多家银行对非普通住房（144平以上户型）的首付款上调至6成且上浮10%利率。受首付大幅上调影响，大户型以及别墅投资需求将大幅减少，大户型别墅产品出货艰难，预计未来成交出现大幅度下滑。

● 量价：楼市步入调整期，预计四季度量价齐跌。

进入四季度，市场步入调整期，新品供应节奏放缓。受东莞限购限贷政策影响，刚需及改善客户因首付提高被迫放缓入市步伐，豪宅产品购买需求大幅萎缩，整体市场需求呈现大幅下滑趋势。由于市场预期转变，客户观望情绪逐步加浓，开发商出货压力加大，加上深圳房价回调也会对东莞开发商持续施压，预计会有不少项目备案定价下调。因此，预计四季度东莞住宅楼市成交量价齐跌。

● 对开发商建议：后市形势严峻，加大营销活动及拓客渠道的力度，理性定价抢跑。

市场预期发生转变，观望情绪会逐渐加浓，加上惠州政策宽松起分流作用，东莞二手房市场也会分流客户，后市形势逐显严峻，尤其临深区域目前价格高位，客户观望存在，在深圳客投资退潮后，出货压力更大，因此理性定价才是王道。加上后市供应持续放量，整体需求减弱下库存持续回升，供求关系从现在的供不应求逐步趋向平衡，甚至出现供过于求的情况，建议开发商一方面理性定价，同时也要尽快抢跑，保证出货速度。

其次，此次东莞重启“限价”政策，若面临市场上个别开发商备案价格低于市场且出现大幅度折扣让利，若先前开发商备案价格定得太高，到时会变得很被动，建议开发商对市场预期不要过分乐观，在备案价格定制上预留后市调整空间。

深圳投资客退潮后深圳客的拓客难度加大，建议把售楼处做到深圳去，另外加大本土改善客的拓客力度，加大与本土三级联动，同时解决改善客以旧换新的难题，通过赎楼贷，引导客户卖旧房租房过渡，或垫首付等方式减轻改善客换房成本，激发改善需求入市。展开高端圈层极致营销，有效聚集老客户、引带亲友，挖掘潜在客户，或垫首付促进大户型及别墅成交。