日本学者：空置房已经成为日本的社会问题 中国要警惕

日本学者野口定久称，大量的闲置住宅所造成的资源浪费，已经上升为日本严重的社会问题之一。

野口定久在研讨会间隙接受人民网记者独家专访时透露，上世纪70-80年代，日本经济发展情况比较好的时候，建设了大量的住宅建筑。“当时的人口增长也是比较好的，是人口增长时期。那时的老龄化也不像现在这么严重。”

他说，当时的日本经济处于高速增长期，房子只要建好就能卖掉。到了90年代，日本经历了经济泡沫的破灭、崩溃，经济开始下滑。而此时人口正好也开始减少。日本社会“少子高龄”化的人口结构弊端也开始显现。

“基于这几方面的原因，之前建设的大量的住宅就空出来了，变成了今天的闲置房源。”野口定久解释称。

野口定久告诉人民网记者，相对于日本其他的大城市而言，闲置房屋地方城市占比较多。“大城市或者城市人口在30万以上的城市，土地就很值钱，只要在土地上建房子一般都能卖出去。而且这些房子的销路比其他人少的地方好得多。”他说，日本的房地产企业也偏向去房价高一些的城市投资。

他分析认为，作为世界上房价排列靠前的城市东京，是以地铁山本线连接的23个区为主要组成部分。东京的人员主要都集中在这23个区。东京的闲置房源则主要分布在郊外。

而日本的政策环境和社会现实，又决定了日本的空置住宅基本不存在短期内会出现实质性减少的可能。

据《国际金融报》过往报道称，在日本，一旦空房被拆毁变成空地皮，那么空房持有人就将缴纳更多的税费。换句话说，空房变成地皮后，其缴纳的固定资产税额将上涨。

例如，200平方米以下的住房每年所需缴纳的税收仅为空地皮固定资产税的1/6，超出200平方米以上的部分则按照其1/3进行缴纳，因此，空房在缴税方面有很大的优惠。

而即便是对闲置空房进行处置，因为政策法规等原因，很多事实上的老建筑类住房也无法进行重建。此外，因为人力成本高昂，在日本拆毁、重建也需要一笔费用。

野口定久告诉人民网记者，日本平均修复一套老旧的空置住宅，房屋内装平均花费在1000万日元（约合人民币6.5万元）左右。

《国际金融报》援引日本房地产业内人士介绍报道指出，虽然这些日本房产长期闲置，但是土地仍属于私有地，因此当地政府也是对此束手无策。当然，还存在一些住房所有人去世后无人继承的等等情况，让政府难以处理。

日本学界认为，如此巨大数量的空置住宅将造成巨大的房屋资源浪费，同时也会给原本就低迷的日本房地产市场埋下下滑的“定时炸弹”。在日本，购买房产物业进行投资的收益远低于国际平均水平，仅有约2%左右。这对于中国楼市近年来的收益而言，不可同日而语。

野口定久特别介绍称，因为日本土地是私属制度，因此日本土地地上部分的房屋年龄超过20年的住宅，就基本上没有价值可言了。

“只有土地有价格。”野口定久举例说，因为遗产税的原因，一部分无法支付遗产税的继承房屋，甚至都不能用于存量房交易。但这一部分房屋也成为了日本巨大的空置房屋存量中不可小视的一部分。

“日本数量巨大的空置房屋的存在，已经成了日本非常严重的社会问题之一。”在野口定久看来，如何利用政策驱动，制订以三方机构和资金的介入为日本闲置住宅的修葺和重建方案，成为解决这个问题的关键。