东莞商住商服地2015上半年成交15宗 下半年大石龙供应或再放量

央行自去年以来，已进行了4次降息和3次降准，中国楼市回暖成交一路走高。东莞成交量也快速由冷转暖，节节攀升，上半年住宅成交400万㎡，创历年同期新高。加上众多宽松的宏观政策影响，东莞众多房企的资金链紧张情况也得到缓解，多家房企还出现土地短缺情况急需拿地补仓。

据中原地产研究统计数据显示，上半年东莞商住地成交43.75万㎡，同比2014年同期减少52.96%，同比2013年同期减少23.2%。上半年整体土地成交金额42.64亿元，同比2014年同期减少51.33%，同比2013年减少14.75%，其中，商住地成交金额29.37亿元，同比2014年减少42.34%，土地供应成土地成交最大阻碍，供求矛盾渐渐显现。

数据来源于瑞峰

政府推地回归理性 商住商服地成紧俏资源

据房掌柜了解，2015年上半年全国百强城市总计出让11813宗土地，土地出让金达7021.7亿元，同比2014年下降35.5%。而2015年上半年东莞商住商服用地供应量为58万㎡，商住地供应15宗，占地面积合计50.36万㎡，环比增加240.97%，同比减少56.73%，商住地供应量下滑至近十年新低位。

东莞国土局相关人士称，过去几年东莞土地供应已严重超标，必须尽快着手实施建设用地减量规划。东莞上半年土地供应已顺应全国大潮流，响应国家土地调控，推地开始回归理性，减缓土地供应节奏。

东莞各大房企虽然项目众多，但是全新项目实际数量不多，缺少储备用地。今年以来本土房企和外来房企都曾陷入严重地荒，万科和碧桂园已经先后出手拿地补仓，万科已通过土地拍卖拿下虎门博涌两地块，碧桂园则采用土拍、协议出让等多种方式购入大朗、大岭山和厚街地块，两大型房企已初步缓解土地饥渴。

目前仍面临地荒的东莞房企还有多家，本土房企以宏远、鼎峰和新世纪地产的地荒最为严重。鼎峰除目前出售的鼎峰尚境和鼎峰源著外，无其它储备用地。新世纪近年来都以和其它房企合作为主，无储备用地。宏远除帝庭山尚未入市外，已无其它地块进行开发。据知情业内人士介绍，宏远地产正在计划，入手新地块。此外，外来房企巨头金地集团、恒大集团同样面临着后续土地储备不足，亟需补仓的困境。

根据政府的推地趋势，未来东莞土地供应将持续放缓，商住商服地在众多面临地荒的房企面前，将成为最紧俏的资源。

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临深、大石龙土地交易活跃 城区无地拍卖

上半年临深片区受疯狂的深圳楼市影响，成交接连飘红，还出现今年第一个受捧盘——塘厦金地仟百汇。与楼市火热对比，临深片区的土地交易也不落其后。上半年共供应3宗地块，均获成交，总成交面积达14.27万平方米，占全市总成交的28.33%。上半年东莞第二个热门的土地成交区域为大石龙片区，共出让4宗地块，总计10.38万平方，占全市土地总成交的20.62%。临深和大石龙片区成为东莞上半年的市场热点区域。临深片区土地火热是由于承接深圳客的区域受到市场资金的追捧，大石龙片区则受益轻轨预期土地渐热。

东莞上半年土地拍卖共成交15宗，遍布黄江、虎门、茶山、大朗、樟木头、凤岗、桥头、石龙、石排、寮步等多个镇区，而在上述地块中，房掌柜发现，无论是商业用地还是商服用地，都没有见到东莞4城区的身影。有业内人士表示，从2013年开始，这种现象就时有发生，这是由于城区可供利用的土地越来越少，开发已经趋于饱和所致，城区无地推出拍卖将成常态。

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协议出让成土地交易亮点 房企获地渠道多样化 

随着的城市发展，商住商服地越来越少，通过土地拍卖形式推出市场的商住商服地远远满足不了市场的需求。在2015年上半年，东莞众多房企面临地荒的情况下，各大房企八仙过海各显神通，通过各种方式拿地，缓解地荒压力。土拍、联合拍地、二手市场、协议出让等都已成为房企常用的拿地方式，房企获地渠道变得更加多样化，其中协议出让的拿地方式成为今年的新亮点。

2015年上半年东莞通过协议出让的商住商服地达12宗，几乎追上土拍宗数，商住商服地达到9宗，出让区域遍布滨海片区、城区、松湖片区和临深片区，城区进行协议出让的土地达三宗，分别位于东城、南城和莞城，在土地资源日益稀缺的城区，这三块地都是通过三旧改造等方式进行土地资源整合。

三旧改造的项目通常都通过协议出让的形式进行土地交易，东城是三旧改造做得比较好的片区，目前东城已经成功的三旧改造案例还有格兰名筑、卓越时代广场、东城万达广场等，成功开发经验值得借鉴。据房掌柜了解，近期，东城三旧改造工程除温塘金城旧厂地块外，还有石井凯晟地块和东城主山设计师大厦旁地块，将采用协议出让方式进行土地交易。

联合拍地是土地交易市场的另外一个亮点，近年来越来越多的开发商采取联合开发的形式，进行项目开发。此种开发模式采用资源整合方式进行合作，可以规避风险，并相互取长补短，对整个项目的运作有很多促进作用。联合拿地是联合开发的先兆，上半年就已出现两宗联合土拍拿地的情况。分别为中信和中天联合拿下黄江地块，信业地产和广源地产联合拿下茶山地块。

今年5月份，东莞万科和东莞碧桂园还先后与东实集团签订战略合作协议。东实集团手握土地资源比较多，而万科、碧桂园资金充裕，房地产开发经验丰富，未来联合开发前景巨大。

此外东莞还有，万科&中天、万科&宏远、碧桂园&鼎峰、中信&中天、中信&世纪城、绿地&富泰、保利&中惠、金地&鼎峰等多个房企联合体现已进行项目合作开发。

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品牌房企成吸地大户 业外企业也来分一杯羹

随着房地产的不断发展，楼市已经进入白银时代，房企并购潮与市场洗牌的过程正在不断加速，品牌房企将成为市场洗牌后的赢家。2015上半年，东莞土地市场共有十个开发商购地入库，其中8个均为本土房企，总共拿下13宗地块，达48.75万平方米，面积占总拍地面积88%。

从开发商拿地背景来看，东莞本土房企拿地达8宗，占地面积合计18.46万平，外来品牌房企拿地5宗，占地规模合计25.28万平。外来房企中信、万科、碧桂园、海伦堡分别在黄江、虎门、大朗、寮步拿下商住地，本土企业主要是中惠、三正、广源等有实力房企，中惠地产扩张势头较猛，进军热点镇区，分别在凤岗和虎门拿下地块。三正则继续深耕凤岗市场，继续服务深圳客，广源则继续扩大茶山的版图，连下两城。

值得注意的是，今年的商住商服地土地交易市场引来业外企业，樟木头章罗地块和石排地块的主人均不是传统房企，樟木头章罗地块被东莞市千业实业投资有限公司拿下，而该公司主营业务是塑胶专业市场的开发和行业电子商务平台的建设；而夺下石排地块的志远房产，其老板主营玩具产业。这两企业均为东莞本地房企，说明东莞部分企业主看好未来的楼市预期。

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下半年商住商服地将短暂放量 优质地块或引众房企进行争抢

东莞的土地经过几个月的沉寂之后，即将迎来爆发。东莞国土资源交易网接连挂出2015年03—05号土地出让预告，待拍土地达到23宗，其中8宗为商住商服地，再加上02号预告尚未拍卖的商住商服地，东莞土地交易市场目前待拍的土地超过10宗，商住商服地已经开始放量。

在待拍的众多商住地里，南城的地下空间拍卖已在7月9日正式成交，被以光大为主导的邦联实业夺下。这些地块里值得一提的是，虎门博涌近期推出的两块地被万科拿下后，再一次推出两宗商住地。麻涌推出超大面积13万平的“巨无霸”商住地块，横沥5.58万平的流拍地块降价2150万元再入市。

近期，东莞轨道交通再一次被热炒，常在东莞各大主流媒体出没。有业内人士表示，东莞地铁R2线将在明年5月正式运行，R2沿线的地块被众多房企看好前景备受关注。下半年茶山和石龙的优质地块或引来各大房企争夺，成交或现高溢价。

房地产进入白银时代，东莞楼市的区域差异化严重，临深、滨海片区成交火热，水乡和东北片区依旧表现平平，地块的位置成为项目成功的关键，房企拿地将考虑更多因素。另一方面，政府土地供应仍持续偏紧策略，部分房企土地紧缺，急需补仓，下半年东莞房企拿地将更加积极。