东莞二手楼9月量价平稳 楼价高位买家追涨意愿下降

一、 9月二手交投总体略减5.3%，主城区及大部分镇区的需求有所下滑

据合富指数监测二手网签数据显示，2016年9月份东莞二手住宅网签5703套，62.5万㎡，较2016年8月份略减5.3%，同比2015年9月上升33.4%，总体来说，9月东莞二手需求仍保持稳定、良好态势。

由区域看，东城、南城、莞城等主城区的网签量较上月均略有减少，减幅约为5%左右。大部分镇区的交投也以持稳或小幅减少为主。其中减幅最大的是塘厦镇，环比减少了23.4%，主要受深圳客有所减少，以及二手价格连续快速上涨后承接力有所减弱等因素的影响。统计显示，塘厦的一手均价高达2.6万元/㎡左右，而塘厦优质二手盘的价格在1.5-1.8万元/㎡之间，总体较高位。

二、总体二手楼价略涨0.7%，升速明显趋缓，各片区的楼价大致高位企稳

价格方面，2016年9月合富指数为82.1点，较2016年8月上涨0.7%，同比2015年9月份上涨19%，较基期2008年1月上涨53.7%。经过较长时间的连续上涨，本月东莞二手楼价有所趋稳。

各区域指数看及个盘价格看，9月各区域的价格基本高位企稳。东城、南城等主城区由于二手需求较集中，部分优质盘仍惯性上涨，带动整体二手楼价稳中略升。

三、楼价高位，部分客户的追涨意愿有所下降，改善需求减少

9月份东莞改善换房的二手买家有减少的迹象，据合富指数监测，9月份改善需求的占比仅为11.3%，较上月的21.6%明显下滑。

二手楼价经过较长时间的连续上涨，目前已经处于高位，其中优质盘的价格不输一手新盘，如景湖春晓、金地格林小城、恒大雅苑等优质大盘不少盘源的放盘价均在1.5万元/㎡以上。受二手价格高位的影响，本月部分需求不算迫切的换房客追涨意愿有所下降，持币观望心态加重。

四、预计四季度二手楼市将有所降温，价格大致平稳

国庆期间，多地方密集出台房地产调控政策，东莞也出炉限购限贷政策。总体来说，东莞的政策不算太严，调控主要针对一手房市场，精准打击投资需求，外地户籍买家的刚性购房需求并未拒之门外。

短期看，东莞二手楼市将陷入观望期，市场会明显降温，深圳客入市将较谨慎。不过，东莞一手楼市库存较小，新货供应不足的现象仍将持续，这将会对二手楼市产生明显的支撑。加上限购政策只针对一手房市场，这对二手楼市而言，却是较大的利好。

由此预计，四季度东莞二手楼市的交投将会有所下滑，但降幅不会太大，约为两到三成左右；价格则以平稳为主。