瑞峰：东莞成交量价持续下滑 价格结构性下滑

一、导读

1、宏观环境：楼市调控效果初显  东城将打造金融商贸服务圈

全国：楼市调控政策出台以来，成交量方面：10月上半月全国主要的54个城市合计签约商品房住宅130944套 ,环比减少约7000套，一线城市北京、上海环比分别下调42%和16%；房价涨幅方面：10月上半月15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳，其中深圳和成都房价环比出现下降,降幅分别为0.3%和0.1%，其他城市房价也均明显回落,回落幅度在1%至3.8%之间，可见全国主要城市的房地产市场成交出现量价齐跌，调控效果初显。

过热房价得到遏制呈现走稳的态势，尚未出现房价大幅下跌的现象，目前市场处于正常调整中。因为政府调控的目的主要是打压投资投机性购房，保护自住和改善性需求，让住房回归居住属性。另外，政府的最终目标还是保持经济的稳定增长，防止房地产的大起大落对经济带来一些不利的影响,防止经济的波动，但房地产市场最终走势如何，还有待观察。

东莞：东莞东城政府提出“未来五年将全面加快现代化城市中心区建设，在推进新型城镇化建设上争先，建设产城融合的现代化城市中心区”目标。日前，针对目标开始一系列动作，为将“以鸿福东路、东莞大道、东城中路、东城大道为重点，打造金融商贸服务圈”。而环球经贸中心、中国电信大楼、鼎峰卡布斯、民盈山国贸中心等地标性建筑都将是东城未来打造高层楼宇建设，加快现代化城市中心区建设的配套目标。

2、新增供应：楼市供应快速回升至高位    刚需产品再成房企推货“新宠”

上周全市共有14个项目有商品房新增供应，其中住宅供应1992套，面积约23.62万㎡，环比上涨41%。从推货区域来看，住宅供应主要集中在滨海跟水乡片区，其中滨海片区三个镇区有新品加推，如厚街海逸豪庭推出108套别墅、虎门客天下花园推出396套洋房、沙田汇景御海蓝岸退出248套刚需洋房；水乡片区有道滘君汇半岛花园推出108套洋房、麻涌碧桂园十里江湾推出585套96-170㎡洋房；此外，石碣合信广场以及凤岗龙城雅郡作为新政后才开盘的两大纯新项目也在上周在房管局进行备案公示。从推货产品来看，刚需产品夺回主导权，上周70-100㎡的刚需产品供应854套，面积约7.58万㎡，环比上涨41%，主要是龙城雅郡、中信红树山等项目提供。

东莞房地产调控第二周，楼市供应快速回升至高位，一方面是因为新的调控政策中规定未拿预售证的项目不得提前预售，而已拿预售证的项目需在十天内公布房源信息，加上近期的严查，提前预售和捂盘惜售现象减少；另一方面东莞楼市依然处在超低库存下，虽然后市楼市走向未明，但购房需求依然存在，房企多采用小幅度加推新品试探市场反应。

从上周新拿预售证来看：中信红树山、碧桂园翡翠湾二期、碧桂园帕克诺雅、东田翠湖湾以及汇景御海蓝岸或将在近期上市。

3、成交量价：住宅市场客户观望情绪显现   非住宅市场环比下滑但相对仍较为火热

上周东莞全市住宅成交803套，面积约9.04万㎡，环比下降17%东莞新政出台后，住宅市场人气惨淡，成交连续两周下滑，主要原因是：1、新政后客户市场预期改变，观望情绪显现；2、限购限贷政策影响部分客户成交，部分客户失去购买资格；3、新广告法出台，房企及中介受到严查，营销手段受影响，比如部分展板及广告被撤和被勒令修改，营销活动较少，销售现场人气冷清。非住宅成交1367套，面积约6.48万㎡，环比下滑16%，非住宅市场环比下滑但仍较为火热，商务公寓、车位等成交处于高位运行，开发商回笼资金的渠道或企图转向非住宅市场。

4、成交价格：房价呈结构性下滑   买卖双方处于博弈期

上周东莞楼市住宅均价14784元/㎡，环比下降5%，房价虽然环比下滑但依然处于高位运行，主要原因是：1、成交价格环比下滑实际上还是受网签产品结构性变化影响，目前东莞住宅一手市场整体较为冷清，成交量主要为麻涌碧桂园项目所贡献，价格在10500元/㎡上下；2、目前供需矛盾仍然存在，加上东莞库存较低，市场竞争较小，开发商仍对市场较有信心，买卖双方处于博弈阶段，市场预期价格走向还待时间来揭晓。

松湖片区降价较为明显，主要是其成交项目以旧项目成交为主，低价签约，一定程度上拉低区域价格。

5、楼盘活动：房企推货节奏持续放缓   石碣合信高价地广场开盘

自东莞发布楼市新政以来，买卖双方观望情绪逐步加深，房企推货节奏放缓，营销活动持续稀少。上周值得关注的是合信高价地广场进行开盘，推176套51-112㎡毛坯1-3房 ，均价11000元/㎡，由于前期蓄客量充裕及价格较为理性，去货较好约8成，成交客户中石碣本地客为主流占比约80%，东城客户10%，其他区域客户10%。

营销活动方面，约有3个项目举办营销活动，厚街万达广场举办香港歌手陈柏宇见面会，推50-120㎡商铺；王洲湾1号公寓42-55㎡商住两用非毛坯公寓在售，购房享5千抵两万优惠；锦绣山河五期晓月湖加推220-240㎡高质量别墅等。

6、土地市场：东坑出让公共加油加气站用地起始楼面地价达6466元/㎡

上周东莞国土局公示出让2016WG035号地块，该地位于东坑镇彭屋村，在生态园大道、寮东路与迎宾路交汇处，规划用途为批发零售用地（公共加油加气站用地），面积0.83万㎡，起始价为5336万元，起始楼面地价为6466元/㎡。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：一手住宅现场人气冷清   非住宅市场火热态势初显

1.2供需量价走势：房价呈结构性下滑   降价走量现象暂未出现

1.3物业类型成交：洋房别墅环比皆下滑  车位环比大涨209%

1.4产品类型成交：刚需产品为成交主角占 微改产品环比上涨最多

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：沙田446套夺冠   恒大御景半岛为主力

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡产品成交36.2%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200-250㎡产品占43%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡占28%

1.6.4别墅各单价区间成交：14000-18000元/㎡别墅占33%

1.7楼盘活动：房企推货节奏持续放缓   石碣合信高价地广场开盘

1.8新增供应：楼市供应快速回升至高位    刚需产品再成房企推货“新宠”

1.9新开工：三大项目上周开工东莞国际金融大厦将耀眼亮相

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：东坑出让公共加油加气站用地起始楼面地价达6466元/㎡

2.3土地成交：无

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.1 人民币中间价逼近6.77关口 续创六年新低

人民币中间价报6.7690，下调132点，续创6年新低。在岸人民币开盘跌破6.77报6.7733；离岸人民币跌破6.78关口现报6.7803元，刷新逾六年低点。

人民币近期贬值主要受美联储加息预期升温影响。尽管人民币进入10月以来持续下挫，从跌破6.7关口滑落至6.76附近。然而，相对近期大部分非美货币对美元汇率的贬值幅度，人民币汇率还是相对比较稳定的，与英镑、欧元、日元等主要货币相比，贬值程度都相对较小。

从中长期看，我国经常项目保持顺差、外汇储备充裕、财政状况良好、金融体系稳健的基本面决定了人民币不存在长期贬值的基础。随着人民币汇率形成机制规则性和透明度的提高，我国市场主体的适应能力不断增强，市场情绪更加理性和稳定，相关的涉外收支行为调整也会更加平稳。

1.1.2 央视披露个税改革进展 年入12万以上者重点调节

国务院近日发文明确，实施财产性收入开源清障行动，实施收入分配秩序规范行动；进一步减轻中等以下收入者税负，同时适当加大对高收入者的税收调节力度，堵塞高收入者非正规收入渠道，发挥收入调节功能。

国务院近日印发《关于激发重点群体活力带动城乡居民增收的实施意见》提出，到2020年，城乡居民人均收入比2010年翻一番。意见同时要求，进一步减轻中等以下收入者税收负担，发挥收入调节功能，适当加大对高收入者的税收调节力度，堵塞非正规收入渠道。

按照现在的税制设计，年收入12万元以上被称为高收入群体，在个税改革短期和中期目标阶段，年应税所得12万元的阶层是重点调节的人群。

1.1.3 “海马”横扫汕尾 10级大风肆虐10小时

10月21日，作为强台风“海马”的正面登陆地，汕尾市遭到了“海马”自南向北横扫。

21日12时40分，“海马”在海丰县鲘门镇沿海一带登陆，并横穿海丰境内，台风登陆前后，中心附近最大风力14级。据气象部门记录，“海马”正面登陆地区10级以上的大风持续时间约10小时。

截至21日17时，汕尾市各县(市、区)共有61个乡镇受灾，受灾人口32.93万人，紧急转移32055人，农作物受灾面积83.5325万亩，成灾面积44.9975万亩，绝收面积3.2785万亩，水产养殖损失3.688万吨。 停产企业435家，公路中断17条次，供电中断83条次，通讯中断18条次；损坏堤防59处8160米，损坏护岸51处，损坏水闸21座，损坏水利设施179处。因台风破坏、洪涝灾害造成的直接经济损失7.529477亿元。

1.2楼市环境

1.2.1楼市调控效果初显 54座城市成交量下滑

从9月30日开始,全国20多个城市相继出台楼市调控政策。统计显示,半个月以来,全国54座主要城市的商品房签约量出现下降，楼市调控的效果正在初显。

截至10月16日,全国主要的54个城市当月合计签约商品房住宅数量130944套,而9月同期签约量为137483套,环比减少约7000套。其中,一线城市北京、上海环比分别下调了42%和16%,而深圳与广州签约量上涨幅度超过50%。深圳、广州的成交量主要集中在假期期间,并不是在调控之后。同时,二线城市楼市开始整体降温,上周二线城市合计签约商品房住宅数量3.36万套,已经连续两周低于4万套。

调控目的主要针对投资性和投机性需求,对刚需、改善性需求仍然还是支持的。房地产本身调控的目的主要是防止房地产的大起大落对经济带来一些不利的影响,防止经济的波动,目标最终还是保持经济的稳定增长,后期走势有待观察。

1.2.2  北京商品房成交涨幅回落近三成 二手房涨价冲动被平息

自深化房地产调控政策以来，北京市商品住房交易、购房资格审核量涨幅均已出现回落，房地产调控效果显现，市场预期趋于平稳，购房群体趋于理性。

数据显示，10月1日至10月16日，商品住房（不含自住房）共签约8781套，较9月份商品住房成交同比涨幅回落29.3个百分点；从购房资格核验情况看，10月1日至10月16日为1.74万户，较9月份同比涨幅回落50个百分点。从调研情况来看，10月份各售楼处及门店的合同签订量、客源量、房源量、带看量等全面回落，目前二手房业主涨价的冲动已经得到明显平息，挂牌报价更加理性。

北京市住建委已会同有关部门开展房地产市场专项检查，重点查处房地产开发企业恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售、虚假宣传、不明码标价等9项不正当经营行为，以及房地产中介机构发布虚假房源信息、炒作不实信息误导消费者、侵占挪用房地产交易资金、从事“首付贷”等12项违法违规行为。

1.2.3房贷审查趋严 部分银行暂停新增住房贷款业务

“十一”长假，各地出台针对楼市的调控政策，收紧按揭贷款首付比例成为普遍做法；10月12日，央行召集5家国有大行和12家股份制商业银行相关负责人开会，讨论当前房地产信贷形势；10月19日，25家中资商业银行被央行上海总部约谈，被要求继续严格执行房地产限贷政策……

记者走访北京的银行网点时发现，大多数银行已经开始执行“9·30新政”。实上，银行早在“9·30新政”前，就已经开始收紧银行贷款。三季度时已经有银行将首套房按揭贷款利率优惠，从此前的最低8.3折变更至8.5折。一些银行目前执行的折扣还在收缩。不少银行表示，目前的折扣力度不知还能持续多久。而少数银行实际执行的首套房贷款利率已经高于基准利率。

而针对贷款资格审查，防范“假离婚”的措施也越来越多。民生银行此前下发通知，要求严查房贷申请资格，尤其对离婚不到半年的房贷申请人进行严查，离婚前若不符合贷款申请资格，即便其离婚，也对其直接停贷。

1.3产业动态

1.3.1 中民投拟战略入主亿达中国 耗资30-40亿元

10月21日下午，亿达中国发布公告，主要控股股东拟向中国民生投资股份有限公司（以下简称“中民投”）转让部分股权，由此中民投有望成为其控股股东。经测算，本次股权转让涉及金额大约30-40亿元人民币。转让完成后，中民投将完成其在产业地产业务方面的重要战略布局，亿达中国将成为中国民生投资股份有限公司成员企业，未来将成为中民投在产业地产整合、综合园区开发、建筑工业化、综合房地产开发等业务方面重要的投资运营平台。

公告称，“销售股份数目仍有待订约各方协商，尚未厘定。买方尚未进行任何尽职审查，其将根据尽职审查结果与正宏订立具法律约束力的买卖协议，将予收购之销售股份可能占本公司已发行股本总数不少于10%，且该等股份可能达本公司已发行股本总数30%或以上，买方亦可能成为本公司之控股股东。”

1.3.2 华夏幸福武汉首座产业新城PPP项目协议签订

10月20日上午,《问津产业新城PPP项目协议签订暨重大项目集中签约仪式》在武汉会议中心隆重举行,武汉市委市政府、新洲区委区政府领导和华夏幸福公司领导出席签约仪式。来自全球涉及智能制造、健康食品、文化创意、现代服务等多个领域的多家企业与问津产业新城集中签约。此次签约活动意味着问津产业新城的开发建设全面进入“快车道”,同时也标志着华夏幸福以“产业优先”推动问津产业新城实现华丽蜕变,从此开启新的篇章。

华夏幸福与固安县政府共同探索的PPP(政府和社会资本合作)模式,获国务院通报表扬;固安产业新城入选国家发改委首批13个示范项目;旗下无锡南长滨河新城、嘉善高铁新城,也入选江苏省、浙江省推广PPP模式的示范项目。

华夏幸福武汉区域的突破,再次验证了华夏幸福产业新城模式的可复制性和布局战略的精准性,未来随着地方运营平台的完善,华夏幸福必将加快产业创新驱动,进行品牌和模式的输出与导入,不断培育新的业绩和盈利增长点。

1.3.3 招商蛇口30.8亿转让前海物流及蛇口码头用地

10月14日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司公布两宗关联交易,拟分别以252,847.28万元和55,228.78万元将南山区前海湾花园的物流用地、南山区蛇口集装箱码头一期土地使用权转让给招商局港口发展(深圳)有限公司(简称“港口发展”)和蛇口集装箱码头有限公司(简称“蛇口集装箱码头”)。

标的前海湾置业的主要资产为投资性房地产及其土地使用权,土地位于南山区前海湾物流园区港城路前海湾花园,面积51,790.43平方米,土地用途为物流用地,使用年限为2006年12月31日至2056年12月30日。

交易标的蛇口集装箱码头一期土地使用权,地块为深圳市南山区蛇口集装箱码头蛇口兴海大道旁码头宗地,面积204,027.68平方米,土地用途码头港口用地,土地使用期限自1989年5月20日到2039年5月19日。

招商蛇口表示,本次交易有利于公司盘活已建成物业,加快推进前海蛇口自贸区的开发建设,遵循了公开、公平的原则,符合相关法律法规及公司章程的规定。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1东城整治商圈为CBD配套增色 将打造金融商贸服务圈

最近一段时间，位于东城的黄旗山城市公园内新增的“东莞之路”石刻群刷遍了东莞市民的朋友圈。这道由51块黄腊石构成、总长约3公里的城市风景线，在展示东莞城市发展蜕变历程的同时，也在一定程度上体现了东城的文明之美。借力文明城市创建的契机，东城在着力推动城市经济群带发展的同时，也大力对中心城区一带的商圈配套进行了整治，并取得了明显的成效。

连接泰和商业街附近的鸿福西路，走到东莞大道交界处则是东莞目前正在崛起的CBD中心，环球经贸中心(台商大厦)、中国电信大楼、鼎峰卡布斯等地标性建筑，加上未来即将启用的东莞第一高楼———民盈山国贸中心，都将是东城未来打造高层楼宇建设，加快现代化城市中心区建设的配套目标。

为了更好推进现代化城市中心区的工作目标，东城还将积极推动城市市容市貌的整治提升工作。以东城的黄旗山城市公园周边为例，夜幕降临时，在黄旗山下的东城文化广场都会亮起洁雅的装饰灯箱。

2.1.2  农商行房贷新规首购首套有优惠 非普通住房首付不低于6成

10月18日下午，东莞农商银行对外公布最新住房信贷政策，目前，建行东莞分行、农行东莞分行、工行东莞分行均已执行信贷差异化政策，非普通住宅首付不低于6成，基准利率上浮10%执行。

按照普通住房和非普通住房区分。非普通住房类别均按照首付不低于6成执行，按照同期同档次基准利率的1.1倍执行(普通住房一般指建筑面积在144m 2以下的住房)。

首次购房，首付比例不低于3成，利率按照同期同档次基准利率。首套房的普通住房类别，首付比例不低于3成。首次购房和首套房普通类别可以 申请优惠利率，具体为“按业务贡献度申请同期同档次基准利率0 .9-0 .95倍”执行。二套房普通住房类别，按照首付不低于4成执行，利率按照同期同档次基准利率的1.1倍执行。三套及以上将不受理购房贷款申请。购买商业用房(含商铺、商住两用房等)，首付不低于5成，利率执行同期同档次基准利率的1.1倍。

2.1.3东莞新政后加大推地力度 5宗“限价地”将11月入市

随着东莞楼市降温，土地市场过热现象也将会随之改变。近半个月来，东莞市连发两次土地预告，加大推地力度，特别是在11月将推出5宗“限价地”入市，为引进的高端产业人才提供人才公寓。

在南城商住地等即将进入土地交易市场预告发出后，东莞又有11宗土地即将入市。10月11日，《东莞市建设用地使用权公开出让预告东土地交易（预告）[2016]7号》发布，预告东莞即将有11宗土地在未来入市，其中7宗为商住地入市，共34.9万平方米，将在新政后大量补充住宅用地供应。这些商住地分别位于望牛墩镇、凤岗镇和松山湖。这是近半个月以来东莞发布的第二次土地预告。

在上周共有6宗商住商服用地进行了挂牌公示，其中备受瞩目的是松山湖的5宗商住用地，地块分布相对集中，合计出让面积约25.48万平方米，起始楼面地价皆约2495元/平方米，将在11月开拍。这5宗地块均为“限价地”，建成项目后住宅带非毛坯最高售价不得超过9500元/平方米。

2.2产业动态

2.2.1 东莞申报国家历史文化名城即将迎国检 展示布置基本完成

东莞市正积极申报国家历史文化名城，并将于近期迎来国家考评组的评审。目前，各项申报准备工作顺利推进，其中6条历史文化街区的标识、展示布置基本完成。

10月22日上午，东莞市委常委、市委宣传部部长潘新潮前往莞城街道，实地了解中兴路——大西路、兴贤里两条历史文化街区的修缮、整治情况。据了解，目前莞城街道已经初步完成了三条历史文化街区的标识系统建设，增加了一批有特色的标识牌，以及展示牌，同时，还对街区的路面、管线进行维护建设，对沿街的经营户进行了规范管理。

在随后召开的东莞市申报国家历史文化名城工作领导小组协调会上，潘新潮对全市历史文化街区的整治给予肯定，并要求各相关镇街和单位要继续做好申报工作，对各个历史文化街区的环境要进一步的整治，完善细节，做好文物修缮和保护工作，全力以赴迎接国家考评组的评审。

2.2.2 东莞补贴镇村产业升级项目 “三旧”改造项目占大头

10月20日，新的《东莞市镇村产业升级补贴专项资金管理办法》（新办法）已经印发。新办法保留了3年前的原《办法》核心内容，对一些细节作了修订。

新办法细化了奖励标准，范围包括“三旧”改造、信托投资、融资担保等。其中，涉及“三旧”改造的就有5项，占了奖励补贴项目的大部分。值得关注的是，这次修订新《办法》，删除了原《办法》中的“镇（街道）、村（社区）自行新建商务楼宇可以申请奖励补贴”规定。取消自行新建商务楼宇的奖补措施，目的是鼓励盘活原有资源，开展“三旧”改造。

为了有效监管产业升级补贴用好、用实，新办法还称，市政府将建立健全资金绩效评估和项目跟踪验收机制，由市审计、农业、监察、财政等相关单位按照各自职能，采取不定期暗访、抽查等方式，加强专项资金使用情况的监管，严防借项目骗取补助、违规使用资金等行为。

2.2.3 长安加快“三旧”改造审批手续 为7个重点项目腾地

10月19日，长安镇三旧办召开会议透露，该镇近期将改造包括OPPO增资扩产项目、鼎峰霄公馆、迅捷环球公司等在内的7宗项目。截至目前，纳入长安镇“三旧”改造标图建库共191个，面积13700多亩，其中已有23宗落实项目通过了市的集中审查。

其中已有23宗落实项目通过了市的集中审查，近期重点改造的项目有7宗，分别是：O PPO增资扩产项目、鼎峰霄公馆、康和物业公司、迅捷环球公司、东方花园、时代广场、锦厦陶瓷市场。

据长安镇三旧办有关负责人透露，锦厦陶瓷市场已于日前获得省批复同意征为国有建设用地，现将申请纳入东莞市集体经济组织合作改造的试点，加快审批手续。该项目如果能成功推出市场，将为全镇集体经济组织实施“三旧”改造起到示范作用，带动其他社区规划更多旧工厂、旧村庄项目进行“三旧”改造。