合富：东莞新政首月立竿见影 10月成交大幅下滑房价稳中有跌

10月供需双降超四成

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年10月东莞一手住宅新增供应面积约65.2万平方米，环比萎缩约46%，与去年同期基本持平；10月一手住宅网签面积约59.6万平方米，同比和环比均萎缩超四成。

10月一手住宅网签均价高达16983元/平方米，同比大幅上涨77%，环比小幅上涨7%，创下连续4个月环比上涨记录。均价高企及环比上涨为假象，主要受9月高价盘成交延后至10月网签影响，房价真实走势为稳中有跌。

新政后每周成交走势：立竿见影，持续量价齐跌，成交量整体下滑约6成

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，10月最后一周（43周）东莞一手住宅网签仅680套，创2014年7月以来最低（春节月除外），并创下连续4周下滑记录。10月最后一周均价约14529元/平方米，创连续3周下跌记录。东莞自国庆限购政策出台后，楼市成交产生了立竿见影的变化，出现持续量价齐跌现象。新政前东莞平均每一手住宅周签约量在1800套/周左右，新政后，回落至700-900套/周，整体回落幅度达6成。

 10月房价上涨假象，主要受第一周新政末班车，高价盘集中签约拉高所致

新政后10月东莞房价出现虚高及上涨的假象，更多为结构性因素，主要受第一周影响。合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，国庆新政后第一周东莞一手住宅网签2216套，占当月的50%，均价高达18452元/平方米，直接拉高10月整体均价。其中，为抢末班车，新政第一天当天（10月6日）网签达1412套，均价18331元/平方米。接下来第2-4周成交量和价格双双持续下滑。 

新政首月，东莞房价涨幅收窄，局部房价开始出现小幅松动

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年9月，在取样的楼盘中，房价环比上涨的楼盘数量占74%，而10月则下滑至51%，减少了23个百分点；房价持平楼盘的占比变化不明显，9月为19%，10月21%.房价环比下跌的数据出现明显变化，9月仅7%的楼盘房价环比下跌，10月则上升为28%，增加了21个百分点。数据说明：东莞国庆限购新政后，房价预期得到回落，房价涨幅得到收窄，局部开始出现松动。10月房价环比下跌的楼盘中，跌幅在3-8%占82%，说明整体房价松动幅度不明显，以小幅促销为主。

去库存时间连续6个月回升，但幅度较小

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，截至10月底，东莞一手住宅库存面积约269万平方米，整体呈小幅回升趋势。按照过去6个月平均消化速度测算，去库存时间仅需要3.6个月，创连续6个月回升记录，但幅度较小。东莞当前仍处于“低库存”态势，支撑房价整体坚挺。 

莞深10月房价总体稳定，区域分化明显，局部出现松动

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，深圳10月一手住宅网签套数约4276套， 环比9月大幅增加63%，同比减少约24%，环比增加主要受补签影响。深圳10月一手住宅网签均价约55611元/平方米，环比9月下跌约9.7%。同比大幅上涨65%.

从东莞与深圳各片区来看，呈现区域分化现象，局部区域房价出现松动，但幅度较有限。东莞5大片区有3大片区价格环比回落，但最大跌幅仅为-6%，另外2大片区价格上涨，主要为临深片区大量高价盘补签房价环比涨10%。深圳5大区域同样为3大区域价格环比回落，除南山区受个盘影响大幅跌25%外，其它跌幅较小，亦在-6%以内。

东莞前10月：供需小幅双升，房价同比涨28%

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年前10月东莞一手住宅新增供应面积约710.4万平方米，同比小增10%；前10月签约面积达816.28万平方米，同比小幅增加7%；前10月签约均价约12329元/平方米，同比大幅上涨28%. 

相对而言，商铺和车位价格上涨最慢，写字楼价格表现抢眼

从10月各类型价格表现来看，总体态势为：住热商冷，住宅产品价格普遍上涨较快，商业（非住宅）产品价格上涨较慢。10月住宅价格同比涨幅达77%，而非住宅则只有9%。洋房产品价格上涨最快，其次为别墅。在非住宅中，写字楼表现抢眼，10月同比上涨36%，而商铺和车位则表现逊色，分别为同比上涨6%和下跌17%。2016年东莞在售写字楼整体质素高于往年，高端写字楼增多，拉高整体均价。而商铺成交则长期处于低迷状态，量价提升不明显。

10月近9成区域房价过万，万元内房价区域主要分布于临惠片区

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年10月东莞一手住宅签约均价过万元区域总数量达28个，达历史最多，占区域总量的88%；其中房价过两万元区域达4个。房价在万元以内的区域仅5个，分别为：桥头镇、东坑镇、企石镇、石排镇和谢岗镇，主要分布于经济较薄弱的临惠片区