中原：东莞土地市场从金九的“盛夏”瞬间进入银十的“寒冬”

银十，作为传统旺季，但受到调控升级的打压，市场短期快速降温。国庆节后全国一二线城市调控升级，21座城市启动限购，房地产再迎来一轮“限购潮”。新一轮调控来势汹汹，限购令减弱了市场需求，限贷升级加大了购房入市成本，购房者观望情绪加厚，新房市场的来访量、成交量均呈现断崖式下跌。

当土地市场还沉醉在9月的“盛夏火热”中，10月的“寒冬”已悄然已至。东莞作为全国房价上涨过快的城市，也出台了限购令。新政后，政策效果立竿见影，项目来访量降6成、深圳客撤离、客户观望蔓延、新房市场成交降温8成。在调控的压力之下，也影响地方政府的供地计划。10月东莞土地市场供应和成交规模急剧直下，商住地供应和成交双双挂零。

9月，房企为地疯狂的行情不再持续，10月商住地市场已进入寒冬的冷清。受到宏观政策的打压影响，企业拿地的积极性也受到打击，不敢盲目追价拿地王。接下来的市场将进入调整周期，房企从控制成本的角度考虑，将会合理拿地，同时为了规避风险，也会相应调整扩张策略。

一、限购首月地市遇寒冬，商住地供应和成交双双“挂零”。

月度总体叙述：

上月东莞土地市场不断地上演“房企为地疯狂”的土地盛宴，地价屡屡刷新高、地王频繁涌现、高溢价成交、多家房企参与竞拍，整个土地交易氛围十分热烈。但伴随着新一轮调控的突袭，10月土地市场急转直下，与9月形成了明显的反差。

从供应来看，本月东莞土地市场供应4宗，占地面积合计32.47万㎡，环比减少6.31%，同比下降0.31%，其中3宗是工业用地，1宗是其它类用地，商住地供应断档。成交方面，10月东莞土地成交2宗，占地面积合计8.39万㎡，环比减少80.18%，同比减少68.19%，建筑面积合计15.1万㎡，环比减少82.51%，同比减少70.42%，成交地块全是工业用地。10月土地成交金额仅0.41亿元，环比上月减少99.64%，同比减少95.81%。土地出入金额断崖式下跌，关键是土地成交的仅仅2宗工业用地，创收低。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、10月土地市场迅速转冷，供应规模掉头向下。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞土地市场供应4宗，占地面积合计32.47万㎡，环比下降6.31%，同比下降0.31%，其中3宗是工业用地，1宗是其它类用地。银十作为传统的楼市旺季，但受到调控政策的打压，市场快速转冷。土地供应规模急剧掉头向下，土地市场转冷也可见一斑，一方面9月东莞土地市场过于疯狂，成为全国瞩目的焦点城市。东莞作为全国房价上涨过快的城市之一，10月也出台了限购政策。调控风头火势，改变了推地计划，推地步伐暂时放缓。另一方面，借助调控之际，为市场“泼冷水”，能促进开发商回归理性拿地，切忌盲目高价拿地。

2、10月商住地供应断档，供地不足是土地是市场过热的主因。

10月东莞无商住地挂牌入市，商住地供应再次出现断档。10月，新一轮调控突袭，东莞首次限购。东莞的调控政策表面，市国土部门及时向社会公布土地供应计划，充分发挥土地调整房地产的市场作用，稳定土地市场预期。调控的压力之下，也影响相关部门的供地计划。10月，政府部门调整供地计划，商住供应暂时断档。供地不足是过去东莞土地市场过热的主因，预计年底商住地供应将逐渐放量。

2016年10月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、10月土地市场爆冷，土地收益断崖式下跌。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞土地成交金额仅0.41亿元，环比上月减少99.64%，同比减少95.81%。土地出入金额断崖式下跌，关键是成交的仅有2宗工业用地，创收低。10月东莞土地市场爆冷，供应和成交双双回落，土地收益也随之锐减。

2、银十东莞楼市调控加码，土地市场随之降温。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞土地成交2宗，占地面积合计8.39万㎡，环比减少80.18%，同比减少68.19%，建筑面积合计15.1万㎡，环比减少82.51%，同比减少70.42%，成交地块全是工业用地。10月全国有21座城市启动限购政策，多个城市加入新一轮的调控行列。10月政策调控来势汹汹，新房市场大幅降温，包括来访量下滑、客户观望加深、楼盘现场人气冷淡等。市场风向急转，观望蔓延，也会降低楼市的高预期，土地市场短期内降温也是必然。

3、土地市场从金九的“盛夏”瞬间进入银十的“寒冬”，本月商住地市场鸦雀无声。

9月东莞土地市场可谓名副其实的地王月，逢拍地必出地王，地价更是贵过楼价。9月东莞的土地市场交易十分热烈，高溢价和地王是土地疯狂的代名词。9月东莞的土地市场彷如“盛夏”这么火热，进入银十，商住地“挂零”成交，瞬间进入“寒冬”，金九与银十可谓冰火两重天。本月东莞商住地市场无成交记录，可谓鸦雀无声，关键在于市场无商住地出让。

9月，房企为地疯狂的行情不再持续，10月商住地市场已进入寒冬的冷清。受到宏观政策的打压影响，企业拿地的积极性也受到打击，不敢盲目追价拿地王。接下来的市场将进入调整周期，房企从控制成本的角度考虑，将会合理拿地，同时为了规避风险，也会相应调整扩张策略。

四、后市展望

供地压力之下，年底东莞土地市场将迎来供应热潮。

2016年转眼也即将进入尾声，年底往往是一年的推地旺季。政府在供地目标的压力驱使之下，也会相应加快推地步伐，年底正是开发商资金充裕，铺开来年发展战略的时候，也会产生扩张购地的需求。2016年东莞房价的快速暴涨，背后的根本原因在于市场的供求失衡。新房市场一直延续供不应求的局面，卖方占据优势的市场，具有涨价的主动权和驱动力。解决新房市场恶化的供求矛盾，根本在于增加土地供应。供地不足，也从另一个方面揭示了9月土地市场疯狂的原因。增加土地供应，从而增加新房市场的货量供应来满足市场需求，发挥土地调整房地产市场的作用。而在新一轮的调控思路中也看出，加大土地供应是调控的重要手段之一。在供地目标的压力之下，年底东莞土地市场有望迎来一波供应热潮，多宗商住地集中上市，土地交易热度有望回升。

调控加码难挡土地竞拍高热，年底地市有望迎来反弹行情。

10月东莞土地市场显得十分沉寂，关键在于土地供应紧缺所制约。10月全国新一轮限购来袭，短期楼市降温是必然，也降低了了市场的未来预期。但宏观大环境、基本面没有发生根本变化，也就是宏观环境依然面临着经济下行压力、实业利润低、资产配置荒等问题，而东莞新房市场供不应求的格局延续，多重因素促使开发商依然有较强的购地欲望。预见年底东莞土地市场仍然有一波反弹行情，主要有几点原因：其一，年底在供地压力之下，土地供应增加，继续盘活购地需求。其二，央企、国企为防止被并购、增强资产筹码，对购买土地扩张的需求依然旺盛。其三，开发商现金流充足，土地储备量不足。由此可见，调控加码也难挡后市土地交易的高热，年底土地市场有望迎来反弹回升行情。

11月松山湖多宗“人才房”项目用地入市，地价有望理性回归。

根据东莞中原研究部监测数据显示，截至11月2日，东莞将有12宗地块挂牌入市，占地面积合计86.36万㎡，建筑面积合计169.62万㎡。其中，商住地供应6宗，占地面积合计33.45万㎡，商业用地供应1宗，占地面积合计3.16万㎡，工业用地1宗，占地面积合计14.63万㎡，其它用地4宗，占地面积合计35.11万㎡。11月东莞将有6宗商住地用地出让，5宗是松山湖用地，这些地块主要是重点企业及高端企业总部人才房配套项目，建成后带装修销售，且限定价格不高于9500元/㎡，销售对象由松山湖管委会统筹安排。松山湖多宗人才房配套项目用地入市，并且限定了未来售价不高于9500元/㎡，该5宗地块以底价或低溢价成交的可能性大，促使整体楼价理性回归。东莞房地产新政指明，东莞土地溢价超过一定比例，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房，或竞装配式建筑比例，预计溢价率将大幅回落，地价理性回归。此外，企石将出让1宗占地近8万平的商住用地，起步楼面地价1350元/㎡，靠近碧桂园鼎峰城市花园。

新一轮调控政策加码，降温市场的高预期。市场一旦进入调整周期，开发商需要保持充裕的资金扛过“寒冬”，拿地支出、成本控制上也会作出相应的调整，高价拿地的现象减少。接来下，东莞楼价将有望理性回归，企业拿地成本有望降低。

即将东莞挂牌上市土地情况一览：