李迅雷：房地产市场不存在严重泡沫

　　统计局数据也反映了中国人口集聚的现象,如房价涨幅较大的城市基本上都位于经济发达地区。据国家统计局9月公布的数据,与去年同期相比,70个大中城市新建住宅涨幅超过5%的为少数,只有29个城市。涨幅超过10%的更少,只有19个城市,且均分布在四大经济发达地区:京津冀地区、长三角地区、珠三角地区、中部城市集群(武汉、长沙、郑州)。这说明虽然房价涨幅很大,但是具有集中性。即这一轮房价上其实是结构性上涨,类似于去年的股票行情。

　　而中国指数研究院的统计数据显示,过去一年百城房价上涨16.6%;过去五年国内100大城市加权平均房价上涨28.4%,但同期名义GDP增长50%(估算),M2增长93%。因此100大城市加权平均房价涨幅并没有超过M2和GDP,这说明房价上涨是少数现象,并不是普遍现象,并且主要和人口与货币往大城市集聚相关,且这个过程还没有结束。

　　当前,严格控制超大城市的人口流入已经成为国策,如上海提出到2040年要把人口控制在2500万,但并不增加城市建设用地的数量,这说明政策导向上主要是抑制需求。但建国以来上海历次关于人口规模预测的城市规划都被远远突破,没有一次能够达到预期目标。因此,到2040年上海人口将远超2500万,也是一种基于历史事实的经验性判断,因为土地的用途是可以控制的,但人口流动则是社会现象,难以控制。

　　2010年之后房价上涨主要为货币现象

　　在2010年之前,农业人口向城镇流动的规模不断增加,2010年之后,农村人口向城镇转移的数量逐年下降(见图3)。2015年外出农民工数量为16884万,只比上年增加63万,增速为0.4%,但中国流动人口数量首次下降500万(2014年增加800多万)。2012年,中国16～59岁的劳动人口数量也开始下降,迄今为止中国劳动年龄人口已经减少近1500万。这表明从2010年之后靠人口流动来驱动房价上涨这个因素已经消减了。

　　图3 :近5年农村转移人口

　　因此,从2010年之后开始的第二轮房价上涨主要体现为货币现象。2010年之前中国经济增速基本处在上升通道中,2011年经济开始下行,一直延续至今,但是货币增速依然较高。从图4可以看到,2003年中国的货币供应量M2远远低于日本和美国,而截至2016年半年末,中国的M2总量为22.43万亿美元,远高于日本的12.77万亿美元和美国的9.11万亿美元。中国M2高增速不单单是中央银行的货币供给和商业银行存款货币创造的结果,更多是政府、企业和银行三者相互支持的结果。如此之大的货币增量,使得中国的资金需要寻求可以配置的资产。因此,中国的货币创造经历了引进外资、出口导向、房地产开发三个阶段。

　　房价上涨主要体现为货币现象,不仅是指货币膨胀导致资产荒,从而引发房价上涨;同时还反过来,由于房价上涨导致土地价格上涨,于是土地和房屋作为银行信贷的抵押物,也参与了货币创造活动,因此,房价上涨与货币膨胀之间其实是互为因果的。此外,居民购房加杠杆,也进一步强化了资金推动房价的力量。