【东莞中原】08年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总之前言

 总   目  录 

一、2008年上半年东莞房地产中期研究报告——前     言

二、2008年上半年东莞房地产中期研究报告——投资环境篇

三、2008年上半年东莞房地产中期研究报告——土地市场篇

四、2008年上半年东莞房地产中期研究报告——商品房供应篇

五、2008年上半年东莞房地产中期研究报告——商品房需求篇

六、2008年上半年东莞房地产中期研究报告——商品房价格篇

七、2008年上半年东莞房地产中期研究报告——潜在供应篇

八、2008年上半年东莞房地产中期研究报告——广告监测篇 

前  言

进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南金融危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。

2008年上半年已经过去，整体商品房市场新增供应持续增长，成交全线飘绿，市场缩量调整迹象明显，成交量同比大幅下降近五成左右，价格也在快速回调，较去年底均价已经回落超过16%。市场投资需求下降明显，居住需求成为市场主导，楼市快速回归理性。

盘点2008年上半年东莞楼市，缩量调整、个盘分化是主旋律：

1、土地流拍频现、大多数以底价成交，土地市场表现冷清。

据东莞中原研究部监测数据统计，08年的上半年，东莞的土地市场一共成交了72宗土地，其中有54宗土地以底价成交，占总量的75%；11宗土地流拍。开发商面临政策和市场的双重困难，造就了目前土地市场的冷清。一方面是政府打击囤地的决心和力度加大；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。再者，开发商在货币从紧政策的紧箍和楼盘销售放缓的影响下资金链日益趋紧。在多方因素的共同作用下，土地市场演绎从“高价地狂飙”到“流拍频现”两重天。

2、供应持续增加，可售存量积压给后市带来的消化压力越来越大。

据东莞中原研究部数据监测显示，截至2008年6月30日，东莞商品房按面积计算总体销售率为61.3%，有275个项目有可售存货，可售存量共计598.3万㎡，65816套。进入2008年东莞商品房总体上成交持续低迷，各楼盘销售率普遍较低，市场以消化存量积压为主，使得商品房可售存量的压力越来越大。另外，2008年下半年东莞市商品房潜在供应量达407.98万㎡（包含不可售面积），共计95个项目，其中48个新项目，旧盘新货的项目47个。潜在供应加上可售存量，东莞下半年商品房总供应量合计超过1000万㎡。楼盘项目数量众多，供应量持续增加，市场竞争日趋白日化。

3、市场成交缩量下跌，表明卖方主动降价但买方观望心理强烈。

据东莞中原研究部数据监测显示，2008年上半年东莞楼市成交总面积为166.76万m2，同比去年下降49.56%，环比下降49.88%；成交均价方面，2008年6月份普通住宅成交价格为5685元/㎡，较去年年底的6804元/㎡回落幅度已经超过16%。可以看出，上半年东莞房地产市场成交表现的特征是缩量下跌，这反映的是卖方主动降价，但买方观望心理强烈。

4、万科领跌、光大等随后跟进，引领上半年掀起第一轮降价风潮。

2月底万科领跌东莞楼市，随后光大、丰泰等大品牌发展商随后快速跟进，都在做快速探底动作，导致很多发展商被迫跟进，推出部分低价房探底，从而引领整个东莞楼市掀起一轮降价风潮。从东莞中原研究部数据监测显示，6000元/㎡以下项目占全市普通住宅项目的比重在今年以来持续上升，从1月的56.8%到5月的76.5%，反映了普通住宅价格持续回落的态势。

5、自住需求成主导，投资需求下降明显，投资性物业受挫较大。

投资者买涨不买跌，在房价持续下跌的过程中，市场观望仍在持续。从供应和需求的对比分析来看，上半年普通住宅成交的占比较供应的占比高出9.38个百分点，而商铺、别墅、小户型公寓等投资型物业相关指标则均有明显下滑；通过户型结构和户型面积的交叉分析，我们对两房和三房单位进行面积区间的细分，很显然81-100㎡三房、101-120㎡三房的需求比重要远高于供应比重。这些充分说明上半年自住需求成为市场主导，投资需求下降明显，而一些投资性的物业受挫较大。

6、个盘分化明显，市场资金集中流向优势资源和降价幅度较大的楼盘。

从上半年城镇区楼盘销售分析，可以看到市场上的大多资金集中流向了那些有资源优势和降价较大的楼盘。优质资源主要包括四方面：品牌、品质、地段、自然景观资源，如光大地产、万科地产、丰泰地产、新世纪地产、中惠地产等项目，而地段好的项目则包括尚书银座、名门世家、中央豪门等项目，自然景观资源则有锦绣山河、天骄峰景、丰泰•东海山庄等项目。当然，营销创新、价格回归理性也是拉动销售的重要方式，如锦绣山河购房送学位、风临美丽湾、名仕官邸价格快速回归理性等。 

7、 降价有效刺激需求，价格二次探底均激发成交量反弹。

缩量下跌、个盘分化是上半年东莞楼市整体的主旋律。卖方主动降价有效刺激了市场需求，据东莞中原研究部数据监测显示，3月和5月的普通住宅均价经历两次探底，使得需求短期得到释放，3月成交普通住宅2915套，5月成交3706套。当然，需求的释放也有季节性因素。3月份在春节销售淡季后释放了需求，5月是传统的销售旺季。这也意味着，每次重要的传统营销时机节点都是出货的好时机。今年的金九银十是传统的黄金周，也是楼市的传统销售旺季，加上国家法定节假日调整后，全年的楼市黄金周只有一个是七天长假的，因此，可以预期，今年的金九银十在价格再次探底的情况下或有较大的反弹。

8、下半年市场先抑后扬，预期奥运后逐步升温。

今年下半年8月份举办北京奥运会，全国瞩目，奥运前的相关报道预热已经逐步把大众的眼球吸引到奥运会的举办上来。而7-8月是楼市的传统淡季，加上奥运因素的影响，淡中更淡。而在奥运会结束后，由于累积的供应需要集中释放，累积的需求也需要释放，再加上经历半年成交持续低迷，货币从紧不动摇，开发商的资金链日益趋紧，而且通常年底开发商都有任务目标需要冲量，买卖双方的博弈较量将使得奥运后预期市场逐步升温。 

9、经历市场缩量下跌调整后，下半年房价逐步趋向平稳。

经历3月与5月的两次探底，有效的激发了购房需求的释放，下档承接力很强，东莞普通住宅均价在5500-5700元/㎡受到强有力的支撑，预期房价继续下挫空间非常有限，预计将在这区间进行反复振荡，商品房价格逐步趋向平稳。另一方面，CPI运行居高不下，物价快速上涨，通胀压力持续增大，即使房价保持稳定，实际上是已经在下降。再加上人民币升值持续加快，作为国际热钱无风险套利的重要投资工具，房价短期将保持平稳发展态势。

再者，结合GDP、居民收入、CPI的增长计算，2007年初东莞普通住宅的均价在4800元/㎡左右，当时仍属于合理水平；2008年1-5月东莞GDP增长16.0%，居民收入第一季度同比增长12%（剔除物价上涨因素后增幅为5.3%），2008年1-5月东莞CPI同比上涨6.9%；取GDP与剔除物价因素后的居民收入增幅的均值，加上CPI的增幅，2008年5月房价同比增幅应为17.6%，因此普通住宅的合理均价约为5640元/㎡。对照该估值的标准，目前东莞的房价水平已经逐步回落到合理价值区间。