新政后东莞开发商低调入市 11月下旬或迎来供应小高潮

2016年进入最后2个月倒计时，楼市传统“年底大促”、“推货潮”如预期般迟迟未到。受调控政策影响，当前东莞楼市观望情绪依然浓厚，不仅购房者在观望，开发商入市也变得谨慎许多，一改以往的“高调”作风，纷纷变得低调起来。

新政后开发商低调入市

国庆期间调控重拳出击，莞深楼市同受打击，10月东莞楼市成交“速冻”，深圳刚需、投资客大幅退潮，楼市观望氛围浓厚，在此政策消化期，东莞开发商也延缓入市，加入市场观望行列，“低调”成为近期楼市的主要表现形式。自调控以来，开发商不管是在开盘加推还是营销中心开放等节点上，活动形式都低调了很多，网络、广告宣传大量减少，不投广告、不发软文、不做暖场活动，与新政前“网络+广告+渠道”的全方位楼盘推广相比相差甚远。

新政前楼市火爆，东莞楼盘开盘现场直接放深圳

从营销手法看，近期除了班芙春天借力明星营销（张智霖）加推新品外，其他项目均没有什么“大动作”，暖场活动也多是美食、DIY等小型活动，甚至不少项目入市都是低调进行，如光大山湖城二期于11月5日推出11栋共260套77-105㎡洋房，前期就基本没怎么推广，项目相关负责人也只是当天晚上转发了一条现场回顾新闻；11月12日降龙天地开盘，也只有部分代理人员于开盘前一天在朋友圈简单发布“明天翔龙天地开盘”信息。

对此，瑞峰数据中心副总经理李玲玲认为促使开发商低调、少宣传的原因主要有以下几点：1、楼市进入低潮期，开发商成本增加、资金流动性慢，营销成本会有所控制；2、当前市场环境转变，政策消化期就算投入再多的无效成本，见效也不大；3、过去一年，开发商对渠道营销依赖性很高，现在市场开始整顿渠道，市场自然冷；4、目前新政的效应还在发酵，处于政策敏感期，谁都不想做枝头鸟，开发商自然是低调点好。

而从成交情况看，新政后东莞楼市信心速降，市场观望氛围浓厚，成交腰斩，零成交项目明显增多，新项目入市去化率也明显放缓，如近期开盘的碧桂园帕克诺雅、南部湾万科城，去化率均不到7成。不过，虽然楼市成交遭遇“滑铁卢”，但东莞房价却依然坚挺。从上周的数据来看，整体住宅均价为17442元/㎡，环比涨26%，有19个镇街房价环比有上涨，其中11个镇街的住宅均价在17000元/㎡以上，成交占比高达43%。

11月过半推货潮迟迟未到

除了营销模式低调外，受政策影响，10月以来，东莞开发商入市节奏也明显放缓。

10月楼市供应缩量显著，创年内新低（除春节外），全市25个项目新增供应住宅共58.78万㎡，无论面积还是套数环比均大幅下降超过一半以上。究其原因，除了9月供应基数本身较高之外，最大的影响因素还是在于新政。据房掌柜监测，新政出台后市场降温明显，许多开发商观望谨慎推货，10月内仅有合信广场、龙城雅郡寥寥几个盘开盘，而部分项目受制严查预售证等缘故，也纷纷推迟了入市步伐。

从房管局公布的预售情况看，在2016年末，东莞楼市应该还会有一波供应潮。据房掌柜监测，除前期拿下预售证的楼盘外，10月东莞又有嘉宏锦园、霖峰壹山境、万科金域缇香花园、德州城、凤凰台等22个楼盘拿到新预售证。

根据开发商以往推货节奏，估计这一波推货潮最早会在11月到来。不过如今11月已过半，预想中的推货潮却是迟迟未来，半月住宅新增供应合计21.76万㎡，依然维持低位。从入市情况看，近2周全市仅碧桂园帕克诺雅、翔龙天地、万科金域香堤3个纯新项目开盘，加推且货量较大的仅光大山湖城等个别项目。

11月下旬或迎来供应小高潮

虽说，新政后东莞住宅新政供应持续乏力，但从新拿预售证、房管局备案情况看，经过一个多月的消化，楼市供应将会很快反弹。

据瑞峰优慧垛数据中心监测，11月首周东莞全市仅3个项目在房管局进行备案，住宅供应619套，合计面积约6.02万㎡，环比下滑63%，跌至“谷底”；而在上周，全市住宅供应开始反弹，合计住宅供应1705套，面积约17.74万㎡，环比上涨195%，共有12个项目在房管局进行备案。

从新拿预售证来看，进入11月以来，又有春晖国际花园、万科珠江东岸、南部湾万科城、星城玉珑湾、达鑫江滨新城、晓月湖、绿地商业广场、天骄御峰、光大山湖城、翔龙天地广场、中惠领秀花园、海伦堡松湖湾、恒大翡翠华庭、班芙春天及绿地大都会等十多个项目新拿预售证，其中，海伦堡松湖湾、恒大翡翠华庭是纯新项目。

10月、11月拿到新预售证楼盘增多，从市场信息或监控项目预售证情况可知，后市开盘的项目或将有所增加，预计未来供应保持增加趋势，集中上市时间大概在11月下旬。