瑞峰：成交下滑趋势被扭转 周均价年内二次冲破1万8

一、导读

1、宏观环境：楼市调控持续加码 国内首个购房直销平台“优房超”诞生   

全国：楼市调控持续加码，不断升级!继10月国庆全国多地首波从严政策密集出台之后，“第二波”又袭来，表现在成都热点区域只能买一套房，包括本地人；深圳首套房首付公积金贷款提高至最低三成；武汉主城区楼市调控再升级，本地人禁购第三套房；广州开发商贷款拿地将取消资格等，可见政府打压楼市“虚火”，让房地产市场回归理性的决心。在从严的宏观政策环境， 11月以来全国大部分城市新房和二手房整体成交量持续回落，如何刺激客户出手购房实现去货，再次成为市场的重中之重。

在此大背景下，新的房地产营销模式随之诞生，房子搬进“超市”集中销售，消费者买房不用再疲劳战！2016年11月19日，全国首个互联网购房直销平台“优房超”正式对外开放，该平台位于深圳蛇口海上世界。在优房超平台，消费者可一站看尽珠三角多城房源，解决区域阻隔，让以往房找客变成客找房，房产直销平台的出现势必为传统房产市场带来一次重要变革。

东莞：东莞楼市调控再加码，自2016年11月18日起，东莞市缴存职工申请住房公积金贷款最低首付款比例从20%提高至30%，再度响应新政从严的方向，彰显政府调控楼市的决心，但由于东莞使用公积金贷款的购房群体份额占比不高，所以对东莞房地产市场的影响有限。

2、新增供应：房企推货节奏加快 供应量持续两周高位运行

上周共有12个项目在房管局进行备案，合计住宅供应2210套，面积约22.47㎡，环比上涨27%，经过一个多月政策消化期，上周住宅供应持续放量，基本回到新政前推货节奏，一方面是因为10月适逢政策从严，多个项目推新节点延后至11月中下旬；另一方面也是因为开发商从前期的试水阶段转向规模推货，具体表现在：麻涌镇碧桂园十里江湾推出435套96-170㎡洋房、虎门镇虎门万科花园推出396套76-111㎡洋房、石碣镇达鑫江滨新城推出348套74-102㎡洋房。从供应产品来看，刚需及微改善是推货主力户型，上周70-130㎡供应2071套，约占总供应的95%；从各片区推货情况来看，水乡片区是供应主力片区，麻涌2大项目批量推货，分别是碧桂园十里江湾和万科·珠江东岸

非住宅供应方面，合计供应1495套，面积约为10万㎡，供应主力项目为寮步镇星城玉珑湾推815套商务公寓，面积约46355㎡；东莞天安数码城推113套99-2247㎡科研单位（东莞房管局上出现的新物业类型）。

从上周新拿预售证来看：塑金国际、碧桂园Park Royal、恒大翡翠华庭、三正瑞士公馆、中集智荟园、东田山畔华庭、中信红树山、御河湾、晓月湖或将在近期在房管局备案上市，其中恒大翡翠华庭、三正瑞士公馆、中信红树山已在上周开盘。

3、成交量价：成交量环比上涨72% 连续下降趋势首次被扭转

上周东莞全市住宅成交774套，面积约9.22万㎡，环比上涨72%，但成交量仍处于低位，同比下降66%。成交市场特征有：1、新政后成交量连续下滑的趋势首次被扭转，主要是新盘新品入市的带动； 2、大岭山和麻涌突破百套成交，而其他区域成交持续低迷；3、品牌房企的项目支撑大局面，洋房排名前十就占据8席，尤其碧桂园、万科表现优异。

4、成交价格：年内均价第二次突破1万8 个盘结构性影响大

上周东莞楼市住宅均价18019元/㎡，环比上涨3%，主要表现有：1、年内均价第二次突破1万8，主要是受个盘结构性影响，为万科金域缇香（21651元/㎡）所拉动。2、区域排名前十中有4个均价超2万，表现在黄江、莞城、厚街和塘厦，4大热门区域房价坚挺向上。3、麻涌两大项目成交价格差别大，一是碧桂园十里江湾（11365元/㎡），二是万科·珠江东岸（8957元/㎡），而万科·珠江东岸成交价格较低的原因是上一波所推成交产品补签所致。

5、楼盘活动：房企积极推货开盘潮再次来袭 一口价促销频现

新政落地执行已有一个多月，市场对政策开始逐步接受，购房客户入市欲望有所增强，刺激房企从原来观望转向积极推货，开盘的项目不断增加，上周6大项目进行开盘，集中在水乡片区和临深片区。从去货来看，新开项目冷热不均，部分项目由于定价合理及前期蓄客较为充足，去货率有所提高；而主打深圳客的项目去货率普遍较低，如在深圳进行开盘的中信红树山、新开的三正瑞士公馆等项目去货在4成左右，可见目前深圳客观望情绪较为浓重。

开盘的项目表现在：三正瑞士公馆推34套181-203㎡别墅，均价40000元/㎡，去化约5成；同步推售184套97-112㎡洋房，均价23000元/㎡，去化约3.4成；恒大翡翠华庭推151套74-121㎡2-4房，均价11300元/㎡，去化约9成；万科珠江东岸推204套73-96㎡精装洋房，整体约12200元/㎡，去化约9成；中信红树山推363套85-101㎡毛坯洋房，均价23000元/㎡，去化约3成；保利中惠悦城共推85套17-60㎡商铺，均价约24500元/㎡，去化约9成；合信地王广场推37套街铺，均价约3.5-4万元/㎡，去货约5成。

另外，房企为尽快走货，“一口价特价房促销”的营销活动频现，松湖豪庭、风度盛荟、春晖国际城等项目。暖场活动方面，有3大项目举办活动，主要有恒大华府举办酷炫赛车，虎门印象举办周末烧烤派对，恒大御景半岛举办亲子家庭欢乐跑周末主题活动，鼎峰尚境举办第二届鼎峰爱心创意集市等。

6、土地市场： 望牛墩2.12万㎡商住用地出让 华为集团底价获松山湖5宗人才地块

上周有一宗商住用地出让，编号2016WG039，位于望牛墩镇望联村，出让面积2.12万㎡，容积率为1.0<R≤2.5，起始价为15000万元，起始楼面价为2834元/㎡。地块处于镇中心区域，临近恒大翡翠华庭，周边生活配套完善。

成交方面，土地市场在经过一个多月的调整后，上周迎来限购后的首次商住商服用地的拍卖。上周至今日（2016/11/21星期一）共有6宗地块进入竞拍，皆以底价成交。其中道滘商服用地以底价5122万元、楼面地价1080元/㎡被东莞市当信安喜西洋艺术有限公司竞得，或有意打造上市企业和文创产业集聚区；另外5宗松山湖商住用地，均以楼面地价2495元/㎡被东莞绿苑实业投资有限公司（华为子公司），总占面约21万，大规模人才公寓的建设，或解决由松山湖园区发展等出现的人才住房以及周边配套的问题。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：成交量环比上涨72% 连续下降趋势首次被扭转

1.2供需量价走势：年内均价第二次突破1万8 个盘结构性影响大

1.3物业类型成交：市场成交回暖 各物业全线飘红

1.4产品类型成交：70-130㎡户型是成交主角 占比64%

1.5区域成交：万科金域缇香助大岭山夺冠 麻涌品牌房企项目成交出色

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：70-110㎡产品成交占57%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200㎡以下产品占63%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：22000-23000元/㎡占比12%

1.6.4别墅各单价区间成交：16000-18000元/㎡别墅占26%

1.7楼盘活动：房企积极推货开盘潮再次来袭  一口价促销频现

1.8新增供应：房企推货节奏加快 供应量持续两周高位运行

1.9新开工： 无

2、土地市场

2.1待拍土地：东坑公共加油站用地本周将进入竞拍

2.2出让土地：望牛墩商住用地出让 楼面地价约2834元/㎡

2.3土地成交：6宗地块均以底价成交 华为集团底价获松山湖5宗人才地块

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.1财政部：10月财政税收12891亿元 房产税增加24%

10月全国税收收入12891亿元，同比增长7.2%。

税收收入其中，土地和房地产相关税收方面，契税289亿元，同比增长10.3%；土地增值税311亿元，同比增长22.2%；房产税327亿元，同比增长24%；耕地占用税87亿元，同比增长6.1%；城镇土地使用税282亿元，同比增长14.9%。

据数据显示，2016年9月，土地和房地产相关税收中，受部分地区商品房销售较快增长等影响，契税3158亿元，同比增长11.7%；土地增值税3280亿元，同比增长13.7%。另外，房产税1561亿元，同比增长4.9%；耕地占用税1448亿元，同比下降0.2%；城镇土地使用税1620亿元，同比增长3.4%。

1.1.2国务院推14举措振兴东北 东北国企改革专项工作方案年底出台

经李克强总理签批，国务院近日印发《关于深入推进实施新一轮东北振兴战略加快推动东北地区经济企稳向好若干重要举措的意见》(以下简称《意见》)，要求深入推进实施党中央、国务院关于全面振兴东北地区等老工业基地的战略部署，按照立足当前、着眼长远、标本兼治、分类施策的原则，实施若干重要举措，推动东北地区经济企稳向好。

《意见》共计四大方面14项具体举措，重点围绕党中央、国务院有明确部署的重点任务，提出了一批近期可操作可实施，对推动东北地区经济企稳向好意义重大的政策举措。1、全面深化改革、激发内在活力。主要包括推进行政管理体制改革、全面深化国有企业改革、加快民营经济发展等。2、推进创新转型、培育发展动力。主要包括加快传统产业转型升级、支持资源枯竭产业衰退地区转型、大力培育经济发展新动能、加强创新载体和平台建设、加快补齐基础设施短板等。3、扩大开放合作、转变观念理念。主要包括打造重点开发开放平台、开展对口合作与系统培训等。4、加强组织协调。主要包括强化地方主体责任、加大财政金融投资支持力度、加强政策宣传、强化统筹协调和督促检查等。

1.1.3华为出走引爆深企外迁热 异地设厂成标配

又见深企出走，不只是华为，而是一大批智能制造型、物流型企业。最新统计数据显示，深圳第二产业的固定资产投资近期同比持续下降，而东莞、惠州等地的第二产业投资则持续增长。

连日来，记者走访深圳、东莞等地发现，高房价以及有限的发展空间，令深圳企业不得不异地置业。东莞、惠州等临深城市成为深企的首选。而与此前企业彻底搬到其他城市不同，深企更乐意选择“深店莞(惠)厂”的模式，几乎成为目前深企外迁的标配。

事实上，不只是华为，近几年向外扩张几乎成为深圳企业的标配。2014年，中兴通讯(000063)斥资百亿在河源建生产基地；另一知名深圳企业比亚迪(002594)则选择了汕尾，2015年，比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地等6个项目，并在半年后即迎来了首台纯电动客车的正式下线。无人机制造企业大疆科技早在2013年就在东莞买地。

1.1.4前三季度广深GDP已破万亿元

广东省统计局最新发布的《2016年前三季度广东各地市GDP情况分析》报告显示，今年前三季度，广东各地市产业结构不断优化，现代服务业较快增长，其中广州、深圳前三季度经济总量已突破1万亿元。

数据显示，前三季度，广东实现地区生产总值(GDP)57061.17亿元，增长7.3%。从经济总量看，5000亿元以上的地级市有3个，其中广州、深圳两市在1万亿元以上。前三季度，广州、深圳两市GDP分别达1.40万亿和1.38万亿元；佛山、东莞的GDP总量分别为6137.9亿元和4916.0亿元；惠州、中山等9市总量则在1400亿—2500亿；清远、阳江等8个市总量在1000亿以下。

1.2楼市环境

1.2.1  新互联网购房直销平台对外开放

全国首个互联网购房直销平台“优房超”正式对外开放，该平台位于深圳蛇口海上世界的线下体验商城已开门迎客。“在优房超平台，消费者可一站看尽珠三角多城房源，真正解决区域阻隔，让以往房找客变成客找房。”优房超总裁陈强表示，房产直销平台的出现势必为传统房产市场带来一次重要变革。

1.2.2成都：热点区域只能买一套房 包括本地人

成都市政府官方网站17日发布的通知，即日起成都高新区南部园区、天府新区成都直管区户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。

1.2.3  广州开发商贷款拿地将取消资格 对中小房企杀伤力较大

广州房地产市场调控再度加码。11月18日，广州公共资源交易网站上贴出公告，规定银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等，不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。违规者将取消竞得(中标)资格，且保证金不予退还，三年内不能再参加土拍交易。

目前出台的政策影响力很大，特别是对中小房企杀伤力较大，而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说，市场上融资拿地的能力不成问题。

1.2.4深圳首套房首付最低三成 二套房首付不低于七成

深圳11月15日起调整公积金贷款首付比例。公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%、名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。此前，深圳市公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为20%、名下在深拥有1套住房的首付比例不低于30%。

1.2.5武汉主城区楼市调控再升级：本地人禁购第三套房

武汉市住房保障和管理局官方网站14日公布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，《意见》规定，在武汉拥有2套及以上住房的武汉市户籍居民，暂停在住房限购限贷范围向其出售住房。

限购限贷范围为主城区和开发区，即江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、武汉市东湖生态旅游风景区等区域。

此前，10月3日，武汉市住房保障和管理局官方网站曾公布《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》。通知规定，10月3日起，武汉部分区域实行住房限购限贷措施。即武汉本地人购买第二套房首付50%，购买第三套房限贷。

1.3产业动态

1.3.1央企中航工业挥别地产去意已决

在国企央企整合大潮中，中航地产股份有限公司持续剥离资产、出售股权。继第八届董事会第五次会议审议通过与保利房地产(的地产相关业务资产整合议案后，中航地产在近期的10月28日再次以不低于3574.36万元的价格挂牌转让控股子公司深圳市正章干洗有限公司(以下简称“正章干洗”)51%股权。

正章干洗拥有土地面积为4099.79平方米，是中航地产手中为数不多的工业用地之一。对此，中航地产方面称：“出售有助于公司聚焦主业、回收资金、提升资产效率，如果转让成功，将使公司长期股权投资减少。”

对于盈利羸弱的中航地产来说，近年依靠出售资产和股权回笼资金的情况并不少见。作为中国航空工业集团公司(以下简称“中航工业”)旗下为数不多的地产公司，剥离经营不善的业务对于中航工业来说并非坏事。

1.3.2招商蛇口代建南京平安国际金融中心

11月16日，平安集团江苏总部南京平安国际金融中心项目正式动工。该项目由平安集团独家投资建设，由招商蛇口南京公司代建，并负责目对外销售物业。

该项目位于秦淮区汉西门大街与汉中路交汇处，总投资15亿人民币，共21层，高91.3米，用地面积1.2万平方米，总建筑面积10.32万平方米。

项目分为高端金融写字楼和高端商务公寓配套两部分。其中，写字楼打造为五星甲级写字楼，未来将作为平安江苏总部大厦，引进平安旗下的保险、银行、财富等多个子公司;高端商务公寓则面向高端商务人士，计划于2017年下半年上市。

1.3.3华夏幸福签马鞍山两产业新城项目 涉74.8平方公里

11月15日，华夏幸福基业股份有限公司宣布与安徽省马鞍山市含山县人民政府以及马鞍山市博望区人民政府分别签署了《合作备忘录》。含山县人民政府拟引入华夏幸福形成战略合作关系，共同打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。

含山县人民政府将以安徽省马鞍山市含山县行政区划内约定区域(以下简称“委托区域”)的整体开发各事项与华夏幸福进行合作。委托区域占地面积约为60.6平方公里，北至G346公路及华阳西路，东至S226公路及太湖山路，西至清溪镇西边界，南至合马高速，具体委托区域占地面积以正式合作协议约定为准。双方约定先期启动区面积约为5-8平方公里。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1   东莞前三季经济数据领跑全国 新旧动能成功加快转换

东莞前三季度GDP增长7.9%，增速分别比全国、全省快1.2和0.6个百分点，与去年同期持平，在全省并列排在第7位；9月底东莞市场主体突破80万大关；内、外资招引实际金额均双双增长；先进制造业、高技术制造业完成工业增加值分别增长16%和18.6%……新鲜出炉的东莞市前三季度经济数据，既是政府与市场合力促进经济转型、结构调整、动能转换的成果，也成为东莞经济活力的见证。

东莞新旧动能加快转换，特别是先进制造业、高技术制造业对经济增长拉动明显，表明新动能正在逐步走向前台、挑起大梁。

2.1.2新政18日起实施 东莞公积金贷款首付提高至最低三成

自2016年11月18日起，东莞住房公积金贷款最低首付款比例将由之前的20%提高至30%。11月17日，东莞市住房公积金管理中心官网发布了《关于调整住房公积金贷款最低首付款比例有关事项的通知》，意味着东莞楼市调控再加码。

2015年5月31日，东莞市住房公积金管理中心曾发布《关于调整我市住房公积金贷款首付比例等政策的通知》，宣布从2015年6月10日起，首套自住房贷款最低首付款比例为两成，二套房贷款最低首付款比例为三成；个人缴存职工的最高可贷额度由48万元提高至50万元，夫妻双方缴存职工的最高可贷额度由70万元提高至80万元。这个被誉为“史上最松”的公积金贷款政策在执行17个月后画上句号。

2.1.3东莞严查违规盘 违法违规情节严重者将被暂停网签资格

为进一步维护房地产市场秩序，东莞正在进行针对房地产开发企业违法违规经营行为的专项查处行动。11月14日，市政府向各镇街、市府直属有关单位印发《东莞市规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序专项整治工作方案》（以下简称《方案》）。

《方案》提出专项整治工作重点是针对房地产开发企业违法违规不正当经营行为进行全面巡查，对有投诉举报的项目进行重点核查，维护公开、公平、公正的房地产市场秩序，重点查处发布虚假房源信息和广告、以捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作等九项违法违规行为。此外，专项检查行动采取市镇同步检查方式，全面检查房地产开发企业违反商品房预售管理规定、未明码标价、发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价等违法违规不正当经营行为。《方案》还特别提出，要建立健全长效机制，进一步加强日常监管，加大执法检查力度，建立定期联合检查机制和案件移交处理机制，形成联动监管合力，把规范房地产开发企业行为、维护房地产市场秩序整治工作纳入日常工作范畴，从根本上规范房地产市场秩序。

2.1.4　东莞市确定678名市人大正式代表候选人 整体素质有所增强

11月11日，东莞市选举委员会第三次会议召开，审查通过了东莞市第十六届人民代表大会正式代表候选人名单。

经过选民酝酿、协商和镇街选举工作机构审查，确定东莞市人大正式代表候选人678名（不含驻军代表，含差额，含市各政党、各人民团体联合推荐的候选人）。

从名单看，第十六届市人大正式代表候选人和新一届镇人大正式代表候选人整体素质比往届有所增强，年龄梯次结构更趋合理，学历层次进一步提高，界别结构进一步优化，熟悉法律、经济、文教、科技、环保、城建等方面专业知识代表候选人有所增加。

2.2产业动态

2.2.1全球鞋材生产巨头生产基地落子东莞 CEO称东莞产业硬件很完美

英国泰嵩（Texon）集团是全球最大的制鞋材料生产商，其投资400万~500万美元的东莞泰嵩不织布有限公司11月18日在东城开业。这也是目前泰嵩集团在中国大陆唯一的生产基地。随着东莞生产基地的投入使用，泰嵩集团已经把原在佛山的产能全部迁出。“从佛山搬到东莞，是销售团队、商务团队和合作供应商的整合，将成为继续为大中华区服务的基础，是泰嵩集团增长战略的重要部分。” 泰嵩集团首席执行官施丹林如是说。同时，施丹林对泰嵩的东莞团队给予了高度评价。他说，东莞团队满足了不断丰富的市场所需的多元化支持，在鞋类产品和其他产品和加工上均有很好的体现。

全球制鞋行业整体增长比较缓慢，受到了大形势的影响，甚至一些生产企业因此还向东南亚转移。但是还是有增长的。特别是对中国来说，出口上受到了一些影响，但是中国的市场增长快速，中国也成为了最大的鞋业供应商。

2.2.2第21届虎门服交会18日开幕 电商节及网红经济论坛提前预热

11月17日，第21届中国(虎门)国际服装交易会暨2016虎门时装周(以下简称“虎门服交会”)在服装名城虎门镇开幕，将为东莞市带来一场时尚盛宴。在虎门服交会举行之际，多项精彩活动提前上演。其中，第三届电商节抢先上演，来自全国各地的电商产业从业者，共同探讨电商发展议题。

经过前两届的经验积累，第三届虎门国际电商节在创意创新和承办格局上不断推陈出新，结合时下热门的“网红经济”，举行精彩的电商网红系列活动。

虎门电子商务产业近年来发展迅猛。2015年，虎门镇通过第三方平台实现332亿元电子商务交易额，占东莞全市1/10。从2014年起至今，虎门国际电商节已经举办至第三届，成为电商行业的一项标杆性盛会。

“虎门服装电子商务质量联盟”成立，联盟标准一旦能得以实施和推广，将对虎门乃至整个东莞的服装电商行业起到标杆性作用。

2.2.3台博会于东莞国际会展中心开幕 300多家企业参展

本届台博会于11月18日~20日在东莞国际会展中心举行。

今年的台博会是以东莞市台资企业生产的高端消费品和台湾创意产品、特色食品为主的综合展，共有300多家企业参展，其中来自台湾本土的企业有110家。

高科技产品登场将是本届台博会的一大亮点。来自台北LUNA公司研发的360度全景直播VR相机，全球仅有2台，一台在美国，另一台将在台博会上亮相；台湾宏碁（Acer）集团推出先进的教育机器人学习套件，引领未来青少年机器人教育发展；珠海银通农业科技有限公司生产的应用于农业领域的无人机，是国内电池无人机载重量最高的，达到45公斤。