合富：东莞楼市成交结束“六连跌” 去库存时间持续上升

来源：合富辉煌东莞房掌柜 2016-11-22 10:57:15

[摘要]成交量跌至谷底后首次回升。合富辉煌东莞发展研究中心数据显示，上周东莞一手住宅签约9.2万平方米，774套，分别环比前一周增加72%及78%.东莞楼市成交自上上周跌至谷底后，上周首次止跌回升

成交量跌至谷底后首次回升。合富辉煌东莞发展研究中心数据显示，上周东莞一手住宅签约9.2万平方米，774套，分别环比前一周增加72%及78%.东莞楼市成交自上上周跌至谷底后，上周首次止跌回升，但总体仍然处于低迷水平。

去库存时间回到2015年5月水平。截至上周东莞一手住宅库存面积约296万平方米，创今年3月以来最高。按照过去2个月平均消化速度来测算，去库存时间为6.7个月，较10月上升3.4个月，回到去年5月水平。如果按照过去四周的去化速度测算，去库存时间则急剧上升至10.6个月，暂时处于安全水平。

市场逐步恢复入市节奏，当下合理定价是王道。楼盘动态方面，据不完全统计，上周有恒大翡翠华庭和三正瑞士公馆两大纯新项目开盘，另有中信红树山和万江珠江东岸旧盘加推，同时连续两周处于17万方以上的高位供应量，可见，市场逐步恢复常态入市节奏。从上周开盘情况来看，本地客为主、且合理价格出货项目明显去化更佳，主打深圳客的项目则受新政影响依然显著。

上周土地动态

（2016年11月14日-2016年11月20日）

一、上周商住地供应情况

上周供应商服地块信息

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：上周（20161114-20161120）全市供应了1宗商住地块。

地块位置图（企石镇铁炉坑村）

编号为2016WG036地块位于企石镇铁炉坑村，位于碧桂园鼎峰城市花园东南面，占地面积79751.9㎡，容积率≤2，建筑面积约159504㎡，建筑密度≤30%，起始总价为21533万元，起始楼面地价约1350元/㎡。

该地块周边有碧桂园鼎峰城市花园，嘉宏锦城等成熟小区，其中碧桂园鼎峰城市花园已售罄，入住率较高，周边居住氛围较浓；3公里范围内有惠众百货商场、家家乐百货商场以及霞朗综合市场等生活配套，生活配套完善；有精英小学、东山小学、企石中学、东莞第七高级中学等教育配套，教育资源丰富；有圣荔园、和田公园等文体娱乐资源。交通方面，该地块距离R5轻轨规划站点东山大道站5公里左右，距离R3规划站点3公里，临近东部快速干线、莞深高速出入口，交通便捷。该地块交通便捷，教育、生活配套完善，作为商住地块的未来发展空间大。

二、上周商住用地成交

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：上周（20161114-20161120）全市共成交了3宗地块，其中2宗为松山湖“限价地”。

地块位置图（道滘镇南丫村）

编号为2016WG029的商服地块位于道滘镇南丫村，该地块北面东面临江美景，水乡自然景观优美；交通方面临近南丫大桥，东莞水乡大道；该地块隔江有金地城南艺境，沿海丽水佳园等小区；3公里范围内有南丫广场、南城广场、南城图书馆等，教育方面有中南学校、道滘中学等，周边生活教育等配套离该地块有一定的距离，该地块位于地块处于两江分汇处，位置较为偏僻。

该地块最终被东莞市当信安喜西洋艺术有限公司以底价5122万元成交总价拍得，楼面地价1080元/㎡。当信安喜是道滘镇为打造文化创意项目专门引入的艺术公司，该项目预期规划中包括国际馆、国内馆、艺术生活馆、艺术家创作区、艺术服务区等项目，项目建成后会以艺术创客为核心，整合各种文化资源，完善基础设施建设，形成艺术创客产业孵化总部基地，带动道滘区域文化产业和旅游产业共同发展。该地块作为新政策后首宗挂牌上市的商服地块最终以底价成交，1080元/㎡的楼面地价为今年商服用地最低，但作为引进文化产业用地并不能代表东莞土地市场的现状，而后期商住用地是否能够回归理性有待观察。

地块位置图（松山湖金多港南山路南侧）

编号为2016WG030-31的商住地块位于松山湖金多港南山路南侧，占地面积约98314.8㎡，起始楼面地价均皆约为2495元/㎡。地块周边生活配套较少，但胜在地块位于松山湖风景区附近，面积规模大，周边自然风景优美，周边还有东莞松山湖实验小学、中集智谷产业园、东莞市川崎机器人公司等, 周边临近环湖路、美景西路等交通干线，毗邻莞深高速、虎岗高速，交通便捷。

编号为2016WG030-31地块最终被东莞绿苑实业投资有限公司（华为集团）以底价成交，楼面地价皆约为 2495元/㎡。这2宗地块均为“限价地”，建成项目作为松山湖（生态园）园区重点及高端企业总部人才房配套项目，限定最高销售房价不高于9500元/平方米，销售对象由松山湖（生态园）管委会统筹安排。自产权登记之日起，5年内（含5年）不得转让或出租。竞买申请人（或其母公、关联公司）为在松山湖（生态园）园区投资建设的、年纳税5亿元以上、年R＆D投入1亿元以上、本科以上学历人才数量1000人以上，且当年及土地使用权有效期内土地单位面积年纳工商税收入库税额不少于人民币150万元/亩的企业或其成立的全资项目开发公司，也正是由于这一系列严苛的竞拍条件将大部分有意向的房企拦之门外，而华为最终以底价成功拿下地块。

楼盘动态

据不完全统计，上周末新品加推项目有中佳翔龙天地，项目加推12-14栋，均价在1.8-2w，加推当天到访率60%；各开发商整体推货热情不高，预热项目只有紫云雅墅、大道松山湖；保利中惠悦城、恒大御景半岛、恒大华府则举办了一系列的人气暖场活动，目的提升项目知名度吸引购房者。东莞楼市持续冷淡，消费者观望情绪依然较浓。

全市商品房销售情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2016.11.14-2016.11.20日全市商品房总共成交1282套，环比前一周增加477套，签约面积12.6万平米，环比与前一周增加5.1万平米；其中住宅签约774套，环比前一周增加340套，签约面积约9.2万平米，环比前一周增加3.9万平米；全市商品房签约均价17595元/平米，环比前一周上涨1086元/平米；住宅网签均价18019元/平米，环比前一周上涨565元/平米。

各区域销售情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2016.11.14-2016.11.20日共有30个区域住宅签约成交774套，其中四大城区成交75套，占全市总成交10%。

大岭山镇签约成交166套排名全市第一名，万科金域缇香大幅签约113套；麻涌镇签约成交142套排名全市第二名，碧桂园十里江湾洋房签90套；黄江镇签约成交74套排名全市第三，其中霖峰壹山境签约39套。

价格方面，松山湖以32406元/平方米排名全市首位；塘厦镇以27128平方米排名第二，东城区以25449元/平方米排名第三。

上周供应情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：上周（2016.11.14-2016.11.20）全市新增住宅供应约22.5万平方米，环比前一周17.7万平方米增加27%。新增住宅产品2210套，环比前一周1705套增加30%。目前全市多个项目恢复入市节奏，近两周供应保持高位，其中东坑镇海伦堡松湖湾为全新项目。

上周各类型商品房签约情况

（一）洋房

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（20161114-20161120）全市洋房签约面积约7.0万平方米，环比前周增加约2.9万平方米；上周洋房签约均价16438元/平方米，环比前周下跌约4.7%。上周洋房签约面积结束6连跌，主要受万科金域缇香、碧桂园Park Royal、霖峰壹山境等最近开盘项目陆续签约的影响。