刘晓博:目前楼市生变 “第三波调控”已经呼啸而至

　  种种迹象显示，自“国庆楼市新政”以来的“第三波调控”已经展开！

　　从11月10日到14日，杭州、南京、武汉和深圳先后出台新的调控措施，有的禁止了户籍家庭购买第三套房（武汉），有的上调了公积金贷款首付比例（深圳）。

　　自今年9月30日至今，楼市调控呈现了清晰的波浪态势：

　　第一波：“国庆黄金周”前后，有20多个城市先后出台调控措施，限购、限贷、加税，规范市场。调控政策出台主体，全部是地方政府。

　　第二波：央行、银监会、证监会和保险会，先后出台措施，要求严格执行限贷政策，收紧企业发债，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产。

　　第三波：从11月10日开始，热点城市再次开始出台调控措施，比如上述的杭州、南京、武汉和深圳，调控主体再次回到地方政府。预计将有更多城市追加调控措施。

　　为什么会连续出台调控措施？看看国家统计局公布的10月楼市数据就知道了。

　　上面第一张图为“全国房地产开发投资增速”，国庆楼市新政之后，数据非但没有下降，反而逆势上涨；再看第二张图“土地购置面积增速”，也有明显增长（降幅收窄）；至于“销售额和销售面积”，几乎没有受到任何影响。

　　国家统计局的官员日前在新闻发布会上解释说：

　　去年10月份房地产投资增速非常低，是-2.4%，基数原因导致今年10月房地产投资增速比较高。去年的11月、12月基数也比较低，所以估计后面几个月房地产投资的增速还有可能会略有加快，或者说保持这个势头，不会明显下降。

　　但老百姓可能不这么想，他们会觉得：这是因为调控措施力度不够。

　　而中央当前的首要目标是：防泡沫、防风险。

　　原因很简单：

　　1，美联储12月加息在即，这很难因为特朗普的当选而改变；

　 2，特朗普带来的变数，将在明年1月之后逐步显现；

　 3，明年是换届之年，需要良好的舆论环境。

　　在这三大原因的作用下，楼市显然不能再度失控。而要管住楼市，首先是要管住20来个热点城市。这些城市分为三个层次：

　 一线城市：北京、上海、深圳、广州；

　 12个二线城市：天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都；

　 4个候补城市：石家庄、长沙、南昌、青岛。

　 四大一线城市，当然是调控的重中之重，所谓“射人先射马，擒贼先擒王”；12个热点城市基本上都在“第一波调控”的时候出台过措施，现在需要增加力度；四个候补城市，是“第一波调控”缺席的，后来资金跑到他们那里去了，所以需要补课。

　 其实，我认为还有几个城市也应该列入，比如西安、廊坊、东莞、惠州、嘉兴、珠海，他们要么独当一面，要么是北上深的小兄弟，楼市涨幅其实也不算小。

  反正不管怎么说，上述这些城市（20+6），基本上涵盖了全部内地楼市“最有前途的城市”。疑似漏网的，各有各的缺陷，比如重庆、宁波、佛山库存量太大，大连、沈阳、长春、哈尔滨人口增长缓慢或者流失，海南楼市季节性太强（很难转嫁房地产税），其他省会城市经济总量太小。

　 这些被重点关注的城市，显然符合我一贯的观点：在“印钞票的时代”，投资主体成为“地方政府+国有企业”，机会开始向高级别的城市汇聚，改革开放第一个阶段崛起的“明星地级市”，甚至一些“计划单列市”开始让位给省会城市，尤其是成都、武汉、郑州、长沙、合肥这种“省内没有竞争对手”的省会城市。

　 在“有竞争”的省份，南京超越了苏州、无锡，济南正在赶超情况，沈阳已经压过了大连。

　 如果说“中东部省会崛起”是过去十年以来中国城市价值变化的第一个要点，那么第二个要点就是“北、上、深”小兄弟的崛起，轨道交通让城市圈成为现实，北上深周边的三线城市，未来可能超越一些二线城市，比如廊坊、东莞、嘉兴。至于苏州这种兼具“二线城市”和“上海亲戚”的城市，机会就更多了。

　 “第三波调控”带来的影响是：从现在开始到2017年年底，楼市都将维持高位震荡，个别热点城市的热点地区，可能出现一定跌幅。楼市调控政策至少将维持到新一届政府2018年3月全国两会选举产生之后，才可能有所变化。

　 至于北上深楼市的“强约束”，或许很难有机会放松了！