刘世锦:房地产税铺开势在必行 推后或会抑制房价

房地产投资需求峰值已过？

Q:城镇化的发展推进了房价的上扬 ？

刘世锦：房价的问题大家都很关注，尤其年轻人很关心，上海、北京、深圳和其他一些城市上涨的幅度比较大。某种意义上可以说是飙升。为什么会出现这样一个变化？第一，中国城镇化的进程正在推进。但是现在出现了分化。主要是几个大的都市圈，比如京津冀、长三角和珠三角这几个大经济圈在加速形成，包括资源和人到这些大都市圈，特别是年轻人比较多，这样就产生了需求，住房的需求是在上升的。这是中国城镇化发展到这个阶段之后出现的正常现象。

第二，和土地制度有关系。我们实行的是政府对城市里的建设用地独家控制的。一家在这控制着土地的供应，没有竞争。而且我们现在这么多年，形成了一个称之为“土地财政”的运行模式，相当多的地区，地方财政，卖地的收入构成了重要的部分。

有的地方甚至三分之二，既是独家供地，独家垄断，同时让卖地的收入尽可能多。我们也注意到最近有些年有些地方供地的速度放缓，有些城市连续几年供地的计划都没有完成，所以一方面需求在上升，供给比较慢，这就造成了房价往上走。

Q:近两年房地产投资需求出现了负增长，是否房地产需求峰值已过？

刘世锦：从中国的城市化发展过程来讲，2014年构成房地产70%的城镇居民住宅需求历史峰值是1200到1300套住房，住房的投资，就是最高点在2014年已经出现了，出现了之后，就会逐步走平，然后是逐步下降，到了去年9月份之后，房地产投资当月同比增长速度已经出现了负增长。

为什么今年一季度房地产投资又开始回升了，最高回升了9%左右。现在我们采取了一些限制需求的措施，包括有些地方金融调控加码，一户居民只能买一套房子，限购，有人做假，假离婚，这是限制需求。这种措施在短期之内采取一下，应该能起到一定的作用。

但是我觉得最重要的还是要增加供给。比如，有些城市，供地的速度能否加快一点，一线大城市公布一个三年的供地计划，预测一下三年土地供给有多少，你宣布三年供地计划，释放一个信号，供给就能稳步提升。

房地产税势在必行

Q:为何去库存的压力主要在三四线城市？

刘世锦：最近一些年我们在推动城市化，但是各级政府事先有一些规划，比如大城市，包括我刚才讲的一线大城市，都是有城镇发展规划的，人口过去可能设想先开始是1千万人，以后是1500万，现在超过2千万了，总得感觉是人口来的太多了。人为什么要到这些地方来？实际上是有规律的。全世界，当工业化、城镇化发展到目前这样几个阶段，形成几个都市圈、都市带，这是大势所趋，城市的集聚效应超过我们的预期。

供给侧改革主要的内容是去库存，最大的压力就是三四线的城市，比如有一些县城和地级市，过去他们对自己的发展前景预期很高，觉得这个地方将来会有几十万、几百万甚至更多的人口，按照那个规模搞建设，后来发现没有那么多人来，包括农民进城直接到大城市，没有到这些地方来。

一线城市不存在去库存的问题，房子不够，价格飙升，城市发展战略需要调整思维方式，城市的发展有自己的规律，很大程度是和市场的演进是一致的。一个城市原来估计最多是1千万人，现在的快超过2千万人，将来超过3千万人，包括公共产品的提供，道路、供水、供电医院、学校等，这些相比于实际需求出现大的缺口。