11月东莞144㎡以上豪宅领跌 年底供应以刚需户型为主

调控之后，东莞楼市正式“入冬”，尽管近两周东莞住宅成交止跌反弹，但11月东莞楼市成交量再次下滑已基本成定局，而受提高首付款及银行信贷差别化政策影响，144㎡以上豪宅则最“受伤”，11月截止至27日成交仅130套领跌楼市，而其它面积段洋房供需也有所调整。

144㎡以上豪宅领跌

据东莞中原研究部数据显示，尽管近两周东莞洋房签约量止跌反弹，但至今11月东莞各面积段洋房成交量依然呈下滑趋势，其中豪宅市场受首付款提高等政策影响最为明显，144㎡以上户型领跌全市。

2016年1-11月（11月数据截止至27日）各面积段洋房成交情况

11月截止至27日，145㎡以上大户型成交仅130套，比10月下滑68.29%；110-145㎡首改户型成交下滑也相当明显，仅559套，与11月之前月均千套以上的成交量相差甚远；90-110㎡户型一直是楼市成交主力，截止至27日，11月改面积户型成交量也有1048套；90㎡以下户型受政策影响最少，11月签约量与春节期间基本持平。

从市场份额看，90-110㎡产品成交依然占市场主导，虽然10月环比9月下滑4.95个百分点，但11月27日市场份额已回升至41.29%；60-90㎡投资、刚需户型表现的是持续增幅，市场份额从9月的17.47%到11月27日已涨至31.01%；60-110㎡户型成交市场份额达72.30%，而110-145㎡改善户型则呈持续下滑趋势，市场份额从9月的32.20%到11月27日已减少到22.03%。

2012年-2016年（2016数据截止至11月27日）东莞各面积段洋房成交情况

百平刚需户型为供应成交主力

据东莞中原监测，2012年来，60-145㎡户型一直是东莞楼市的成交主力，市场份额稳占80%以上，其中又以90-110㎡首置户型为主，市场占比逐年递增，即使是在放宽二胎后改善需求开始抬头的2016年，依然是置业需求主角。

尽管受调控影响，近两月东莞楼市成交受挫，但借力于前三季度的“爆发”，2016年楼市成交更上一层楼已成既定事实。截止至11月27日，东莞商品房成交累计1004.1万平，签约金额近1370亿，而单90-110㎡户型贡献值就有348.46亿，同时该面积段产品也是2016年的供应主力，至今供应达268万平，约占全市洋房供应的41%。

有分析认为，百平左右首置户型需求旺盛，主要是受房价影响。新政前，东莞房价快涨，该户型总价相对较低，自然是刚需置业首选。而新政后东莞各大银行普遍把144㎡以上户型首付款提高到6成（非首次购房），购房客户对首付6成的抗性较大，首付压力大，含有改善和高端、刚需和改善的产品降幅大早在预料中，而小户型贷款门槛没怎么提高，受影响也响度较小。

“现在这世道，卖刚需，只要价格不要太贵，出货还是不错的。”一业内人士如是评价东莞楼市。

近期推货加快以刚需为主

经过近2个月的政策消化期，11月中下旬起，东莞住宅供应明显放量，基本回到新政前的推货节奏，品牌开发商从政策早期的试水阶段转向规模推货。

据中原数据显示，近两周东莞住宅供应持续发力，十多个项目新增住宅5145套，临近年末，部分开发商们开始了对年终业绩的最后冲刺，明显加大了推货力度，如新近加推入市的碧桂园帕克诺亚、碧桂园十里江湾、绿地大都会、万科珠江东岸、中信红树山、达鑫江滨新城等，新增供应均在300套以上。

2016即将进入最后一个月倒计时，东莞最后一波住宅供应潮也将集中到来。据房掌柜了解，目前包括双城峰景、碧桂园城央壹品、碧桂园茶山首府、沙田碧桂园、碧桂园翡翠湾2期、松湖碧桂园2期、龙湾天悦、大道松山湖、满都中央时代等多个项目释放了12月开盘信号。

另外，从上周新拿预售证来看，虎门碧桂园、凤凰台、龙城雅郡、翔龙天地、海伦堡松湖湾、班芙春天、绿地大都会、春晖国际花园、万科珠江东岸、南部湾万科城、星城玉珑湾、达鑫江滨新城等项目也将持续加推入市，预计12月将会有不少新品推货入市。

从供应产品看，洋房刚需户型供应依然受宠，如绿地大都会推的570套洋房面积为89-143㎡，恒大翡翠华庭入市的288套洋房面积为74-121㎡，万科珠江东岸推的492套面积也在73-97㎡。而计划12月开盘入市的项目，也基本以144㎡以下户型“试水”：碧桂园城央壹品、碧桂园茶山首府、碧桂园翡翠湾2期入市产品均在144㎡以下，大道松山湖首推也是73-139㎡二到四房，满都中央时代首先入市的也是86-114㎡户型，12月刚需将依然是供应主力。