天为：东莞楼市量价齐跌 后市形势严峻

一、每月看点：

临近年底冲刺，新增供应量加大

据天为地产市场研究中心监控数据显示，东莞市11月份住宅新增7417套，环比增加49.4%，共有20个镇区有供应，其中麻涌镇的万科珠江东岸和碧桂园十里江湾新增供应量贡献最大。主要原因为，临近年末，部分开发商们开始了对年终业绩的最后冲刺，明显加大了推货力度。从产品类型上看，刚需洋房为供应主力，比重约占73%，大户型产品受新政影响较大，供应则相对较少。

市场观望浓厚，成交持续下滑

据天为地产市场研究中心监控数据显示，11月东莞住宅成交3705套，环比下降25.8%；住宅成交均价15189元/m2，环比下降6.6%。11月东莞楼市成交量价齐跌，成交量连续2个月下跌，并创下2015年除春节月外以年的新低。成交价格方面，11月东莞房价受结构性影响，环比下降6.6%，同比上涨60%，但仍然处在同期高位；从区域来看，11月成交量前三区域分别为麻涌、常平、大岭山，其中麻涌镇成交964套，占总成交的35%。由此可见，水乡片区是成交主力，而临深片区受供货短缺的原因，成交市场表现不突出，并出现明显下滑态势。

二、楼市分析

1、商品房新增供应分析

1.1总体情况汇总

东莞市11月份住宅新增7417套，环比增加49.4%，同比减少2.7%，新增住宅面积75.82万㎡，环比增加38.2%，同比减少24.1%。非住宅新增2267套，环比增加28.1%，同比增加0.9%，新增非住宅面积17.21万㎡，环比增加174.5%，同比增加40.7%。商品房新增9684套，环比增加50.7%，同比减少1.9%，新增供应面积93.02万㎡，环比增加52.1%，同比减少17%。

1.2商品房新增供应情况

1.3商品房新增供应——物业类型

1.4住宅新增供应月度走势

1.5住宅新增供应——产品类型

1.6商品房新增供应区域分布

2016年11月东莞共有20个镇区有商品房新增供应，其中麻涌新增供应套数和新增供应面积均最多，分别供应套数1586套和供应面积15.16万㎡；其次，常平、莞城、松山湖等镇区位居其后。

1.7楼盘新增供应明细

2、商品房成交分析                                                                       

2.1总体情况汇总

2016年11月东莞住宅成交3705套，环比下降25.8%，同比下降62.8%，住宅成交面积41.78万m2，环比下降29.3%，同比下降63.2%，成交金额66.39亿元，环比下降34%，同比下降41.1%，成交均价15189.19元/m2，环比下降6.6%，同比上涨60.3%；

非住宅成交套数2097套，环比下降46.9%，同比下降20%，非住宅成交面积达15.5万m2，环比下降26.8%，同比增加24.3%，非住宅成交金额23.48亿元，环比下降24.4%，同比上涨70.3%。

商品房成交5802套，环比减少35.1%，同比减少53.9%，成交面积57.29万m2，环比下降28.7%，同比下降54.6%，成交金额达89.88亿元，环比减少31.8%，同比下降28.9%。

2.2各区域住宅签约明细（前十名）

从区域成交排名来看，成交套数方面，麻涌成交946套摘得桂冠，主要表现楼盘有万科珠江东湾和碧桂园十里江湾；常平、大岭山等位居其后；成交金额方面，麻涌成交9.32亿元居第一，成交均价10502.6元/㎡；常平成交6.03亿元位居第二，成交均价12663.41元/㎡；大岭山成交8.11亿元居第三，成交均价20910.88元/㎡。

2.3价格走势

2.4各镇区住宅签约均价地图

2.5各片区住宅签约明细

2.6各片区住宅签约均价地图

2.7  11月东莞楼盘(住宅)网签金额排行榜

2.8商品房签约——物业类型

2.9住宅签约——产品类型

3楼盘营销                                                                              

3.1 楼盘活动动态

三、后市展望

1、土地市场                                                                                        

1.1土地交易

值得注意的是11月成交的六块土地全都以底价成交，其中一块位于道滘的商业用地被被东莞市当信安喜西洋艺术有限公司砍获；另外华为（东莞绿苑实业投资有限公司）在松山湖连拿五块地，此五宗商住地以“竞地价、限房价”的方式进行竞拍，五宗商住地总面积达25.48万平方米，总地价达16.37亿元，建成后项目售价不得超过9500元/平方米。

1.2土地预告

根据天为地产研究中心监测数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有6宗商住商服用地挂牌入市。楼市在金九成色十足后，银十受到政策打压，成交遇冷。根据以往调控的几轮经验，政策调控抑制短期成交，挤压投资者暂时出场。但回归土地市场，调控对土地投资影响，主要几方面的支撑，第一，在宏观大环境不变情况下，房企拿地的热情不改。第二，央企重组的浪潮下，部分企业依然借助机会扩大资产，通过拿地增加自身筹码的需求依然存在。第三，在目前仍处高涨的楼市中，开发商收成可谓硕果累累，资金链十分宽裕，购地需求迫切。第四，东莞新房市场供不应求的局面不变，加上未来依然承接广深客，长远看好东莞土地市场。综合上述，可以预见在土地供应放量、开发商资金宽裕的环境下，后市土地交投有望延续高热。

2、潜在供应                                                                                  

2.1新开工总体情况汇总

2016年11月东莞全市住宅新开工面积19.22万m2，同比减少81%%，环比减少62%；非住宅新开工面积11.49万m2，同比减少80%，环比减少81%；商品房新开工面积30.71万m2，同比减少80%，环比减少73%。

2.2新开工月度走势

2.3新开工区域分布

2.4新开工各物业类型

2.5新开工项目明细