预见2017：东莞房价将先抑后扬 限购政策或持续到2018

　　时光飞逝，转眼间2016年已接近尾声。2016年的东莞楼市过得并不平静，无论是商品房的供应量，还是成交量、房价水平、土地市场都达到了一个新的高度，其火爆程度直接引来全国的关注，以致于触发楼市调控的底线。

　　东莞房地产市场急剧下转，2017年是否会迎来新的拐点？房价是否会理性回调？在最严调控的大背景下，这一切紧紧揪着开发商和购房者的心。

　　供应井喷放量 松湖片区可售货量最多

　　2016年前三季度形势大好，基本上有货供应的项目都能提前完成年度业绩，以致于房企资金回笼快速，有钱买地，带来土地市场的火热。

　　东莞中原市场研究部认为，品牌时代、高地价成本、紧凑户型设计等因素将支撑东莞房价居高不下，而品牌开发商高周转的开发模式，促使今年布局的品牌开发商在2017年逐渐入市，明年楼市供应将出现井喷放量。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲表示，截至目前，根据新开工未售数据进行预估，2017年东莞整体货量新增840万㎡，相比今年增加40万㎡，预计整一年可售货量高达1200万㎡，与今年基本持平。从区域来看，住宅供应量大的区域主要集中在滨海、临深及松湖片区，其中松湖片区供应将最多，约有200万㎡可售货量，同比2016年增加了61%。

　　临深片区新增住宅供应约160万㎡，可能是明年第二大供应片区，不过这个供应量同比今年下滑了约13%。同样供应量下滑的还有水乡片区，预估水乡片区新增供应有90万㎡，其余片区多数货量会增加。

　　整体可售货量供应依然庞大，在调控背景之下，东莞开发商将面临更加剧烈的竞争，预计明年在无重大调控政策加码的前提下，成交量会小幅回调，全年住宅成交量可能在700万㎡左右，同比2016年下滑约20-30%。

　　“2017年的楼市成交量会较过去两年有明显缩减，但品牌房企会保持推售力度，所以市场竞争会很激烈。”东莞中原市场研究部总监车德锐认为明年房企分化会更加严峻。

　　这使得原本就弱势的中小房企生存更为艰难。每次调控都是个“洗牌”过程，之前激进拿地的部分中小房企寻求合作以分摊风险，加快了品牌房企时代的到来。

　　2017年楼市将先冷后热 房价先抑后扬

　　经过2016年的限购限贷，第四季度的楼市成交明显下滑，业内对2017年的市场走势仍在观望之中，不过从今年的土地成交情况来看，高企的地价将为明年房价提供支撑。

　　在调控之前，东莞几乎每块地推出都会刷新当地的最高地价，甚至有人嘲讽“楼面价不过万都不好意思说拍了地”。据东莞中原数据显示，今年东莞65%的地块溢价150%以上成交，其中，黄江、石排、茶山、横沥溢价率400%以上。如果算上以后的开发建设成本，折算下来这些地块上的项目房价最低也是20000元/㎡起步。

　　东莞中原分析，今年高价盘频出，拉高住宅均价至13800元/㎡，同比2015年的9783元/㎡上涨了41%，根据目前的市场走势及地价估算，2017年东莞房价还会保持一定的涨幅，全市住宅均价预计在14699元/㎡左右。

　　“明年的房价会先调整，然后逐步趋向稳定。”车德锐坦言，基于整体购房需求仍然旺盛，按照市场自身的发展规律，2017年楼市将会先冷后热，“价格逐步回归理性后市场稳定、成交有所回升。”

　　在车德锐看来，明年是楼市调整的一年，而调整在于分化和价值回归的过程。在房价方面，一线临深区域依然会居高不下，而今年逼近20000元/㎡的二线临深区域如清溪、樟木头、大朗、沙田等可能会回归到14000元/㎡至16000元/㎡，三线区域会稳中有升。在新品方面，改善需求产品增多趋势，但整个户型面积重心都会下移，刚需、改善户型面积都会趋小化，尤其改善户型，回到110㎡-140㎡。

　　合富辉煌发展研究中心总监李兴旺也认同明年房价会回升一说。他表示，东莞成交一直保持比较平稳状态，政策调控期会出现房价下滑，这个时间一般是3-6个月左右，此后房价都会出现回升势头，整个调控效果不是很明显。因而，他认为明年上半年成交量会继续下滑或阶段性价格回落，但应该是先抑后扬的走势。

　　“预计明年整体价格同比今年涨3-5%。”李玲玲认为，调控打压的是深圳投资客户，自住型深圳客进莞趋势不变，加上地王频出、成本增加等因素，东莞局部区域或项目涨价的可能性大。

　　政策调控或持续到2018年第一季度

　　瑞峰置业市场研究部就全国及东莞历年从严政策后楼市表现做了调查，结果显示调控后成交量增速会放缓，影响周期约2年，但整体仍呈上涨趋势。

　　以其他城市调控后楼市表现为例，房价的走势有一个规律，就是快速上涨-从严-增速放缓-阶段回调-宽松-快速上涨，大多数城市在放松调控后反弹大，房价环比放松前上涨约10-25%，成交量环比放松前上涨约30-40%。

　　反观东莞，2010-2011年、2013年的调控措施均较为温和，成交量除2014年受全国市场环境及自身原因影响有所下滑外，其余均是上涨趋势。

　　李玲玲分析称，东莞市场更多是受自身与深圳市场的影响，比如2010-2011年全国从严政策出台，深圳限购带来深圳客外溢东莞，使得东莞在调控的背景下仍能量价齐升，其中量价在1-4个月内回调，价格回调幅度6%左右。

　　“明年将会维持目前从严基调，调控或持续至2018年第一季度左右。”李玲玲认为，2017年经济下行压力大，政府需稳定经济，但房地产长效机制的提出，政策调控须见效，放松可能性低，而东莞会跟随全国大势，因此限购政策短期内放松的可能性很低。

　　对于2017年限购政策的去留，车德锐表示什么时候结束还不能判断，现在可以确定的是该政策依然会在明年严厉执行，不会放松。“预计2017年上半年政策保持相对稳定以观察调控效果，下半年调控主要看市场运行表现。”合富方面分析，在调控之下，市场未出现明显扭转的话，不排除再次出现“各地集中式的调控加码”。