2016年131家房企跻身"百亿军团" 三家超级企业"越大越快"

    2016年，中国房地产市场量价双双创出新高，房地产企业也迎来业绩增长爆发期，销售额再创新高。

    中国指数研究院30日晚间发布的数据显示，2016年共有131家房地产企业跻身百亿军团，比2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元人民币，市场份额已接近50%。

    作为未来房地产市场竞争主力，百亿房企整体发展如何？业绩增长策略和发展前景如何？记者为此专访了中国指数研究院常务副院长黄瑜。

    问题1：2016年房地产市场经历了一轮快速上涨到逐渐平稳的过程，百亿房企的整体表现如何？

    黄瑜：今年房地产市场量价创出新高，绝大部分企业销售目标完成率都在100%以上。

    2016年共有131家房地产企业跻身百亿军团，市场份额已接近50%，强者愈强的态势更加突显。可以看出，百亿房企已经逐渐成为未来房地产市场竞争的主力。

    百亿房企业绩高速增长的同时，内部发展格局也发生较大变化：我们将131家百亿房企分为了五个阵营(3000亿以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元)，企业数量分别为3家、9家、13家、29家和77家，各阵营企业数量均较上年有所增加。

    3000亿以上的3家超级阵营房企恒大、万科、碧桂园的市场份额累计已近10%。上述五个阵营的销售额平均增长率依次为82.7%、40.5%、73.2%、74.1%和65.3%，高于行业水平。

    总的来看，行业集中度在加速提升。百亿企业在业绩快速增长的同时，也充满了危机感，力求及时搭乘此轮上涨行情的顺风车，2016年的企业竞争也更加激烈。

    问题2：百亿房企的业绩成长主要是出于哪些方面的原因？

    黄瑜：百亿房企2016年销售大增的主因是把握住了这轮上涨行情，主要表现在三个方面：

    首先，是抓住了重点一二线主流市场的发展机会。从我们研究的40家代表房企来看，一二线城市的业绩贡献占比高达八成以上，仅十大城市对房企的销售额贡献已近六成，成为促进企业销售额增长的绝对主力。当然，百亿企业的发展也直接带动地方城市经济及房地产行业的快速发展。

    其次，采用因城施策的产品策略把握住了市场的有效需求。2016年重点城市改善性需求集中释放，百亿房企显著加大了改善性产品供应，90-140平米“首改”类产品占比45.1%，同比增加4.2个百分点。

    此外，借助一二线热点城市量价齐升的火热态势，采用集中度高、影响力大的全国联动促销活动，迅速打开营销局面，也是促成企业业绩高速增长的重要原因。

    问题3：百亿房企未来的发展前景如何？可能存在哪些发展机会？

    黄瑜：从发展资源方面来说，2016年，百亿房企除了是房地产市场的主力外，也是土地、资金、并购等市场的参与主体，通过紧抓并购、融资窗口期充盈土地和资金储备，力图在资源方面占据未来发展高地。

    土地资源方面，百亿房企积极储备“粮饷”、抢滩二线城市，2016年1-11月百亿房企招拍挂拿地金额共计1.7万亿元，已超过全国300个城市各类土地成交出让金的六成(如果考虑合作拿地的情况，该比例会有所降低)。

    资金资源方面，前11月共计67家百亿企业发行4708亿元公司债，同比大幅增长127.8%，平均利率为4.96%，有效降低资金成本，并通过“地产+基金”、资产证券化等方式拓展资金来源。

    并购市场方面，年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例已近100起，占行业并购数量的七成以上，核心目的在与通过直接并购布局新的城市和市场，抢夺优质资源，实现规模的加速跨越。其中对房地产公司的兼并收购也是大型百亿房企加速规模增长的“杀手锏”。

    从未来发展前景来看，百亿企业目前主要深度挖掘细分领域的增量市场及房地产存量蓝海。增量方面，主要是把握政策机遇，发展高度契合国家发展战略的特色小镇、轨道交通物业等；存量方面，主要是加速社区服务、长租公寓、共创办公等业务的发展，并通过轻资产运作提升规模扩张等。

    问题4：百亿军团内部企业存在哪些差异？

    我们认为，不同阵营企业的发展重点和成长路径均有所差异：

    三家超级阵营企业“越大越快”的趋势显著，主要以广泛的市场布局、丰富的产品结构和强劲的营销手段精准把握了市场的主流需求。

    销售额在1000-3000亿之间的第一阵营企业，尚待规模效应的持续发酵，主要受其布局、产品等方面定位相对集中的影响，目前发展速度在五个阵营中最低。目前，加速并购重组与轻资产化运营是该阵营谋划“大象起舞”的主要增长逻辑。

    500-1000亿及300-500亿的第二、第三阵营房企，分别处于全国化布局初见成效、开启全国化扩张的发展阶段，继续以“做大”为核心，不断加速全国化规模扩张，储备一二线城市优质土地资源。

    100-300亿的第四阵营企业房企主要为区域型房企或特色房企，销售额的区域集中度更高，此轮部分二线城市投资过热导致的下行预期将会造成部分企业的风险隐患。其中，部分企业拿地楼面价已超当前企业销售均价，亦潜藏了较大的财务安全风险。