中原：2016东莞房地产市场总结与2017楼市预测

自东莞出台10.6新政后，农行、中行、建行等多家银行响应中央调控精神并严控风险，纷纷对144㎡以上的住房首付比例提高至6成，严重打击了豪宅及别墅投资客，但改善自住需求也直接中枪。据东莞中原研究部监测数据显示，四季度144方以上的住宅产品成交量连续三个月大幅下滑，于12月创近四年新低(除2015年春节外)，其占全市的比重也同步大幅下降，从先前的13%三连跌至5%。

随着供应大幅放量，经济型别墅成别墅市场大主流。

除了政策宽松、股市低位等原因外，经济型别墅供应大幅放量也是推动东莞别墅成交创新高的重要原因之一。在供应大幅放量的前提下，经济型别墅凭借“低总价”和“高性价比”的优势持续走热，2016年东莞经济型别墅（250㎡以下）成交3355套，占全市的比重高达63%，经济型别墅正式成为别墅市场大主流。

（四）价格分析

2016年东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

房价不断冲击天花板，全市住宅成交均价同比暴涨40%。

据东莞中原研究部数据显示，2016年东莞房价如坐直升机不断冲刺天花板，全市住宅成交均价暴涨至13687元/㎡，同比2015年上涨40%，同比2014年上涨49%。究其原因：一、大批深圳客持续流入，较强购买力推高房价。二、投资投机需求十分活跃，迅速炒高房价。三、三级转介不断做大，开发商将转介成本直接转嫁至买房者身上，进一步推动房价上涨。四、品牌房企项目增多，带装修项目明显增多。

深圳客推动全城房价上涨，大岭山大幅领涨。

2016年东莞房价全城全面上涨，呈现你追我赶态势。而深圳客是东莞此轮房价飞涨的幕后最大推手。首先，今年年初深圳房价疯涨，倒逼大量深圳客向周边城市外溢，塘厦、虎门、松山湖、黄江等东莞泛临深区域房价迎来大涨，接着2月7日南光、龙大高速等深圳四段高速正式取消收费，大量深圳客涌入东莞抢房，临深房价继续大涨，大岭山因受益龙大高速免费，其房价大幅领涨全市。随着临深房价越走越高，许多深圳客开始向价格洼地转移，紧接着常平、寮步、大朗、沙田追涨，最后三线镇区如茶山、望牛墩、石碣、中堂等临广区域房价出现补涨。据东莞中原研究部监测数据显示，年内大岭山大幅领涨全市，累计涨幅高达141%，全市有24个镇区房价涨幅超过50%，有7个镇区涨幅在20%-50%。

年底众项目以价换量掀起新政后首波促销潮，房价有所回调。