航拍：东莞凤岗7.3万平商住地即将开拍 东莞首次限价竞配建

    2017年1月20日，与深圳龙岗仅一路之隔的凤岗7.3万平商住地即将开拍！

    这宗占尽地缘优势的“巨无霸”，注定将是业内关注的焦点，不仅因其特殊的地理位置，更因为它是东莞首宗设了“限地价+竞配建”门槛的商住地。当该地块出让价达到292284万元（约29亿）后，竞买方式转为竞投配建商品房，竞价幅度为450平方米。也就是说，该地块地价达2万/平后，房企抢地拼的就是配建了！

凤岗7.3万平商住地航拍

    东莞也玩限价拍地

东莞公共资源交易网挂出的《出让竞买须知》显示，凤岗官井头即将出让地块占地73071.03㎡，规划容积率为1.0≤R≤2.0，规划建筑密度≤3.0，为商住商服用途，其中商业建筑面积规定不得超过计容建筑面积的5%，起拍价219213万元（约22亿），起拍价约15000元/㎡。报价时间从2017年1月6日截止到2017年1月20日。

出让地块卫星图

出让地块航拍图

    与以往出让地块不同的是，该地块设立了最高出让价限制，为292284万元，规定竞买人最高报价不超过最高限地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限地价后，竞买方式转为竞投配建商品房，凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞投的配建商品房面积，竞价幅度为450平方米，参与竞投配建商品房的竞买人报出配建面积最大者为竞得入选人，配建商品房建成后须无偿移交给凤岗镇人民政府。竞投配建房参照网上报价规则和限时竞价的加时和倒计时规则。

简而言之，当凤岗该商住地地价达20000元/㎡时，也将启用竞配建方式来拍地了。

   凤岗商住地与深圳仅一路之隔

从2015年末至今，东莞土地市场的疯狂一点也不输商品房交易市场，甚至在10月份调控政策出台楼市迅速降温后，东莞土拍市场关注热度依然不减。凤岗即将出让的商住地，之所以“中枪”限价，既是意料之外也在情理之中。

房掌柜实地踩盘发现，凤岗即将出让的7.3万㎡商住地，其实就位于大运城邦旁边，生活配套完善，且与深圳龙岗仅一路之隔。黄金地段，用于形容该地块一点也为过。地块距深圳龙岗不过一线之隔，经3车道的莞深干线龙平东路，5分钟不到车程即可入深圳龙岗，也可上仁深高速和盐龙大道，交通四通八达。

从地块出发5分钟车程，过了高架桥即是龙岗地界

    配套方面，经大运城邦、名流印象、嘉辉豪庭等项目的早期开发，其区域已成凤岗高端住宅区，区域内生活超市、饭店、酒店、银行、休闲小店等商业配套齐全，东北师大附属益田小学近在咫尺，连远近闻名的嘉辉龙凤山庄摄影基地也不过5分钟车程。

地块周边配套完善

    与地块一线之隔的龙岗，配套较之凤岗更为完善，入目高楼林立，天安数码城、创投大厦、维也纳酒店、中国银行、英才学校、龙岗教育局、龙城公园等等，2公里范围内，尽将龙岗市政、生活、商业、教育、医疗等各种配套收入囊中。

“凤岗这块地，是东莞第一宗实行限价方式拍卖的。这宗地地理位置太好了，紧挨着深圳，如果不限价，到时肯定会拍出很高的价格。”东莞公共资源交易网一职员如是评价该地块。

而早在2016年9月底，房掌柜曝光该地块即将出让信息时，就有业内指出凤岗官井头地块地缘优势无以复加，完全可以定义为深圳的地了，“这块地的价格应该以深圳的地价做参考，很可能会再刷新东莞2.5万元/平的记录。”

    凤岗地价多年徘徊低位

由于地缘优势，凤岗一直是东莞楼市成交中的“活跃分子”，成交量价长期排行东莞楼市成交榜前五位，但与持续高热的凤岗楼市相悖的是，凤岗土地交易市场一直不十分活跃。

据东莞房掌柜土拍数据库资料显示，2010年以来，凤岗镇成功拍出13宗商住（商住商服）地，合计约38万平，2014年以前，区域地价普遍在2000元/㎡徘徊。2014年2月，凤岗地价突破新纪录，奥林威地产以7256.88元/㎡楼面价拿下了大运城邦地块；2015年，作为楼市成交主力的凤岗又推出了2宗地，地价相较于其热闹的楼市而言，堪称“物美价廉”，最高的中惠嶺秀地块楼面价也不过4820.35元/㎡。

如今，临深的凤岗、清溪、塘厦、黄江四镇，在售房价均已稳入“2万时代”，塘厦早在2007年拍出了楼面价1.52万/㎡的万科棠樾，黄江也新出炉了2.5万/㎡的新高价地，清溪也在2016年2月刷出楼面价8134.67元/㎡的融创清溪壹号。

凤岗官井头地块，地段优势无以复加，能将当地地价拔高到怎样的高度？从当前挂牌情况看，该地块起拍楼面价已达15000元/㎡，早刷新了凤岗拍地历史记录，届时该地块将会引发怎样的龙争虎斗？2017年1月20日，我们拭目以待。

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政府：限价拍地会否长效施行，暂时还是个未知数

近年来，华南区土地交易市场持续高热，为有效调控楼市，广州、深圳、佛山已先后启用限地价、竞配建、竞自持、限资金来源等方式调控一级市场。而土拍市场同样疯狂同样火热的东莞，只在10月6日出台调控政策时提出了“加大居住用地供应统筹力度”的模糊概念，却迟迟未见具体的调控新规。

如今，东莞招拍挂市场启用“限地价+竞配建”方式进行土地交易，这在东莞是史无前例的。难道是土地市场过火，东莞也效仿广佛深限制地价？东莞土拍制度要改革了吗？

针对上述疑问，房掌柜咨询了东莞公共资源交易网交易部，对方回应，凤岗商住地施行限价拍卖是根据东莞国土局方案来制定的，每一宗地的竞拍条件都不一样，至于限价方式会不会长效施行，暂时还是个未知数，目前还未收到关于土地拍卖相关的新政策。

房掌柜查询东莞国土资源局官网，也暂未发现土拍改革相关政策。