东莞拍卖房市场观望多成交少 均价八千多的城区洋房你要不要？

　　都知道在目前的东莞二手房不限购，其实还有另一种房源被忽略了——司法拍卖房也是不限购的!由于东莞房价屡屡冲击“天花板”，现在关注司法拍卖房的人并不少，一些热门板块房源的最终成交价也远远超过起拍价和评估价。即便这样，大部分的拍卖房价格比市场价低得多，在这前提下，拍卖房在东莞的成交情况究竟如何呢？

　　均价8616元/㎡可买城区114㎡洋房

　　2月约有41套住宅房源挂在淘宝司法拍卖网上拍卖，房源遍布各热门区域，比如东城、松山湖、南城、厚街、沙田等。其中有13个房源目前已结束拍卖，这13个房源中仅成交了7个，成交均价从6000元/㎡到11000元/㎡不等。

　　房掌柜发现，网上挂出的拍卖房源均由法院委托第三方公司进行房屋市场估价，所估价格并非全部用做起拍价，且很多房源的估价与拍卖时间相隔半年，这就需要注意一点：虽然估价报告有限期为一年，但若期间市场价格发生变化，当时的估价不一定适用于现在。

　　拍卖网上市民观望多成交少

　　例如，2月14日拍出的东城东泰花园又一居天景113.95㎡的201房产，其估价报告是在2016年8月估算得出，预测该房屋的市场价值为82.18万元，均价约7212元/㎡。

　　这个价位与现在普遍过万的房价相比显得十分诱人，也因此引来了15328次围观，是众多房源当中的“佼佼者”。经过7人39轮的竞拍，该房源被抬至98.18万元，足足比评估价溢出16万。

　　据房掌柜了解，同区域的二手房价早在去年中旬就已涨上10000元/㎡，现如今，景湖春天和怡丰翠云轩已报价15000元/㎡、东泰花园12887元/㎡。因而，8616元/㎡买到主城区内约114㎡的房产已是件值得开心的事。

　　随着估价报告的时间越靠近当下，拍卖房源的起拍价也就越高。比如同样在2月14日拍卖的西平金地格林花园蔷薇院201房产，在去年11月时出具的估价约200万元、均价约14500元/㎡，目前同个小区的二手房报价也只是16000元/㎡左右，这样一来，需要高门槛的拍卖房就变得不讨喜了。

　　有换房计划的黄先生一直都在关注拍卖房的动态，特别是起拍价较低的镇街房源，不过现在心态有些转变。“一开始是抱着捡漏的心态看，早两年的拍卖房才真叫便宜，现在都差不多跟上市场价了。”

　　怎样选购拍卖房？

　　房掌柜发现，虽然很多人关注拍卖房源，几乎每个房源的围观次数都成千上万，但真正下手的市民却屈指可数，特别是一些大户型的房源越无人报名拍卖。

　　据业内人士分析，相比普通住房，大户型房源之所以容易流拍，主要原因在于总价过高。此外，拍卖房相对苛刻的付款条件也使得部分买家望而却步。一般来说，拍卖前买家必须交纳一定额度的保证金。

　　虎门金湾花园流拍

　　比如2月初刚流拍的一套虎门金湾花园的房子，虽有51人对该房源感兴趣，但由于834.4万元的评估价，需要提前一次性缴纳53万元的保证金，剩余的尾款也要在拍卖后15天内打到法院账户，否则保证金不退返。这么短的时间内要筹集大笔购房款，对于普通购房者而言还是有点难度，因而购房者买拍卖房比买普通二手房更加谨慎。

　　那么，应如何选购拍卖房呢?多关注、多关注、多关注!除此之外，还需了解房源的各种相关信息，如是否流拍过、各种税费或房屋拖欠费用、能不能过户等。

　　据招商银行东莞分行负责处置不良资产的相关人员透露，现在房价上涨，咨询拍卖房的人多了起来，尤其是一些曾经流拍的房源，由于再次拍卖会降价以致于这些房源变得抢手，比如大岭山凯东新城一房产在去年底流拍了，一个月后起拍价降了约23万就遭到4个人61次竞价，最终以11084元/㎡的价格成交。

　　房掌柜查询资料了解到，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，每进行一次重新拍卖，最高可以降价20%。

　　换句话说，评估价为100万元的房子，保留价/起拍价最低为80万元，如果流拍，第二次拍卖时以起拍价购买，那么最终的成交价可能只有64万元。

　　此外，据司法拍卖网上客服介绍，拍卖房很多都要求在15个工作日内付清全款，且过户过程中所产生的税费，包括前房主的水、电、物管等欠费均由购房者自行承担。因此，市民买房前要多了解房源的各类信息，准备好充足的预算。

　　市民拍卖前要到税务局、房管部门、国土部门等相关单位自行了解房屋情况

　　即便顺利到了过户阶段也容易被卡住。有媒体报道，去年10月，有市民通过法院司法拍卖竞买了南城胜和某大厦的房屋。在办理过户过程中，房管局因该房屋用地为集体性质限制其转移过户。市房管局回应媒体采访时称，东莞司法拍卖的房产中，有部分属于依法限制过户的房产，这一类房产的过户存在较大风险，有意愿购买拍卖房的市民应提前了解情况。

　　“拍卖的房产有一些税费是很高的，有的税比房屋还贵，有些人没弄清楚情况就拍下来，结果无法办证，所以建议买前先找专业人士算一下所有的费税大概要多少。”招行一工作人员说道，如果被拍方是企业，这种房屋基本都是高税费的，这样的话，拍卖款加税费，再加上其他七七八八费用，有可能比买个二手房的费用要高。

　　而据房掌柜了解，东莞将在2月28日一连推出东城立新社区新源路锦绣旗峰花园10个双拼房源，这种房源的112.9万的起拍价比评估价低28万，看上去十分划算，但需注意的是，该一系列房源均是东莞市惠迪进出口贸易有限公司的抵押物。东莞市第一法院公告称“无法无法通知本案被执行人，拍卖公告发布满五日视为已经通知”，这种信息让人不敢对其轻易下手。