蔡为民：购房出现“窗口期” 楼市进入“冰封”新常态

    楼市春节未见“开门红”，热点城市的房地产销售均呈价量齐跌之势，虽不见得预示全年动向，但终非行业内人士所乐见。

　　楼市进入“冰封”新常态

　　以楼市风向标的上海为例，中原地产数据显示大年三十至正月初六，上海新建商品住宅成交仅8套计949平米，同比去(2016)年春节期间销售 -71%，创2011年以来春节“档”成交量最低记录。

　　新房市场门前冷清，二手房同样是“难兄难弟”，来客及带看量锐减至假日时段的三成不到，许多中介门店在春节期间干脆关门歇业以“避寒过冬”，这就难怪市场人士以“休眠”，形容“领头羊”城市的房地产交投状态。

　　惟以当前形势观之，房地产最糟糕的情况恐怕尚未到来。显而易见的是年还没“正式”过完(一般以元宵节为界)，一连串重磅利空措施便已轰然来袭，令已如惊弓之鸟的楼市更加风中飘摇。

　　央行发出收紧信贷信号

　　首先是央行释放变相加息的信号。于鸡年开工第一天便上调逆回购利率，虽然幅度不高，心理大于实质意义，却意味着货币宽松政策的阶段性终结，房贷利率紧随其后进入“螺旋型”上升通道，似已不可避免。

　　事实上，近期便传闻央行已责令各商业银行必须严控一季度新增贷款规模，并明确要求总量及增量必需低于去(2016)年第四季度。

　　这无异“强人所难”!姑且不论配合GDP的正常增长，信贷规模随之放大的通常状态，第四季度也必然是一年之中放贷量最少的时期，为什么?对银行而言，早放贷早受益，对借款人来说，早入袋早安心。以去年为例，一季度新增人民币贷款4.61万亿元，二季度缩水至2.93万亿元，三季度再萎缩至2.63万亿元，第四季度更是跌破2.5万亿元(2.49万亿元)!因此可以这么说，以第四季的信贷规模为准，对急需流动性支撑的房地产行业来说，即使不是致命也属沉重打击。突显货币趋紧已由不可逆之趋势迅速转换成残酷现实。

　　房地产仍具“天然增值”特性

　　面对如此困境，就消费者角度该如何因应?我给出的“药方”是“三不一心”(以一线为主，二线城市为辅) 。

　　首先必需知道的是，当前房地产处境系国际经济与金融形势、中美贸易争端尚未得有效解决及磨合的结果，为了避免局面失控、恶化，政府防患未然、降低变数，采取压制人民币汇率与房价上涨动能之举措，以先行作好“防撞击姿势”所致。当然，完全不能否认部分地区的楼市确实局部过热，即使外部条件未必如此严峻，基于“房子是用来住的，不是用来炒的”之基本定位，信贷政策 “阶段性”调整亦不可免，但也同时要看到在M2增发、物价蠢动，乃至多数一、二线城市发展前景可观的前提下，房地产“天然增值”的特性仍然存在，因此，除非拥有房屋超过三套或杠杆比例过高或有用钱之急需，否则近期卖房子并非明智之举。

　　穿越最多CBD的地铁房是首选

　　那么对买房者来说，这段严厉的调控期是否为最佳买进窗口呢?原则上是的，但由于局势变化云谲波诡，按我的说法：2017年看不到黑天鹅，因为天是黑的(满天都是黑天鹅)!执是之故，购房必需极其慎重，事前的考察、研究应到位。

　　毕竟，“随便买随便赚”的时期早已一去不复返。那么，基本的购房准则是什么呢?是买穿越最多CBD之地铁线周边的地铁房，及尽可能在供应量相对大的区域购买(一、二手房皆然)，如此，杀价空间较大、淘到值高于价的机率较高。

　　简言之，虽然当前市场变化不确定、不乐观，但基于“房产天然增值”特性，除非万不得已，尽量不要卖房，买房则要用心选择，应是最佳因应方案，此所谓“三不一心”是也。