杨红旭：2017年房地产投资或不喜不悲 市场总体降温

　　其二，全国房地产开发企业房屋新开工面积将保持小幅增长态势，预计增长3%左右。主要原因：一是随着购地面积的增加，新开工量也应有所增长；二是由于2016年一线及部分二线热点城市楼市火爆，房企对已有储备土地加快了开工进度。随着2016年四季度一些楼市热点城市纷纷出台收紧型调控政策，楼市逐步降温，2017年房企会放缓开工进度，楼市降温不利于新开工；三是部分三四线城市需要补库存，因此房屋新开工量也将略有增长。总之，2017年新开工量增幅将有所收窄。

　　其三，2017年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势，预计增幅在4%左右。主要原因：一是相对于房屋销售指标，开发投资指标具有滞后性，虽然2017年房市降温，但开发投资仍能保持正增长；二是预计一线及部分二线热点城市供地量不会明显增长，房企购地将主要分布于地价较低的三四线城市，因此对开发投资金额拉动不大；三是2017年新开工量继续保持正增长，对开发投资正增长形成一定支撑。总之，对于2017年房地产开发投资增速不喜不悲。

　　其四，2017年全国35个城市楼市库存预计会缓慢上升，而去化周期会明显拉长。主要原因：一是35个城市中的约一半城市属于市场热点城市，2017年将采取补库存的导向且受到调控影响，新增住宅供应料大于成交，导致库存规模小幅上升；二是预计2017年35个城市住宅成交量下滑，库存增加而成交下滑势必导致去库存周期拉长。可以认为，此类热点城市新房市场供不应求的状态或矛盾有望改变，随之也利好对房价的抑制和房地产市场预期的稳定。

　　从需求侧考虑，应关注两个重要指标。

　　其一，2017年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，预计下跌5%左右，在持续两年增长后出现下滑。主要原因：一是2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史最高点。随着2017年楼市的降温，商品房销售量也将有所回落；二是随着一线与部分二线热点城市楼市调控政策的收紧，这些城市的市场成交量明显回落，导致2017年全国商品房成交量的下滑；三是随着市场的降温，房企出于对市场预期的不乐观，会放缓项目的供应节奏，从而导致市场新增供应不足，也制约了市场销售量的增幅；四是在继续去库存的宽松政策驱动下，2017年三四线城市成交量预计实现小幅正增长，部分对冲了一二线城市的明显下滑。总之，2017年商品房成交量将下跌，但预计跌幅不大。

　　其二，上海易居房地产研究院跟踪的全国35个样本城市（包括一二三线城市）2017年商品住宅成交面积将由增转跌，预计下跌10%左右。主要原因：一是2015年和2016年住房需求显著释放，存在需求透支现象，将使得2017年成交量难以继续增长；二是35个城市中约一半城市为2016年楼市热点城市，在严厉的调控政策压制下，2017年住宅成交量将下跌二三成，所以拖累了35个样本城市的成交量。总之，35个城市商品住宅成交面积变化方向与全国大势一致，但跌幅将大于全国总体跌幅。

　　关于房地产价格，应关注三个指标。

　　其一，2017年全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落，预计全年增长10%左右。主要原因：一是2016年房市整体处于回暖态势，但四季度后逐步降温，因此2017年土地市场温度将有所下降；二是从成交结构上看，地价最高的一线城市虽然土地供应有限，价格高企，但近期地方政府已经出台政策控制地价，再加上三四线城市较低的地价已接近土地开发成本，跌无可跌，因此地价整体仍将稳中有升，但增幅不会太大；三是2016年土地购置价格基数较高，2017年涨幅也不会太高。

　　其二，2017年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在5%左右。主要原因：一是从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价黏性较强，由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高，因此2017年全年仍然上涨；二是虽然一线及部分二线热点城市近期随着楼市政策的收紧，房价上涨放缓甚至下跌，但大部分三四线城市楼市表现滞后，且2017年上半年仍存在板块轮动现象，预计房价稳中有涨，从而推动全国商品房成交均价的上涨；三是价格变化滞后于成交量，2017年成交量回落，但价格仍将小幅上升，高于成交量增速。总之，2017年房市总体降温，全国商品房均价强势不再，但仍有望实现正增长。

　　其三，2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势，预计上半年在市场震荡式缓慢降温过程中，房价增幅会持续收窄。而到了2017年下半年，房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计2017年7月前后，70个大中城市房价环比增幅由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响，预计70个大中城市房价同比增幅将在2017年第一季度见顶，预计峰值为11.4%左右，其后同比增幅将步入下行通道，预计到2017年第四季度从正增长转变为负增长。

　　（作者系上海易居房地产研究院副院长）