解码评市：全国两会对房地产的影响及2017年楼市研判

一、历年全国两会异同点

1、经济主基调的异同：经济增长放缓是大趋势、2017货币政策将更多支持实体经济

 同：经济增长放缓、通货膨胀持续 、积极的财政政策

 异：货币政策适度收紧、行政干预手段增加、倾重实体经济

2、房地产的定调:2017斩投机保刚需  因城施策仍是主基调  让房子回归居住属性

 同：从一刀切转向分类调控、因城施策、区别对待

 异：重点强调房子的居住属性、严打投机

二、2017年全国两会的重点内容和传递信号

  解读：经济“稳” 是主调，振兴实业经济，防金融风险、去泡沫依然是重点，对房地产的定调是“因城施策，不能出大问题，不能出现大涨大落，需稳健发展”。

三、房地产的影响深度剖析

1、房地产市场定调：维稳是主基调  利好消息传出提振市场信心和预期

解读： 全国两会基调是维持原有调控，释放部分利好房地产层面的信息，可见中央层面不希望政策过度严厉导致房地产市场的急速下滑，稳定市场预期的意图初显。

2、影响性政策的深度剖析

（1）分类调控：去库存初心不变但要因城施策  一二线城市房价增幅或继续收窄  

解读：2016年全国重点城市房地产市场涨声一片，尤其一二线房价房价直线飙涨。从楼市价格变动周期上看，去年10月密集出台政策对市场的影响立竿见影，对一二线城市的价格上涨起到一定的抑制作用，而三四次城市保持稳步上涨。

目前全国两会再次明确提出去库存初心不变，但需因城施政，一二线成交需维持原有调控，监控房价预期，若涨幅过高，加码调控，意味着一二线城市价格涨幅或将进一步收窄；而三四线城市则维持宽松环境，甚至持续出台鼓励购房政策，价格有上涨的可能性。

 (2)房地产税：暂不征收  属于政策利好  解除市场的担忧  稳定预期和信心  

解读：房地产税被疯传，甚至传闻今年务必出台，让房地产市场尤为紧张，买卖双方都承受一定的压力，现在明确今年不征收，一定程度降低房地产严厉调控的预期，解除市场的担忧，避免房地产市场成交量大幅下降，算是政策利好的层面。

（3）粤港澳大湾区：城市群发展城市地位升级  深圳/东莞/中山/惠州等地受益 

解读：短短3年之间深圳与周边城市的定位不断升级，此次升级，在珠三角9市的基础上再加上港澳两城，首次将广深港三个距离在不到200公里的超级城市囊括在一个大的城市群概念中，不再各自为政彼此争拗，而是要建立良好的产业协同，这将会让广深港三地在大的范围里角色地位发生变化,其中最为亢奋应该深圳和香港！

而与深圳相邻的东莞、中山、惠州等地将迎来更多机遇，承接深圳的产业转移，购房群体的转移，再度利好于房地产市场的发展。

四、全国两会对东莞房地产的影响

1、政策层面：维持现有调控是大方向  严控房价涨幅   减少“地王”现象

对于东莞来说，需继续遵守政策持续从严的大方向，房价涨幅是考验东莞政府实施新政成效的重要指标，“严控全市均价涨势”是政治任务。对东莞带来的直接影响：

 为抑制投机投的需求，限购限贷的政策持续动作不会取消，外来客户购房资格和门槛依然受到限制，深圳投资客比例缩减是趋势。

 为防止整体均价过快增长，近期东莞政府对于签约价超过两万的项目会采取限制签约的措施，来达到降东莞全市均价的目的，故会出现价格过高的项目暂无法网签的情况。

 为避免去年“区域地王”现象出现，加强房价上涨的预期，预计政府推地节奏会放缓，目前第一季度土地供应低迷已成定局；推地方式或采用先推非热点区域的低价地块，高价优质稀缺地块延后推售。另外，“限地价+竞配建”等地块出让方式或也成为常态。

 2、房价层面：避免加码调控  政府会干扰高价项目签约  保障房价平稳运行

从上海、深圳、北京、天津、重庆等加码调控来看，主要措施为：房贷利率收紧、二套房首付比例再度提高、商务公寓被纳入监管范围、预售商品房不得抵押、扩大限购范围等措施等，目前东莞跟进的为房贷利率收紧，从此前85折升至9折或95折，其他方面暂无升级的措施。

纵观去年10月新政出台后，东莞全市住宅均价已结束直线上涨的趋势，连续4个月在15500元/左右平稳运行，后市价格或跟随滨海/松湖/临深等热点区域的成交出现波动，但在政府对高价项目限制网签的干扰之下，房价维稳方向不变，所以东莞楼市调控继续加码的概率较低。

3、客户群体：本地客户回归市场   自住兼投资客户或更倾重品牌房企大盘

春节后进行新推或开盘的项目，东莞本地客是成交主力，且基本以自住为主，如大朗万科中央公馆、茶山碧桂园、樟木头于景花园等项目本地客都占据7成以上；自住兼投资客户也有30%左右，但倾重于品牌房企大盘、地段优越等素质较高的项目；纯投资的客户比例受政策从严的影响，依然呈下滑的态势。

4、东莞楼市预测小结和建议：上半年为出货好时机    购房者看好即出手