楼市调控“网开一面” 东莞二手楼3月网签环比上涨超6成

3月的东莞楼市不一般，一方面，调控政策持续加码，开发商想涨价变难了；另一方面，3月楼市供需两旺，不仅一手楼市“量价齐升”博得满堂彩，连二手楼市也同样火热。

据金信联行数据显示，2017年3月东莞二手房住宅网签4479套，环比2月的2705套上浮65.58%；网签面积达43.98万㎡，环比增幅67.42%；网签金额26.71亿元，环比上涨约71.26%。

据房掌柜了解，自2016年12月市场复苏之后，这已是东莞二手楼市持续热销的第三个月了。

二手楼市持续热销

3月，东莞楼市过了一个“小阳春”，不仅一手楼市火力全开，吸金89.5亿，成交量创过去5个月以来新高，连二手楼市也“春风得意”，呈现火热交投趋势。

据金信联行数据显示，2017年3月东莞二手房住宅网签4479套，环比2月的2705套上浮65.58%；网签面积达43.98万㎡，环比增幅67.42%；网签金额26.71亿元，环比上涨约71.26%。

对于3月东莞二手楼市的火爆，金信联行相关负责人认为，东莞二手房产交易持续火爆，3月成交量环比2月上涨65.58%，涨幅明显，主要是3月市场观望情绪渐退，刚需积极入市，而受东莞一手限购限贷政策持续影响，改善族和投资客目光转向置业门槛和均价相对较低的二手楼市。

合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉也指出，3月东莞二手楼市表现活跃，买家都比较乐观，主要是去年10月份的那一拨调控之后，3个月政策消化期已过，加上春节期间的需求积累，刚需在3月份比较集中爆发。

事实上，2017年一季度，东莞二手楼市交易都很“给力”。据金信联行监测，1月东莞二手房住宅网签3037套，签约30.68万㎡；2月签约共2705套，网签26.27万㎡。与同期一手楼相比，二手楼网签套数和面积都已赶超一手楼。

调控对二手楼“网开一面”

3月这个“多事之春”，各地楼市调控密集出台，东莞也在3月21日、29日连续升级了调控政策，明确提出“新房首次备案价较同区竞品前三个月销售均价不得超20%”、“房源备案价上调幅度不得超2017年3月21日前最后一次备案价5%”等限价要求，却独独对二手楼市“网开一面”。

据房掌柜了解，目前东莞二手楼市交易中，最大的政策门槛，便是2016年10月6日提出的“限贷”政策。

政策提出了“差别化住房信贷”要求，自2016年10月7日起，申请商业性个人住房贷款的，首次购房或认定为首套房，最低首付款比例不低于30%；二套房首付比例不低于40%，三套及以上住房暂停发放贷款。而后，东莞各大银行在严格执行政策至于，还集体对144㎡以上户型“开刀”，认定首套或二套的144㎡以上的户型，首付比例提高到了60%。

“限贷”政策一刀切，对一二手房同样有效，对不少换房族而言无异于“拦路虎”。肖伟嘉告诉房掌柜，限贷政策对二手楼市影响比较大，超144㎡户型要首付6成，即使不超144㎡首付也要4成，在东莞房价经过一轮上涨后，这对很多换房族而言，都是一个很大的考验。

另外，据房掌柜了解，当前二手房交易中，除了“限贷”这一门槛外，交易税费也是一大关键。

据房掌柜了解，个税、增值税、契税是如今东莞二手房交易税费重的“三大头”，其中又以相邻两次交易中交易房款差额的20%为通用征收标准的个税税率最重，少则数万多则十来二十万。

业内对后市较为乐观

3月中旬以来，楼市调控风声越吹越旺，各地限购限贷政策相继出炉，开发商由乐转忧，市场观望心态滋生，东莞楼市也进入政策调整状态，4月新建商品房入市节奏放缓。相较于政策下的一手楼市，二手楼市对后市的信心明显更强一些。

肖伟嘉告诉房掌柜，调控政策针对新房，对二手楼市来说利好的，况且东莞地理位置优越，房价上涨空间没这么快被透支，他对于后市也一直很看好。“合富今年有打算扩大经营，继续深耕城区，条件允许会开8-10家门店，现在正找人呢。”

金信联行相关负责人则认为，就目前市场总体成交态势来看，东莞楼市虽不及去年火爆，但回暖明显，整体处于价稳量涨的局面，预计未来一段时间内，东莞房价会积极响应两会号召，保持平稳发展，真正落实“房子是用来住的，不是用来炒的”方针。再者，全国两会利好（房地产税未入两会）以及粤港澳大湾区规划的良好预期，东莞楼市热度再度升温，预计在后期，东莞楼市会迎来健康平稳发展。

不过对方也指出，东莞政策目前只针对新房，在短期内，可能会导致部分刚需及改善族积极入市二手市场，在未来一段时间，预计二手房市场将会实现一定程度的提升。但一手从始至终都是二手楼的风向标，长期来看，一手与二手从来都是生生相息，一损俱损，一荣俱荣的关系，故预计后期二手很难“独占鳌头”，在经过短暂的繁荣后，可能会出现“量价齐跌”捂盘不售的局面。