2017东莞楼市高考数学篇：3个数据说出真实楼市

　　数学对于高考来说是必不可少的科目之一，也是衡量楼市供求情况与走势的重要工具。

　　“金三银四”、“红五月”，原本开年这两个月可以说是房地产市场传统的销售旺季之一，但从监测到的供求数据来看，2017年至今正不断地经历新的传奇，东莞楼市变化走向“微妙期”……

　　供应：18520套 相当于去年一季度的量

　　根据东莞中原提供的数据，今年1-5月东莞楼市商品住宅供应量共有18520套，供应数量仅相当于去年第一季度18681套的量!而去年1-5月共有33129套，今年同比去年降了44%。

　　数据来源于东莞中原研究院

　　造成这一差距的主要原因在于去年这段时期正处于深圳客大举入莞的风头，开发商积极推货抢市场，今年则一直处在政策调控的市场观望氛围下，开发商对后市捉摸不透，在推货上保持按兵不动。

　　对比今年的数据可发现，2017年3月的供应最大，商品房供应了6185套，其次是5月有4068套，2月和4月的供应量基本持平，都是2000多套。其中要以受春节影响的2月供应最少，仅有2132套。

　　随着政策预期的加强，开发商纷纷抢在3月推货跑量，造成3月的“供应小高潮”。调控高压之下，整体市场较为冷清，部分房企逐渐看清后市严峻形势，迫于资金回笼压力纷纷在5月加快抢跑，但供应上不及3月。

　　从产品类型来看，洋房一直是东莞楼市供应的主力军，除了2月和4月外，洋房的供应量基本都在3000套左右徘徊。别墅的供应最高位却出现在4月，有592套，其余月份多在100套以下，这主要是因为别墅总价高、首付高且受限购，开发商对推别墅显得很谨慎，主要以清库存为主。而正是受到新政影响，开发商对推公寓产品的积极性普遍较高，因而公寓在新货供应中的比重越来越大。

　　6月又是开发商年中业绩冲刺关头，原本预计5月入市的部分项目考虑客户储备量未及预期、工程进度慢等因素已延迟至6月开盘，推新的项目会比较多，尤其品牌房企旗下的项目很有可能持续加推。

　　据房掌柜不完全统计，6月分别有卓越维港、卓越蔚蓝岸、新鸿基珑汇、万科中天城市花园、南部湾万科城、保利锦城、保利海棠等20来个项目开盘或加推，新增供应活跃放量，有可能是新政后首波热潮。

　　成交：22570套 同比减少47%

　　从去年10月至今，东莞楼市一直处于调控的高压之下，市场观望情绪浓郁，购房者在等房价暴跌，开发商在等调控放松，可惜最后谁都没如愿。

　　今年1-5月共计成交了22570套商品住宅，同比去年减少了47%。其中洋房成交了16137套、公寓5715套、别墅718套。

　　单从这5个月来看，3月和4月的成交量相对较高，整体成交量都超过6000套，不过同比去年都是下跌超过20%，向来是旺季的5月在今年也没逃过人气下滑的命运，同比降了32.3%，环比4月降了32.77%。

　　事实上，在调控加码的4月份，东莞商品住宅的实际成交并不理想，能有6452套的成交成绩主要还是受到3月下旬东莞高价盘网签滞后的影响，待前期滞后的网签陆续集中签约后，东莞真实的成交情况便在5月显露出来。

　　从产品类型来看，洋房在3、4月的成交分别有4928套、4634套，但5月的成交量则大刀砍了将近一半，公寓的情况与洋房相似，但从供需情况看，公寓的人气、成交热度明显较高，这得益于公寓不限购不限贷，受到投资客的追捧。反观别墅，其成交一直都比较平稳，月成交基本都在100-200套内，目前还有成交渐长的趋势。

　　从片区来看，松山湖片区的成交量一直处于榜首位置，主要在于松山湖星城翠珑湾、大朗万科中央公园、大岭山万科金域缇香等大盘的推新，而中心城区由于这5个月来的大幅供应也带来不错的成交量。

　　此外，虽然深圳客撤退出东莞市场，但从这5个月的成交数据来看，临深片区的成交量也处于中上水平。按中原的分析，这是由于推新产品多数是刚需户型，仍有刚需深圳客户为此买单。

　　至于6月，由于开发商积极推新冲刺年中业绩，有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升，而回升幅度大小，则要看开发商是否合理定价。

　　房价：16070元/㎡ 稳中微调

　　受高价项目网签限制影响，东莞前段时间的网签均价普遍偏低，1、2月都徘徊在1.5万，3、4月则刚好达到1.6万，到了5月高价盘限签松动，全市住宅网签均价也被推高到16764元/㎡，2017年1-5月整体均价约16070元/㎡，仍处于高位。

　　网签数据有一定滞后性，看实际市场，新政后的东莞房价处于稳中微调状态。

　　中原数据显示，近两个月仅有少部分主打本地客的热销项目定价走势仍然向上，全市近七成项目价格维稳。但随着成交持续低迷，市场逐渐出现分化，部分项目已在5月下旬开始启动最新的营销策略方案，有的在价格上有所松动;有的通过将装修房调整为毛坯出售，变相降价;有的积极引导深圳客户落户东莞等等。

　　据房掌柜观察，这两个月来，东莞商品房的备案价调整频繁，价格较为低洼的水乡片区调高备案价，中心城区或莞北等供应量大的区域则调低备案价入市。

　　不过，目前市场上所谓的“降价”基本是部分楼盘小幅促销、小范围让利为主。东莞合富研究院高级分析师李兴旺曾透露，今年的调控政策是“实打实”的，开发商压力也很大，预计下半年让利幅度会大一些，要是持续1-2个月每天80套左右，估计开发商都会适当让利促销了。

　　“今年对开发商来说是一个考验，尤其是去年拿的高价地项目，利润空间减少了，压力会更大。就目前市场看，9、10月份市场供应将大增，市场竞争加剧，估计比较多开发商会此时加大促销力度。”李兴旺表示。