房地产调控"年中考":一旦松绑 楼市或临压力

　　多地楼市降温交易下滑

　　从目前多地的房地产市场看，受调控政策收紧影响，多地楼市明显降温、住宅成交量整体下滑。

　　从一手房市场成交数据看，克而瑞数据显示，5月监测的29个重点城市成交量环比下降5%，同比下降24%。其中，一线城市环比微跌4%，同比减少42%。北京、上海和广州成交量持续低位运行。二、三线城市环比下降5%，同比减少21%。

　　二手房市场也在降温。此前交易火爆的北京、上海等的多家中介门店，明显冷清了很多。《瞭望》新闻周刊记者在位于北京宣武门附近的一家房产中介门店蹲点两小时，只看到三四组客户前来看房。该门店经纪人赵女士坦言，调控之前全天都闲不下来。

　　链家地产数据显示，北京、广州、深圳、天津、杭州等二手房市场量价齐降。4月北京二手房成交量不及3月成交量的四分之一，成交均价环比下跌2.1%，是2015年11月以来的首次下跌；广州成交量环比减少57.5%，均价环比下跌1.3%；天津成交量下降59.9%，均价环比下跌1.1%。

　　从房价方面来看，随着政策效应的继续释放，一、二线热点城市房价趋向平稳。19日，国家统计局公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房地产调控政策效果继续显现，楼市呈现稳中有降格局。

　　其中，热点调控城市降温尤为明显。四个一线城市中，只有广州的新建商品住宅价格指数上涨0.9%，上海和北京则出现房价环比“零涨幅”，深圳更是环比下跌。从同比来看，5月份，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

　　严跃进认为，当前楼市的特点是，一线城市总体降温，二线城市市场有分化，弱房价和热房价城市相互牵制。

　　市场仍存上涨预期

　　调研采访中，专家提醒《瞭望》新闻周刊记者，当前楼市调控多以短期、需求端为主，采取“限”字措施抑制投资投机需求，但客观上部分居住需求也受到影响；而且，投资需求还在，只是暂时被“堵”住。调控一旦“松绑”，会对楼市的供给关系形成压力。

　　目前来看，房价上涨预期尚未降温，一位房企负责人说。

　　在名为“投资环京”的微信群里，有一批环京楼市投资者交流心得。“环雄安地区严厉限购，北京南部地区需要有当地户籍或者社保门槛，投资难度增大。但在廊坊北三县地区，外地户籍还可以购买一套，能买还是尽量买。”群里一名较为活跃的投资人说，不排除未来各地放松调控的可能性。一旦放松，市场就会回暖，房价反弹的可能性就很大。

　　此外，限购等调控政策虽然缓解了房价过快上涨趋势，但也增强了人们“物以稀为贵”的上涨预期。

　　一位在沿海省份房管部门工作20多年的基层干部表示，限购本质是遏制需求，但也向投资者释放信号：越是稀缺紧俏的东西大家越追逐，价格就还要涨。反向预期之下，楼市限购反而成了房价上涨的预警器。

　　在“越限越涨”预期驱动下，购房者购房需求更加强烈。今年3月底，在环京地区，一楼盘开盘推出2000余套房源，却排了1万多个号。开盘时，购房者将售楼处挤得水泄不通，有人排不到号竟声称“买不到房就砸售楼处”。

　　在福州3月底开盘的鲁能公馆项目，两三百套房源引来几千人哄抢。一名地产业内人士说，当天现场有中介把买房资格炒到两万元，不找关系根本买不到房。

　　《瞭望》新闻周刊记者调研了解到，去年“9·30”进入调控周期以来，全国多个热门城市出台“认房又认贷”政策，这让不少人购房时从“首套房”变为“二套房”，购房首付款大幅上涨，购房者顿时面临巨大压力，导致交易无法进行。在一些专家看来，因楼市政策调整引发的交易纠纷该如何处置，目前尚无成熟法律支撑，“楼市新政”是否为“不可抗力因素”的问题还存在争议。

　　不仅购房需求强烈，房企拿地需求同样旺盛。某东部沿海省份省会城市房管部门人士坦言，虽然采取系列调控政策，但房企拿地热情不减。“出让住宅用地都设定最高限价，但每次出让都顶到最高价，只能摇号产生竞得者”。

　　“拿了高价地可能会死，但没有地一定会死。”一位房企负责人坦言，现在一线城市土地供应有限，企业会不惜一切代价去抢地，也导致地价高企、“地王”频现。

　　供给侧改革迫切性凸显

　　《瞭望》新闻周刊记者调研了解到，此轮调控多地对新建住宅入市出台了限价的硬性指标，一些开发企业作出各种“花样”的针对性对策，客观上导致楼市短期供给不足。

　　南京市河西地区是南京优质房地产项目较为集中的地区之一。《瞭望》新闻周刊记者走进河西地区多个楼盘发现，该区房地产项目要么无房可卖，要么统一售价——每平方米45000元，此系政府对该区设定的统一指导价格。

　　本刊记者了解到，开发企业对此有不同意见。一些实力较强、能挺住的企业则调整营销策略、改持观望态度，按兵不动“豪赌”政策松绑的时刻。福州某楼盘项目的备案价是每平方米16000元，年初一直以23000左右的价格销售。被房管部门批评后，项目干脆捂盘，放着一些房源不卖。一位房企负责人坦言，政府“限价令”让开发商“很难受”：有些地产项目拿地成本，加上金融、建安成本，单价已经超过目前政府限价。

　　另一方面，一些城市的“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最高控制点。在业内人士看来，这样有可能导致楼盘价格在限价令范围内整体上调。这样尽管控制了整体市场的成交最高价，但是由于中低端楼盘提价，限价令变为促涨令。

　　为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市严控新项目预售证审批，新增供应量持续偏紧，导致供应不足。克而瑞数据显示，5月，监测的29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别继续减少22%和13%，各线城市均有不同程度的回落。具体而言，一线城市全线回落，广州、深圳环比跌幅超60%，北京、上海环比跌幅在30%左右；二、三线城市整体环比下降8%，同比下降16%。业内人士担心，受限价令影响目前新房供应不足，会进一步加剧楼市的供需错位，促进看涨预期。

　　多位房地产企业负责人表示，在建楼盘将延迟入市时间，等市场趋冷，政府放松管控，再卖个好价钱。福州一家地产公司的销售负责人告诉《瞭望》新闻周刊记者，限价令下，开发商和房管部门玩起了数字游戏。“比如一些高价楼盘明明已经卖出去了，但房管部门拖着不给网签。等到一些价格低的低端项目要网签时，将高低项目搭配网签，整体上的网签价格也不会过高。”

　　“政府对楼市销售价格进行干预，对于短期内遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用，但是对项目限价只是权宜之计，楼市调控急需‘后手’，也就是中长期的调控手段”。采访中，多地建设部门负责人对本刊记者表示。

　　目前楼市调控首当其冲的还是价格，严跃进说，后续还需要从供求关系入手，切实推进房地产行业的供给侧结构性改革。