中原：豪宅价格创新高 普住价格维持平稳（1月）

报告提要：

1月份一线楼市成交全线萎缩，东莞市场成交持续放量。

1月份东莞楼市行情以刚性需求为主导，豪宅成交抢眼。

1月份个盘成交分化明显，豪宅价格再创新高，普住价格维持平稳。

一线城市商品房成交普遍萎缩，东莞市场成交稳定。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年1月东莞共有216个项目有商品房成交，成交面积为54.60万㎡，环比下降4.46%，同比上升105.65%；成交总金额为43.89亿元，环比上升9.83%，同比上升162.81%；其中商品住宅成交49.76万㎡，环比下降5.65%，成交金额为40.20亿元，环比上升9.81%，共成交4506套，环比下降9.02%。

从一线城市的成交情况看，1月份北京商品住宅成交环比下降42.4%、上海商品住宅成交环比下降51%、深圳新建商品住宅成交环比下降8.7%、广州新建商品住宅成交环比下降10.14%。而东莞市场则表现较为稳定，一方面是对政策的反应慢半拍，二是开发商积极推货，给买房客户提高了很多货源和选择空间；三是年末企业主群体的资金回笼较充裕，助长了豪宅、别墅的热销；四是部分客户趁政策还没有明朗化之前提前入市。从成交的产品来看，刚性需求仍然占主导，高档洋房和豪宅表现良好。从成交的楼盘看，1月份以新盘成交为主，存量消化明显放缓。

成交分化明显，高端豪宅价格再创新高，普通住宅价格保持稳定。

从成交价格分析，分化非常明显，高端豪宅价格再创新高，普通住宅价格保持稳定。1月豪宅市场表现比较突出的有两个盘，一个是锦绣山河二期•鹭栖湖，成交均价为 10129元/㎡、一个是万科•松山湖1号虹溪诺雅，成交均价为17466元/㎡，均比之前的产品价格再上一个台阶。另外，凤岗的益田•大运城邦一期由于位处深圳与凤岗交汇边缘，受益于大运会的利好及大盘开发概念，吸引了很多深圳投资客的购买，7679元/㎡的成交均价反映的更多是深圳的购买力。剔除这三个盘的影响，东莞全市普通住宅均价为5763元/㎡，环比基本持平，价格保持稳定。

新增供应大幅放量，大盘、豪宅、普通洋房、公寓等相继入市。

从新增供应来看， 2010年1月全市共有27个楼盘项目有新增供应，总供应面积为75.09万㎡，环比、同比分别增幅为51.45%和152.40%；其中住宅供应面积为68.38万㎡，供应套数达6109套。新增供应量较大的有益田•大运城邦、锦绣山河二期•鹭栖湖、凯悦美景花园二期、帕萨迪纳、达鑫•江滨新城、中信•森林湖三期、精英世家、富盈•山水华府等项目。可以看出，市场新增供应以大盘项目、高档洋房、豪宅的供应占主导；一方面可以看出开发商借元旦这个销售节点集中推货；其次是部分开发商赶在政策明朗前加快成交；再者，年初新增供应大幅放量预示着全年的供应量仍然较大。

存量消化放缓，增量持续放量，市场可售存量触底回升，重回600万㎡。

从可售存量情况分析，截至2010年1月31日东莞商品房的累积可售存量为605.62万㎡，环比上升3.33%，库存量增加近20万㎡，可售存量自2009年11月份保持高位回落态势跌破600万㎡，并在12月份回落到2009年最小值580万㎡，供求矛盾也有所缓解，但随着2010年1月份商品房的供应放量，市场以消化新增供应为主，存量消化明显房缓慢使得存量重新站上600万㎡。

新开工大幅放量，大盘、新盘开发热潮启动。

从新开工情况看，2010年1月全市商品房新开工面积72.23万㎡，环比12月份增加11.18%。1月新开工的项目总共有9个主要有：大运城邦花园、高价地广场、丰泽园、骏隆豪景花园、莲湖四季豪园、万科．松山湖虹溪诺雅、蔚蓝城邦、现代印象华庭新世纪宜居等项目。这些项目中的大运城邦花园、高价地广场、骏隆豪景花园开工面积比较大且都在10万㎡以上，随着这些大盘的陆续入市，市场供应压力将持续加大。

一、土地市场分析

1、土地供应分析

土地供应放量，商住用地规模首超工业。

2010年1月东莞市国土资源局挂牌上市20宗土地，总面积87.72万㎡，其中有12宗商住用地，面积总计48.28万㎡；7宗工业用地，占地22.71万㎡；1宗商业用地，占地16.73万㎡；全部土地都是以挂牌出让方式进行交易。进入2010年第一个月，土地供应再次明显放量，特别是商住用地近期首次超越工业用地，成为供应的主力军。

2010年1月东莞挂牌上市土地情况一览：

2、土地交易分析

土地成交放量，但流拍情况再次出现。

2010年1月东莞市成交21宗土地，其中9宗为商住用地，总面积为39.25万㎡，成交总金额15.18亿元；此外，工业用地成交12宗，总面积27.33万㎡，成交总金额1.29亿元，继续大幅回落到。本月最为显著的特征是，商住用地方面有的优质地块，如寮步横坑村地块、虎门金洲村地块都竞争异常激烈，而樟木头与东坑的地块则因无人问津而流拍。

2010年1月土地挂牌交易情况如下：

3、 商住用地成交量价走势分析

商住用地呈现“冰火两重天”格局。

2010年1月，由于供应的增加，东莞成交了9宗商住用地，并且全部位于镇区，其中最引人注目的是虎门金洲村地块，经过激烈竞标被万科地产以7.9亿元溢价率161.5%收入囊中，折合楼面地价为5217元/㎡；寮步镇横坑村地块由于优越的地理位置，也深得众多开发商的青睐，最终被东莞市鼎峰房地产开发有限公司以2.07亿元，3286元/㎡的楼面地价收获；位于凤岗镇凤怡路东侧的地块，虽然地块面积仅有4675㎡，但依然被三正地产以2350万元，5027元/㎡的楼面地价据为己有；此外，企石、桥头、清溪的商住地块，并没有得天独厚的条件，但一样以底价成交。与上述地块想成鲜明反差的是，本月樟木头樟罗村地块、东坑镇坑美村地块都因无人问津而惨糟流拍，整个土地市场呈现出“冰火两重天”的微妙格局。

供需小结：新年伊始，东莞土地市场的整体供应十分充足，这主要是由于东莞市借着经济稳步回暖的东风，无论是工业用地还是住宅、商业用地都保持一定的供应规模；虽然近期土地首付款50%政策的出台，以及楼市政策的逐步趋紧，这些因素的综合影响之下，开发商拿地将更加谨慎与理性，但从虎门、寮步地块的成交情况可见，优质地块依然十分抢手。

后市展望：进入2月份，东莞土地市场商住、商业用地的供应将有所收缩，主要是位于南城的蛤地商业地块、大朗镇长塘村的商住用地进入最后的拍卖环节，其中南城蛤地的商业地块，由于占地面积巨大，以及周边商业设施的缺失，去年曾遭遇流拍，如今再次推向市场，能否顺利找到买家值得关注。

二、新增供应状况

新增供应年初放量，1月全市新增住宅供应68.38万㎡，环比上升55.59%。

2010年1月份东莞新增商品房供应总体情况：

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年1月全市共有27个楼盘项目有新增供应（如下图），总供应面积为75.09万㎡，环比、同比分别增幅为51.45%和152.40%，一方面可以看出开发商借元旦这个销售节点集中推货；其次是部分开发商赶在政策明朗前加快成交；再者，年初新增供应大幅放量预示着全年的供应量仍然较大。放眼2010年，我们预计全年新增商品房供应达802万㎡，从1月份的供应放量达75.09万㎡，映射了今年供应量充裕是主旋律。

1月份新增供应中住宅供应面积为68.38万㎡，供应套数达6109套。新增供应量较大的有益田•大运城邦、锦绣山河二期•鹭栖湖、凯悦美景花园二期、帕萨迪纳、达鑫•江滨新城、中信•森林湖三期、精英世家、富盈•山水华府等项目。其中这些项目中从供应套数来看大盘项目、高档洋房、豪宅的供应占了大部分；别墅的供应共有五个项目：碧水天源四期•星湖岸、达鑫•江滨新城、万科城五期、誉景名居、中信•森林湖三期、中央公馆•蟠龙，供应套数达到278套；非住宅除商铺以外，写字楼和车库都有大幅增加。

附图：2010年1月份新增供应项目分布图：

附表：2010年1月份全市商品房新增供应项目一览：

镇区新增供应阵容强大，城区松山湖供应新增亮点。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年1月商品房新增供应面积镇区仍较多，占总体量近六成且领先城区近10万㎡；城区的新增供应面积为32.56万㎡，环比上升83.62%，按面积计算占全市的供应比例为43.37%，其中松山湖一支独秀供应量达到12.68万㎡，但仅有锦绣山河二期•鹭栖湖、万科•虹溪诺雅二期两个住宅项目供应。南城的项目主要有：中信•森林湖三期、精英世家、城市风景等，东城的项目主要有：帕萨迪纳、朝阳苑等。

镇区的新增供应面积为42.52万㎡，占全市供应的56.63%，环比上升84.52%，主要的供应项目有：益田•大运城邦、凯悦美景花园二期、达鑫•江滨新城、富盈•山水华、府建安广场二期、虎门国际公馆、利丰城市花园二期等。这些项目很多都是开发初期，而且个盘体量较大，因此后期这些项目仍是镇区的供应主力军。

新增供应以住宅为主，投资类产品供应放量。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2010年1月东莞新增供应洋房仍然占主导，总供应量为52万㎡，供应套数为4875套，占总量中的比重环比下降了12.58%，供应的主要项目有：益田•大运城邦、锦绣山河二期•鹭栖湖、凯悦美景花园二期、精英世家、富盈•山水华府等；别墅供应增幅最大，总供应面积为10.08万㎡，共278套，从供应的户均面积来看除中信森林湖三期外其余各盘面积都在220-400㎡之间，大大迎合了改善性需求和投资客需求；公寓供应量为6.40万㎡，总计956套，主要有两个项目：帕萨迪纳和城市风景，一方面填补了小户型公寓市场的供应空档，同时也迎合了部分自住过渡购房需求；1月份非住宅写字楼和车库增加也较多，主要项目有：松科苑、景湖春晓一期、中堂东港城二期等。 

中小户型仍是供应的主流，大户型洋房供应开始升温。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年1月东莞新增住宅供应中中小户型供应比重仍然较大成为市场的主流产品，其中 60-100平米的中小户型供应占比51.08%，特别是单身公寓的上市一定程度上缓解了城区公寓前期选择性空间很小的局面，尤其是东城的帕萨迪纳的上市为那些受周边大户型“挤压”的客户提供了较多的货源支撑。而大户型、别墅的供应在1月份开始升温，其中161平米以上的住宅所占的份额达到34.01%，其中这些大户型大多是一些高档洋房、豪宅、别墅项目，这在一定程度上满足了改善型客户不同程度的需求；加上这些高档洋房都是光大、万科等知名开发商的项目，因此很早就备受置业者的关注。

三、库存供应状况

存量消化放缓，增量持续放量，市场可售存量触底回升，重回600万㎡。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年1月31日东莞商品房的累积可售存量为605.62万㎡，环比上升3.33%，库存量增加近20万平米，可售存量自2009年11月份保持高位回落态势跌破600万㎡，并在12月份回落到2009年最小值580万㎡，供求矛盾也有所缓解，但随着2010年1月份商品房的供应放量，市场以消化新增供应为主，存量消化明显房缓慢使得存量重新站上600万㎡，加上后期每月都会有不同数量新货的增加，预计后市销售压力会加大。

目前东莞住宅存量为479.04万㎡，环比上升4.40%，共42963套；其中洋房存量为388.24万㎡，环比上升5.27%，共35835套；公寓存量32.30万㎡，环比下降4.22%，共5603套；别墅存量58.50万㎡，环比上升3.89%，共1525套。

2010年1月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

四、潜在供应状况

房地产开发新开工项目大幅放量，大盘、新盘开发热潮启动。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年1月全市商品房新开工面积72.23万㎡，环比12月份增加11.18%。1月新开工的项目总共有9个主要有：大运城邦花园、高价地广场、丰泽园、骏隆豪景花园、莲湖四季豪园、万科．松山湖虹溪诺雅、蔚蓝城邦、现代印象华庭新世纪宜居等项目。这些项目中的大运城邦花园、高价地广场、骏隆豪景花园开工面积比较大且都在10万㎡以上，随着这些大盘的陆续入市，市场供应压力将持续加大。

五、市场成交状况

2010年1月全市商品房成交总面积为54.60万㎡，环比下降4.46%。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年1月东莞共有216个项目有商品房成交，成交面积为54.60万㎡，环比下降4.46%，同比上升105.65%；成交总金额为43.89亿元，环比上升9.83%，同比上升162.81%；其中商品住宅成交49.76万㎡，环比下降5.65%，成交金额为40.20亿元，环比上升9.81%，共成交4506套，环比下降9.02%。

一线城市商品房成交普遍萎缩，东莞市场成交稳定。

相对与其他一线城重点城市，北京商品住宅成交环比下降42.4%、上海商品住宅成交环比下降51%、深圳新建商品住宅成交环比下降8.7%、广州新建商品住宅成交环比下降10.14%，而东莞市场成交仅下降4.5%，说明东莞楼市的的确确具有明显的区域特点，虽然也受外围市场和政策调控的影响，但更多是走出自身的行情：市场理性，以刚性需求为主，中长线投资为辅。

2010年1月东莞市商品房成交总体情况：

2010年1月东莞楼市虎啸山林，成交量承接了12月份成交的利好，借助元旦销售节点取得不错的销售结果。一方面是对政策的反应慢半拍，二是开发商积极推货，给买房客户提高了很多货源和选择空间；三是年末资金回笼较充裕，助长了豪宅、别墅的热销，个盘的投资热也开始聚集；四是部分客户也趁政策还没有明朗化之前提前入市。从成交的户型结构来看，刚性需求仍然占主导，高档洋房和豪宅表现良好，非住宅除写字楼成交环比小幅增加外，商铺和车库都有不同幅度下滑。

城区成交整体向好、镇区个盘一支独秀。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域成交情况来看，城区总成交面积为26.77万㎡，占总量的46.98%；镇区成交总面积为27.83%，占总体的53.02%，城区普通住宅自10月份比重有所回升但随后冲高回落并持续在低位上行，直到2010年1月城镇区所占比重差距才进一步拉近。城区总体成交良好，主要贡献项目有：锦绣山河二期•鹭栖湖、中信•凯旋国际花园、城市风景二期、景湖时代城、万科•松山湖1号虹溪诺雅、中信•风云汇、帕萨迪纳等，镇区个盘像凤岗的大运城邦花园，清溪的盛和新都会成交比较理想，其中大运城邦花园以471套的成交量成为2010年1月东莞普通住宅的销冠。

区域分化明显，南城、松山湖、凤岗、清溪强劲发力，而全市九成以上区域全线飘绿。

从各区域成交情况来看，相对12月份各区域齐发力成交量剧增局势，1月份的成交除了南城、松山湖、凤岗、清溪、中堂等主要区域全新飘红以外，其余各区域成交要么维持上月水平，要么下滑明显。其中南城的成交量依然领跑全市占据首席位置，但松山湖和凤岗两匹黑马凭借个盘的成交优势闯入区域排名前五名。

附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

别墅市场需求持续旺盛，非住宅成交步伐放缓。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2010年1月东莞商品房成交中，洋房物业成交仍然占据主导，但环比有所下降；而自2009楼市回暖，通胀预期加剧等各种因素影响下，高档别墅市场“龙抬头”的供需两旺行情一直延续，而进入2010年1月份，东莞别墅、豪宅项目仍然非常枪手，这主要是由于大多数企业主资金回笼到位，这些客户看好东莞的高档物业投资价值并大胆出手；其次还是有些投资客赶在政策明朗前出手。另外，非住宅写字楼成交表现也较为活跃。

刚性需求仍占主导，改善型需求表现良好。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年1月普通住宅成交中， 60㎡以下的小户型成交比重与上月基本持平；60-120㎡中偏大户型整体成交占总体比重较大，说明刚性需求仍然是市场的主导，其中60-80㎡中小户型成交环比增幅较大，而从一些中小户型公寓如中信•风云汇、城市风景二期、帕萨迪纳等项目开盘既可以卖200多套的情况来看，市场首次置业的客户群体量还很多，同时这些项目优越的地理位置也吸引了不少的投资客户。而大户型在1月份表现非常良好，暂且扭转了前期一直遇冷的局面，其中表现最突出的要数锦绣山河二期•鹭栖湖成交了237套，户均面积189㎡，其次是万科的虹溪诺雅，从这些成交情况可以看出拥有丰富的自然环境、知名品牌开发商、盘大的社区的大户型产品依就深受客户的喜爱。

2010年1月新盘成交为主，存量消化明显放缓。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从1月份成交排名前十名中可以看出，50%的项目（益田•大运城邦一期 、盛和新都会、锦绣山河二期•鹭栖湖、城市风景二期、帕萨迪纳）是在1月份新上市，而中信的两个项目也是在一月份二次开盘，总体看来成交主要来自新盘上市，前十名的市场集中度达到了45.88%，市场资金集中向新盘靠拢；然而从各盘成交情况分析：凤岗的大运城邦体量盘大近100万平米，现阶段处于开发初期，并且距离深圳不远因此大部分客户来自深圳；锦绣山河二期•鹭栖湖位于松山湖生态自然环境之中，现代科技产品的配套、光大的品牌等影响成为大户型成交的顶梁柱；而中信•风云汇、中信•凯旋国际花园、景湖时代城、联华花园城三期延续了前期成交的好势头成交量依然占据着上风；像城市风景二期、帕萨迪纳受周边大户型、均价高的挤压再加上项目周边都较成熟利好，受到过渡性自主客户追捧成交向好；盛和新都会、利丰城市花园二期、中信•风云汇等由于定价接近市场预期，所以成交也相当不错。

2010年1月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

六、市场价格状况

1月份全市普通住宅均价6697元/㎡，环比上升11.01%。

2010年1月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年1月东莞市商品房均价为8040元/㎡，环比上升14.99%，同比上升27.84%；商品住宅均价为8078元/㎡，环比上升16.37%，同比上涨33.57%；其中普通住宅均价为6697元/㎡，环比上升11.01%，同比上涨14.72%；洋房均价为6688元/㎡，环比上升11.67%，同比上升38.34%；公寓均价为6710元/㎡，环比下降0.55%，同比上涨17.08%；别墅均价为15521元/㎡，环比上升5.13%，同比上升27.25%。

1月份全市商品房价格环比大幅上升，这主要是由于洋房、别墅和车库个盘成交价格分化较大拉高了整体均价。从各物业类型来看，洋房的价格由于一些高档洋房、豪宅集中在1月份签约对整个普通住宅价格影响很大。这些项目有（锦绣山河二期•鹭栖湖 10129元/㎡、帕萨迪纳8532元/㎡、万科•松山湖1号虹溪诺雅17466元/㎡等）；别墅高出全市均价的项目有（万科•松山湖1号虹溪诺雅37271元/㎡、帝景湾23288元/㎡、中信•森林湖三期22340元/㎡、锦绣山河19864元/㎡等），从个盘自身比较来看，要么由于成交楼栋不同，要么由于开发商出货策略差异化等因素，价格涨跌互现，但整体仍然保持稳定的发展态势。

成交分化明显，高端豪宅价格再创新高，普通住宅价格保持稳定。

量价结合分析，从成交量看，承接了12月成交的利好势头，借助元旦的消费热情，1月份东莞楼市成交仍比较乐观。普通住宅共成交41.97万㎡，共4281套，环比下降10%；成交均价为6697元/㎡，环比上升11.01%。从价格分析，个盘分化非常明显，必须强调的是，1月豪宅市场表现比较突出的有两个盘，一个是锦绣山河二期•鹭栖湖，成交均价为 10129元/㎡、一个是万科•松山湖1号虹溪诺雅，成交均价为17466元/㎡，均比之前的产品价格再上一个台阶。另外，凤岗的益田•大运城邦一期由于位处深圳与凤岗交汇边缘，受益于大运会的利好及大盘开发概念，吸引了很多深圳投资客的购买，7679元/㎡的成交均价反映的更多是深圳的购买力。但剔除这三个盘的影响，东莞全市普通住宅均价为5763元/㎡，环比基本持平，环比12月基本持平，东莞房价仍维持平稳。随着1月份政策频出、存量的进一步增多、需求的周期性积累，预计存量、增量较多的项目会出现价格松动。

4000-6000元/㎡为成交的主力价格区间，高档价位环比增幅明显。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从普通住宅成交的均价区间分布看， 1月份价格区间在主力价格区间集中在4000-6000/㎡之间，相比12月份来说价格重心稍微上移，这主要因为刚性需求依然是市场主要支撑，这些项目由于总价不高，面积区间在60-100㎡之间比较集中；其次是个盘项目由于开发商定价比较符合市场预期，价格较为理性。然而价格区间在7000-9000元/㎡、10000元/㎡以上的高档洋房、豪宅成交表现向好，比重增幅也很明显，其中城区高档价位项目较多，均价达到7000元/㎡，镇区价格基本保持平稳。

七、月度销售排行

2010年1月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

2010年1月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

八、后市展望

经济面：全球股市经历黑色一月，创下去年2月以来单月最大跌幅。

1月，道琼斯指数累计下跌3.5%，标准普尔500指数累计下跌3.7%，而以科技股为主的纳斯达克指数则累计下跌5.4%，是去年3月份美股触底回升以来表现最差的一个月。欧洲和亚太股市的表现亦不乐观。泛欧绩优股指标指数本月累积回落3.2%，为去年2月以来的最大月度跌幅；摩根士丹利资本国际除日本外的亚太指数本月累计下挫6.4%，亦创一年最大月度跌幅。而我国的上证指数则累计下跌10.23%，也创下近5个月的最大月度跌幅。

资本市场在2010年初的表现反映了2009年的经济增长更多是由货币政策所推动，而实体经济是否真正复苏市场存在疑虑；进入2010年随着各国货币政策的收紧，部分国家央行加息频频，流动性收缩的预期使得投资者纷纷选择高位减持离场套现。

政策面：信贷持续收紧，二套房贷规定逐步明确并开始严格执行。

从1月份央行的动作来看，货币政策已经外松内紧，银行信贷已经明显收紧，而且银监会明确二套房贷规定，银行也开始严格执行。贷款购买第二套住房均要首付4成，而利率优惠空间也在收紧。与货币政策密切相关的金融地产，A股市场中银行、保险、证券、房地产等行业板块的股票在政策收紧的预期下，自去年12月开始持续深幅回调，累计跌幅普遍高达30%以上。目前房地产市场预期已经发生明显转变。
消息面：消息面利空频频，舆论持续打压楼市，市场调整压力越来越大。

1月份消息面上利空频频，包括央行上调存款准备金率、海南楼市遭遇爆炒、1月信贷额度用完停止放贷、银监会要求违规进入股市和楼市的资金开展自查、北京收回高价地等等。房地产市场政策调整之势已经确立，市场调整压力越来越大。

市场面：一线城市成交明显萎缩，价格增长趋缓，政策调控效果已经显现。

1月份北京商品住宅成交环比下降42.4%、上海商品住宅成交环比下降51%、深圳新建商品住宅成交环比下降8.7%、广州新建商品住宅成交环比下降10.14%。而成交价格仍然维持趋缓，但增速趋缓。可以看出，政策调控的效果已经开始显现。

东莞楼市继一线城市成交回落后，预计节后成交也开始放缓，价格开始出现松动。

与一线城市成交不同的是，东莞商品住宅成交环比仅下降5.6%，市场仍然维持较高热度。但成交分化明显，受短期年终效应，节后仍然有望延续1月份的行情，豪宅和刚性自住需求仍有望持续释放。但随着政策中二套房贷规定的严格执行，投资需求、改善需求将明显受到平抑，大户洋房及小户型公寓成交预期放缓。同时，市场预期逐步转变，市场上部分楼盘预计节后价格开始出现松动，促销优惠力度开始加强，但整体均价仍然维持平稳。

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