启富：东莞市2009年二手豪宅指数报告（2009年）

序言：2009年年初，国家4万亿投资计划启动，十大产业振兴计划高调出台，国民信心受到极大鼓舞，扩内需的热情得到激发。尽管制造业还在危机中缓慢苏醒，但令人意外的是，楼市在税费优惠政策、信贷政策和宽松的货币政策的三重刺激下，快速回暖，东莞二手高档洋房市场一返08年的颓势，从全年实现了量价齐涨的大好局面。

2009年，东莞市二手豪宅市场经历了“过山车”，从年初的小幅上扬一路走高，到6月达到一个小高潮，突破万元大关，一大批优质笋盘很快被消化掉，货源一时紧俏。受政策调整风声的影响，7月成交量和交易价格均迅猛回落。就在观望情绪正在酝酿时，政府一剂强针剂稳定了整个经济形势稳步上升的局面，交易量及成交价又一路小跑，再次重回万元线位之上，9月随着多个新盘推向市场，二手市场交易又稍喘了口气，一直保持在8000元/㎡-10000元/㎡之间徘徊。到10月时再次刷新了年度新记录，站到了12000元/㎡大关的高位上。接近岁尾，随着二套房贷政策及营业税延长期政策的尘埃落定，东莞二手豪宅市场终于在6500元/㎡-8000元/㎡的区间平稳度过。全年实现了业绩飘红。

2009年东莞市二手豪宅成交价格走势图

据启富置业豪宅指数中心发布的第二、三、四季度成交数据显示，在供求两旺、市场交投活跃的带动下，东莞市二手豪宅成交均价已突破9000元大关。价位高出二手普通住宅42.30%。成交的区域主要集中在东城区的黄旗山板块、大东泰片区板块；南城区主要集中在西平板块，水濂山板块；镇区主要集中在厚街镇、虎门镇及长安镇。价格被拉高的主要原因有两个，一是成交的物业普遍属于楼龄较新的大盘物业，区域、交通、配套等相对完善，其综合性价比指数值高，二是非毛坯成本和税费推高了价格。

改善性需求领跑全年

在国家一系列刺激住房消费政策的带动下，第一度东莞二手洋房在楼市调整期内累积的刚性购房需求陆续释放，令东莞市二手豪宅市场在年初出现交易升温的趋势；到5、6月份，改善性需求的客户纷纷涌入市场，同时也伴随少量的投资客悄悄入市，此期间启富置业通过进线电话、网络及上门求盘的客户超过500批/月。多数客户考虑到对未来可能到来的通胀预期，使市场出现购房保值防通胀的需求，东莞市二手住宅市场交投更趋活跃；到第四季度，营业税优惠末班车效应促使购房需求再度集中释放。10月、11月启富置业求盘客户基本保持在800批/月，12月份求盘客户接近1000批次。其中投资客比重相比6月份有10-15%的增幅。

2009年启富置业二手豪宅客户求盘比较图

启富置业营业总监张霞分析，2009年的市民购房热情如此火暴，主要得益于国家扩内需等宏观面政策的出台，及二手房营业税的以二代五和银行利率7折优惠等政策的刺激，极大地降低了购房成本，从而推动了市场上需求的释放。另外，随着通胀预期的增加，使得通过买房实现资产保值的购房者大幅增加，从而支撑了楼市持续走牛。

250㎡-350㎡户性需求最旺盛

启富置业豪宅指数中心监测到的数据显示，150-200平方米二手豪宅成交量占成交总量的15.09%，200-250平方米占20.75%，250-350平方米的二手豪宅是成交主力，占到成交总量的43.4%。350-450平方米占11.32%，450平方米占9.43%。

造成250-350平方米的户型热销的主要原因，一是这一批房子多数处在新城市中心区，区位优势十分明显，无论是用来自住还是日后投资，都是非常理想的选择。二是该类户型往往在整个社区中处于最佳的楼层和最耀眼的位置，开发商无论是在品质感，还是景观性的营造上都是按照高标准打造出来的“尤物”。 消费者对其产生强烈追求就不足以为奇了。

2009年东莞市二手豪宅户型面积需求图

启富置业豪宅指数中心分析，2009年对于东莞二手房市场来说，市场主要以自住型和改善型需求为主，供需关系基本平衡，市场比较健康，随着年底国家调整楼市的号角吹响，加上年关逼近，购房者观望的情绪稍有增加，但不妨碍楼市的稳健发展。2010年国家宏观面经济处于一个阶段性调整周期，并没有大的变化，随着经济环境的全面复苏，这无论是对东莞市经济还是对东莞市楼市的健康发展都是有利的，而通胀预期也会带动购房保值需求继续释放。