瑞峰地产董事长陈强：2010下半年投资需求或大爆发

瑞峰地产董事长陈强

今年的冬天其实非常冷，大家从数字上看，都不是非常令人满意，昨天的新闻报道，南京春节期间有个地方卖了195套，还没有去年同期一天的销售量。我有自己的一个看法，应该这么讲，总体的判断，东莞的楼价今年内不会跌，这是一个前提。但是，涨的难度非常大。第二个，销售量也不会少，我的估计，可能比2008年的数字要乐观一点。基于几点，首先从政策来看，国家的宏观政策是收紧了房贷，包括房地产的开发贷，包括信托资金流入房地产市场。整个来讲，再加上去年在土地的供应方面，其实我们整个供应量是比较少的，而且价格比较高。今年流入市场的土地成本相当高，房价往底下走的可能性不大。第二个，国家限制供给之后，其实在某种程度上是支撑现有房价的价格稳定。因为这个价格稳定对于国家来讲也是非常重要，对于银行来讲尤为重要，因为这样的话，对于整个银行体系的稳定，包括金融、经济环境的稳定都非常重要。

在我看来，整个来讲，政策面其实是不支持楼价往大的向下调整。春节之前，我们公司组织了几个团去考察几个地方，感觉到这个市场的情况，包括今天听新闻，成都已经采用行政的指令限制房价的上涨，一旦预售房价定了之后，你要再提价就必须报政府批，这样就是利用行政干预房价上涨。从这个层面上看，政策总体是不希望价格上去的，但是绝对不希望价格下来，应该防止这个泡沫。我们有两种冲动，一种是政策上限制房地产单一行业的发展，在短期内调控单一行业的发展是一个趋势。第二，我们可以看到经济的复苏，从2008年到2010年三个年度，经济触底回升，这是一个大概的时间。在这样一个前提下，刺激经济的回稳，这个是靠什么触动的呢？是靠国内的供给，产生了低利率，促进整个经济的回稳，意味着通胀的可能性非常大。而且国内在调产业结构，调产业结构最重要的是要调整农产品价格的上涨幅度，调整中低收入群体的收入水平等等措施。还有通胀的预期，靠货币支撑的经济回稳，必然有通胀的可能性，而且这种概率是越来越大，而且潜在的通胀，大家也都能感受到。所以在这样一个通胀预期和经济回稳的作用下会不会抵消政策对楼市的调控，这个里头就是两个博弈的关系。哪个力量大了，可能楼市就会朝哪个方面走。今年我们预测中国经济增长在10%以上，是这么一个概念，这个10%以上，自然的，我认为后面这股力量更大于政策的力量。我认为整个房地产市场来讲，在经历过这一段时间，一个季度左右，房地产通胀方面的预期，保证加息的政策都会出台，从另外一个角度看待这样一个市场的变化，我对这个市场整个量相对比较乐观。尽管我们有比较多的不确定性，决定今年的楼市可能发展商的日子比较难过一点，但是我觉得整个市场进入到下半年之后，或者在第二季度之后，房地产市场该怎么样还会怎么样。

我们知道东莞的楼价跟深圳、广州的比起来，去年的升幅很小，百分之十几。东莞的楼市不存在泡沫，东莞的楼市，2008年是跌过头了，去年是一个简单的价格修正，在这个过程中间，其实我们可以拿2002年的楼价来看东莞现在的楼价水平，包括可以看GDP、CPI的数据，现在6000元的楼价跟2003年是一样的，没有多大变化。从这个角度上来讲，东莞的楼价相对比较健康。跟周边的楼市比起来，比如我们去长三角看一下，他们是远远高于东莞楼价增长的。从万科的动作来看也可以得到一些佐证，万科能拍下虎门这块地，是对整个东莞楼市处于比较乐观的想法。像万科这样的大型房地产企业，他的研究机构非常强大，包括他们今年的开发，足以见到他们对东莞楼市今年、明年还是持比较乐观的态度，可以佐证目前东莞楼市价格还是处于非常合理的价格水平。

我们可以看到一个现象，现在东莞要到长沙、武汉去招工，这个是“劳工荒”，对产业升级的要求更高，带动产业升级的可能性更大，因为你不走这条路，依然走过去来料加工的方式，可能不是未来东莞所选，所以它必然会带来社会消费结构的变化。从这个层面来讲，其实东莞的城市化进程从未来来看，随着产业升级，包括复苏，整体的东莞房地产市场，应该是处于比较乐观的状态，所以我觉得市场还是可以想到的。

现在最危险的可能是什么呢？是有些地区楼价的增长太快，造成利润水平过高，这种空间水平多大之后，各个开发商的利润，包括投资商的利润，包括整个支付成本等等，这些地区楼价受到的压力是更大一些。对于房地产整体市场来讲，我认为它已经不是“绑架”中国经济的问题，是在中国经济整个消费结构中间，它所占的比例直接或者间接的，它的比重是非常高的。汽车消费现在是1300万，汽车消费再增长的可能性还是不大的，再增长10%已经是很了不起的了。但是对于楼市，作为国家的政策来看，他也不会过分调控房地产市场。

从另外一个角度看，还有一个隐忧，随着经济的复苏，一方面刺激刚性需求的产生，另一方面是资金的流转，可能会流到其他地方去，带来房地产在两到三年之内，房地产市场的调整是肯定会再次出现的。我觉得房地产市场往往就是一个资本流的市场。从这个概念上讲，我倒觉得这两年的房地产只是一个市场规律。基于以上的判断，我对2010年的房地产市场，我是相对谨慎乐观。

作为消费者来讲，如果有一个概率，就是恶性通货膨胀发生的话，我觉得投资性需求在下半年会有一个大爆发，我对市场是这么一个大致的看法。

杨大伟：现在市场的观望情绪比较浓厚，作为开发商或者消费者，如果谁先行动一步都会打破这种观望的情绪，开发商会不会出台一些促销优惠政策打破这种情绪？

现在这个状况跟2008年完全是两个状况，2008年是金融危机，是整个经济环境向下的房地产政策调控在一起双重作用下的楼价反应，人们对经济前景预期下降。2010年是对经济预期见底预期回升，所以你要他做出降价，东莞第一个降价是我们干的，2008年。但是今年我们的整个策略，坦白讲，是不会说服发展商做这样一个选择。为什么呢？我们看到了，真正来讲，经济的整个状况不会脱离价值去做过份的反应，所以我们整体来讲，促销是天天都会做，但是你说降价这个事儿，我看上半年乃至于下半年都不会发生。为什么呢？第一个，经济见底回升，第二个是成本因素，就是土地成本和各种税费成本支撑它。第三个，东莞真正要做房地产，很多人跟我讲，不要在东莞做，毛利太低了，他们来了都觉得上当，除了万科，东莞这个概念来讲，成本刚性的作用。还有一个，大家记住一点，开发商自有资金比例，尤其在东莞来讲，非常高，银行的依存度相对比较低一些，所以你想有大的降幅是不大可能的。今年上半年可售的面积是400多万平方米，没有记错的话，是450万平方米，你想在这个数字上面不赶紧买，将来买通胀以后的高价也不是不可能的。

大家可以放心，我们还可以迎来一个高峰。