物业税两年内难出台 收入受损导致地方不积极

康怡

作为抑制房价的一柄利器，近期有关物业税出台的消息不绝于耳。本报从权威渠道获悉，一两年内物业税推出的可能性不大。但有可能根据调控的需要，逐步出台一些相关措施，例如眼下已经在实行的房地产差异性税收政策。

据悉，有关物业税具体实施中的一些技术难点问题，例如房产信息登记、物业估价等，在一些地方的试点中，均已找到了解决办法。

地方没积极性

此前不少专家认为，开征物业税所需复杂的配套工作是目前最大的障碍所在。例如需要掌握房屋信息；需要对房产价值进行具体评估等等，这些信息要组成一个完备的数据库才具备开征物业税的条件。

不过，眼下上述技术性的难题都已找到了解决办法。例如在房屋信息收集登记方面，宁夏银川的试点进行得很不错，可以尝试在全国推广。据悉，具体的操作方式是，给居民小区居委会一定的激励措施，房屋信息登记便可以在很短时间内完成。

对于房屋估价问题，据称也已有几个地方拿出了比较成熟的估值系统软件。

此前的6年时间里，财政部已在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建等省市，开展了物业税模拟运行试点。

物业税技术层面已经没有问题，但未来整体推出物业税，最需要的是一个理想的外在环境。

物业税是地方税种，未来的征收情况将主要取决于地方政府的积极性。一位业内人士说：“如果物业税要顺利出来，首先要把地方政府卖地的这条路给堵住，卖地带给地方的既得利益就会减少，然后他们就会考虑通过正规渠道获取利益。”而眼下，这个环境显然还不具备。

一位接近财政部的人士表示，很多地方政府刚开始对于物业税的试点是表示支持的，因为物业税现在可以归县级、归地方，这对地方政府来说应该是一件好事，可以完善地方财政收入体系，收入稳定的主体税种。“不过，不少地方政府回去研究了之后，都不愿意继续推行下去，因为物业税整体推出后会降低地方政府的土地出让金收入，同时物业税显然会对房地产市场产生较大影响。这些都是目前地方政府最担心的。”

非调控工具

近日有关物业税出台的呼声此起彼伏，不少购房者期待的原因在于它能平抑房价。不过，知情人士表示，物业税对于促进房地产市场的健康发展，确实是一个重要税种，但决策层并没有把物业税当成调控房地产市场的一个工具。

“房地产市场情况瞬息万变，如果将物业税定位为调控工具，这就意味着税率、税金都需要不断地跟着变化。但实际上，在很多国家物业税都是一个比较稳定的制度。”一位业内人士解释说。

当前，世界上大多数成熟的市场经济国家，都对房地产征收物业税。物业税指的是财产税、地产税等不动产税。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。物业税最核心的作用，是调节收入分配。

中国社科院财贸所税收研究室副主任张斌对此表示认同，并解释说当前居民收入分配差距比较大，其财富形式主要表现为流量和存量两个层面，收入体现为财富的流量，固化下来形成存量。在流量环节，我国主要以个人所得税的形式进行调控，如果收入分配差距过大，从流量环节固化到存量，收入分配差距就会更大，因此需要对其存量征收财产税。

而财富存量就主要表现为不动产。因此，应征收物业税这个税种，结束财产保有层面的无税状态。

豪宅的命运

尽管物业税的全面开征并不是短期内可以期待的事情，不过市场人士还是指出了未来物业税征收的路线图。

不少业内人士都表示如果物业税开征，可以从目前各种条件基本成熟的商用物业开始征收。按“商用物业—豪宅—普通住宅”的步骤逐渐实现全覆盖。不过，在住宅方面物业税到底怎么收，还是个未知的问题。

目前，已经试点6年的“空转”物业税，征收有两种计算模式。以房屋用途来区分，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

据悉，在住宅物业方面，别墅等地产肯定是在征税范围之内的。别墅是按照评估值来征税的，评估值来源于市场价格。

不过，在对地产进行评估时，允许地方政府在市场价格的基础上给予一定的折扣。地方税收紧张时，就少打点折扣，财政宽松时，六折七折都可以。不过，一般情况下政府确定的征税税基，不能高于房屋的实际价格。

对于普通住宅，该人士透露说，大户型房屋在税收上将来肯定要采取一定的区别政策，不鼓励资源和土地消耗较大的大户型。

对于一套房、二套房如何区别对待，知情人士透露说，更多的会使用人均面积这个指标。人均面积超标的部分才开始征收。面积超标越多，税率越高，收的税将越多。

但人口是动态的，例如目前一个家庭的人均居住面积在一个比较合理的水平内，未来家里人少了，房屋进入了征税范围，但税负不会很多，会在一个可承受的区间内。