合富房地产市场月报：东莞2月供需放缓 房价维持理性

一、政策篇

一线城市房价32个月以来首现同比负增长

n 一线城市房价32个月以来首现同比负增长：1月一线城市新房价格同比由涨转降，为32个月以来首次出现同比负增长，而北京等11个热点城市新房价格已低于去年同期水平，说明在分类调控、因城施策的房地产市场调控政策继续作用下，楼市调控显成效，热点城市房价得到降温，预计后续二三线城市也会出现类似下跌的可能。

东莞政策——取消积分入户，实施“两个五年”入户条件

n  2月2日，东莞市委常委会会议审议通过《东莞市推动非户籍人口在城市落户实施方案》，根据《实施方案》，取消积分制入户，实施参加城镇社会保险满5年且办理居住证满5年为入户条件的居住社保入户。

二、楼市总体概况

前2月：供需放缓，房价回归理性，涨幅大幅回落。

n 供应放缓，前2月创5年同期最低：2018年1-2月东莞新建商品住宅供应约53.2万平方米，同比减少约8%，连续3年下滑，并创过去5年最低。房地产调控直接导致需求放缓，开发商相应放慢供应节奏。

n 需求放缓处低位水平。 2018年1-2月东莞新建商品住宅签约55.5万平方米，同比增加17%，但总体处低位水平，少于2013-2016年同期。

n 房价回归理性，涨幅大幅回落。 2018年1-2月东莞新建商品住宅签约均价16796元/平方米，同比上涨8%，涨幅创近3年以来最低，房价趋于理性（2016和2017年同期涨幅分别为：28.6%和37.3%）。

2月：供需双降，房价平稳

n 供需同比均减少约两成：2018年2月东莞新建商品住宅供应约17.6万平方米，同比减少约24%，签约面积13.0万平方米，同比减少21%

n 房价环比持平，同比小幅上涨8%。 2018年2月东莞新建商品住宅签约均价16793元/平方米，同比上涨8%，环比持平。

月度：调控效果呈现，连续10个月稳定在1.68万元/平方米

n 调控效果明显，房价每月止涨。东莞限购加码后，2017年5月始东莞每月房价稳定在1.68万元/平方米，至今持续时间长达10个月。2018年东莞楼市严调将持续，预计剩下的3-12月每月房价将持续稳定在1.68万元上下。

库存：去库存压力总体呈小幅上升趋势

n 截至2018年2月底，东莞一手住宅库存面积约498万平方米，连续3个月稳定在500万平方米上下水平，同比增加29%，达到2015年6月以来最高。按照2个月、3个月和6个月平均数，去库存时间分别为：18个月、12.4个月和10.1个月，分别较去年同期10%、-4%和28%。总体而言，2018年东莞楼市去库存压力呈上升趋势。

前十区域：房价涨跌各占一半，市区成交保持强劲

n 前十区域，房价涨跌各占一半。2月签约套数前10区域中，房价同比上涨和下跌均占5个，其中下跌幅度普遍在10个百分点以内，上涨幅度普遍在10-20个百分点。

n 市区成交量保持较强劲。前10区域中，市区及泛市区成交保持强劲，如东城和石碣套数同比增幅均超过3倍。随着市区城市配套的完善，城市吸引力在增强，越来越多的民众选择市区置业。

房企：万科、碧桂园并驾齐驱领跑东莞楼市

n “万碧”占据市场近3成份额：2018年1-2月万科和碧桂园分别以约18.8亿元和18.7亿元，夺得1-2月前二位置，两大房企占市场近3成份额。前10房企，东莞本土房企仅占3席，其余均为外来房企，且以全国十强居多。在强者恒强的时代，东莞本土房企的市场空间在进一步压缩。

总体概况小结：政策维持高压，供需放缓，房价持续理性

2018年中国房地产调控政策维持2017年的高压，且存局部加码的空间和可能性。需求放缓，供应充足，去库存压力上升。在此环境下，开发商顺应市场趋势，放慢供货节奏，理性定价，促进成交。

三、土地篇

2月份土地供求持续低位水平 商住用地一再断供  

n 受春节淡季影响，土地供求持续低位水平。据合富大数据显示，2月份供应面积约19.5万㎡，环比跌36%，同比下跌33%；成交面积约10.1万㎡，环比下跌51%，同比下跌65%；成交总金额约2.4亿元，环比下降77%，同比微降4%。

n 2月份商住用地“零成交”，土地市场交投冷清。据东莞公共资源交易网显示，2月份仅成交3宗地块，1宗工业用地以及2宗科研用地，土地市场交投氛围冷淡，商住用地再次“挂零”。

第二批土地预告以科研用地为主 商住用地持续“零供应”

n 根据东莞国土资源局数据显示，第二批土地预告共有14宗地块，总占地面积约61万㎡，分别为工业用地、仓储用地以及科研用地。

n 政府年度国有建设用地供应计划暂未公布，第一、二批土地预告中均未出现商住用地公告信息，可见政府推地节奏阶段性放缓，后市商住用地供应持续低迷。

四、类型篇

成交排行榜：

成交地图：

五、潜在篇

2月新增开工量为零，住宅潜在供应保持700万以上

n 2018年2年没有新增开工项目。2018年2月首次出现零开工，历年春节月开工量均出现骤降现象，今年表现更为突出，整个2月份均没有新增开工项目；

n 潜在供应依旧庞大，后市去化压力仍存。截止到2018年2月东莞市一手住宅潜在供应量高达749万平米，其中洋房644万平米，别墅98万平米；各区域间，塘厦镇依旧是潜在供应量最大的区域，约85万平米，其次是虎门镇，约65万平米，排名第三位是东城区，约45万平米。

住宅库存500万平，去化时间上升到10个月

n 库存量有所上升，去库存时间上升至10个月。截止到2018年2月，东莞市一手住宅库存约4万套，面积约500万平米，按照近6个月月均去化速度，整体住宅去库存时间约10个月，较1月分延长1个月；

n 区域特征与上月基本一致，热门区域去化快，临深片区去化周期长。各区域中，东城区去库存周期最短，仅仅3个月，其次是石碣镇，去化时间4个月，洪梅、虎门、麻涌、南城、万江等区域去化周期5个月，而上述区域共同特点均为楼市热点区域；另外，部分区域去化时间接近4年，如塘厦镇和长安镇，去化周期47-48个月，其主要原因在于成交量非常低。