中原：节后需求缓慢释放 成交量增加（3.1-3.7）

    东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.3.1-3.7）

    一、一周楼市观察

    本周商品房成交总面积7.62万㎡，环比增加85.81%，同比下降42.81%，合计828套，日均成交118套，其中住宅成交了6.77万㎡，环比上升99.04%，同比下降35.86%，合计665套，成交量在节后需求缓慢释放情况下有所增加。

    本周东莞市普通住宅成交面积为63796㎡，成交套数660套，成交均价为5842元/㎡，价格环比下降6.93%。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格环2月份有所下滑并跌破6000元/㎡；其中成交套数在10套以上的项目共16个，成交均价为5602元/㎡，普通住宅成交价格的回落主要是前期高档洋房和豪宅项目在最近表现一般，因此整体普通住宅也就失去了高价格的支撑作用，价格冲高回落。从成交排名前十名也可以看出，尽管有些项目在上周出货比较理想，但是价格却较低。如：星耀国际3249元/㎡，风临花语岸4311元/㎡等等，这些项目由于成交量较多，因此对价格下滑也起到拉低作用。

    本周全市共成交别墅19套，成交面积4911㎡，成交均价为14291元/㎡。相对2009年以及元月份供需两旺的别墅市场，最近别墅市场可以说是比较低迷。这可能有几个方面的原因：第一是别墅产品的客户大多属于改善型需求，这种需求相对刚性需求来说节后调整反应要慢一些；第二是国家在货币政策、信贷等方面逐步收紧情况下，令许多投资客暂且持币观望；第三是别墅产品的新增供应暂且比较缓慢。上周别墅以厚街丰泰•观山碧水、塘厦的万科•棠樾、南城的世纪城•国际公馆香谢里分别以成交3套、2套、2套销售量排名前三甲。个盘成交均价除厦的万科•棠樾在3万元/㎡以上外，其他项目均价都在1万元/㎡左右。

    上周从网上的签约数据来看，普通住宅整体成交量环比有所增加，从成交面积的户均面积来看，58-120㎡的中等户型较多，可以看出节后以自住为主的刚性需求在慢慢释放了。预计随着三月份开发商在营销和推广力度上加强，成交量会有进一步提高。而成交均价环比下降6.93%，价格在高档洋房、豪宅成交量减少情况下下滑明显。

    从双休日个盘表现来看，市场开展营销活动项目不多；尽管客户来访量比节后第一星期有所增加；但是更多的是咨询的较多，出手的比较少，市场观望情绪依旧较浓，预计这种情况还将持续一段时间。最近一段时间的“焦点”是中央“两会“的召开，从媒体报道获悉近半提案剑指高房价，从温家宝总理的报告摘要中也可以看出其中有一条：坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中从四个手段遏制房价上涨。（1）继续大规模实施保障性安居工程。（2）继续支持居民自住性住房消费。（3）抑制投机性购房。（4）大力整顿和规范房地产市场秩序。从总理的报告总可以看出，今年房地产的位置相比去年有所转换，重心有所下移，从去年的投资类议题划入到了今年的民生类议题。而住房和城乡建设部部长姜伟新在接受记者采访时，对稳定未来房价持坚定的态度，并且表示“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。”等等，从各方面反馈的意见来看更多建议和声音的是希望遏制房价过快上涨，使房地产回归到理性、健康的水平。

    一周楼市资讯

    1、宏观经济

    2月PMI回落 经济增势不改

    中国物流与采购联合会发布数据称，今年2月份中国制造业采购经理指数(PMI)为52.0%，比上月回落3.8个百分点。 为连续第二个月回落,但仍处荣枯分水岭之上,显示中国制造业正继续扩张但势头趋稳。

    2月份的PMI指数一定程度上反映了工业生产高位趋稳的变动趋势。在政府力量与市场力量相互转换，内需外需增幅相互变化的背景下，中国经济回升的趋势具有一定的不确定性。新出口订单指数的回落也需密切关注，对出口增长前景还需保持谨慎。综合来看，中国经济仍然处于由政府推动的增长转向自主的、稳定可持续增长的过程之中，不确定因素仍然较多。

    分析人士表示,上月数据大幅下降主要受春节因素影响,为正常的季节性波动,预计3月PMI会出现反弹；而受宏观政策调整影响,经济增长步伐会有所放缓,但工业活动仍然活跃。

    欧洲央行加息或延后至明年

    温和的通货膨胀前景也不支持欧元区较早加息。数据显示，欧元区1月份较2009年同期的通货膨胀率升至11个月来的最高水平，不过核心通货膨胀率较前月的降幅创历史新高。

    欧元区面临的债务危机也可能阻碍欧洲央行加息。尽管利率还未上升，但债务危机已使一些欧元区成员国政府弥补赤字的难度增加。如果信贷成本较早上升，希腊和西班牙等财政状况比较疲弱的国家可能受到严重打击。

    四大行2月新增信贷环比回落

    消息人士3月2日透露,今年2月份四大国有商业银行新增信贷规模约为人民币2940亿元，较上月有所回落，虽然有季节性因素，但也显示信贷政策收紧开始生效。

    业内人士预计，尽管因季节性因素较上月回落，2月包括股份制银行、城商行和农信社在内的整体银行业新增信贷规模或将达到7000亿元以上，一月份该数字为1.39万亿元。

    塘厦首月税收总额突破3亿

    1月份该镇税收总额达3.1亿元，同比增长21.25%，实现了新年“开门红”。 其中，国税收入1.3亿元，同比增长39.2%；地税收入1.8亿元，同比增长10.41%。

    随着全球经济的逐步回暖，电子信息、电源电器、家用电器作为塘厦镇的重要支柱产业在经历了去年的低位运行后，订单、销售逐步回暖，不少企业还借助金融危机中出现的市场调整机遇，不失时机地增资扩产，加快转型升级，推出科技含量高的新产品，同时借助政府搭建的一系列贸易平台拓展内销市场，不少企业的营业额实现了翻倍增长，为税收增长奠定了基础。

    今年GDP增长８％ CPI增长3%

    国务院总理温家宝昨日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时表示，今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长８％左右；城镇新增就业９００万人以上，城镇登记失业率控制在４．６％以内；居民消费价格涨幅３％左右；国际收支状况改善。

    2、政策法规

    我市二套房公积金贷款标准暂不变

    本周一起，北京“二套房”住房公积金贷款的首付比例提高至不低于四成。从市住房公积金管理中心获悉，二套房公积金贷款首付还是三成，如果是面积和总价较小则是二成。目前暂未打算对相关贷款首付政策作出改变。

    偿还贷款一年后才能继续申请公积金贷款，据悉，市住房公积金管理中心目前对申请第二套房住房公积金房贷有明确的政策限定。已申请过住房公积金贷款，但尚未还清房贷的借款申请人，将不得进行二套房的住房公积金贷款。申请人必须在偿还住房公积金贷款一年之后，才能继续申请住房公积金贷款。

    房价高引起政府高度重视

    李肇星：住房问题、房地产业问题很重要。有的城市房价过高，上涨过快，已引起政府高度重视。他说，２００９年国家一系列促进房地产业健康发展的政策、措施取得了积极成效。今年１月，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，稳定房地产价格。

    三类征地可向市财政借款

    涉及三类征地，镇街可先行向市财政借款垫付补偿款。市政府日前出台《东莞市支持镇街土地统筹借款申请及管理办法》（以下简称《办法》），《办法》确定三类征地可向市财政借款，并于五年内要归还，否则土地将被收回进行开发利用。

    《办法》指出，镇街征收集体农用地、建设用地以及地上建筑物和构筑物拆迁等三类征地都可以向市政府借款。征收集体农用地中，其征地补偿、安置补偿、青苗补偿、附着物补偿都可以纳入借款范围；对建设用地的补偿的借款范围包括收购收回国有土地使用权的补偿、征收集体工业用地的补偿、征收宅基地的补偿等。而包括征地管理费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税和异地补充耕地调节费用在内，完善用地手续须缴纳的费用也可借款。城轨500米范围用地都可申请。

    对建设用地的补偿：1．收购、收回国有土地使用权的补偿2．征收集体工业用地的补偿3．征收宅基地的补偿

    四项措施遏制房价过快上涨

    中国国务院总理温家宝在作政府工作报告中指出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。

    ——继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元人民币，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。

    ——继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。

    ——抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。

    ——大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

    武汉异地买房可用公积金 提前还贷款不付违约金

    3月1日起,武汉市将实施新的《武汉住房公积金管理条例》,条例规定,异地买房也可用公积金贷款,且个人提前还公积金贷款不用付违约金。
据悉,近年来,外地居民、特别是湖北省内其他城市居民到武汉购房的越来越多。但异地购房者只能使用商业贷款,无法跨城市使用公积金贷款,难以享受利率优惠。新条例明确,公积金管理中心可以与其他城市公积金管理中心签订合作协议,为双方职工异地购买、建造、翻建、大修自住住房使用公积金提供服务。

    3、市政规划

    虎门首次提出打造“四大商圈”

     虎门镇十五届人大六次会议3月3日召开，今年虎门经济社会发展目标是生产总值增长13.8%。昨日的会议还提出了全面打造四大商圈，明确“三旧”改造时间表，办好十件实事。

    “四大商圈”概念出炉

    作为商贸重镇，虎门的三大服装商圈基本成型，昨日的会议首次提出了全面打造四大商圈。

    任洪杰说，提升虎门寨商业区服装销售商圈，加强仓储、货运、服务、停车场等配套设施建设。完善博冲面辅料配套商圈，构建服装面辅料及机械装备新平台。建设高速公路出入口创新经济商圈，启动现代化多功能国际贸易中心、总部经济中心等大型设施项目。

    另外，今年白沙火车站可启用，虎门规划白沙火车站现代物流和商业服务商圈迫在眉睫，今年将积极筹备汽车客运枢纽的建设，做好周边的商业布局和招商引资的前期工作。

    虎门花1.26亿改造“黑龙江”

    投资1.26亿元的虎门东引运河城区段升级改造正式启动，这条有着虎门“黑龙江”恶称的运河将获重生，再现虎门岭南水乡风情。

    虎门东引运河城区段升级改造工程起点位于威远桥下，终点是广济涌河口，河道中心线长3.42公里，工程投资约1.26亿元。整治包括按50年一遇的防御标准加固河堤，对东引运河虎门段河中的淤泥进行清理，升级改造虎门长堤路解放二桥至广济涌水闸段运河两边的道路。
   
解决城市污水给东引运河带来的污染问题是其中的重点，虎门将在运河道路两边铺设截污水管，收集虎门污水引入污水处理厂处理，虎门镇内的所有污水将不再流入东引运河。此外，在河面较宽且流量较大的地段每隔300米-500米设置亲水平台，亲水平台尺寸为长16.5米，宽4.1米。

    大岭山今年“三旧”改造至少千亩

    大岭山镇第十五届人民代表大会第七次会议3月4日召开，提出2010年全镇经济发展的目标是，国内生产总值增长12%，年内至少启动一个成片改造和若干个单宗改造项目，面积不少于1000亩。会议还明确今年镇政府十件实事，并将“结构调整”确定为今年大岭山政府工作的主线。
今年大岭山镇经济社会发展的主要预期目标是，国内生产总值增长12%；镇本级可支配财政收入增长8%；固定资产投资总额增长30%；社会消费品零售总额增长15%；外贸出口总额增长10%；全镇农村人均纯收入达到13407元，增长5%。

    万江新建29项工程打造绿色水岸新城

    今年，万江街道将加快推进道路和绿化景观工程等29项新建工程，通过水系整理、沿岸绿化以及高层次房地产项目的引进，打造“亲水”特色优美环境。

    “万江今年将重点推进三旧改造，居民公寓建设，水岸新城景观建设，还有城市功能的安排等方面。”万江街道党委书记、人大联络委主任陈志超介绍说，万江各社区也正在加快推进“三旧”改造的步伐，促进城市建设工作的开展。

    目前，万江的三旧改造工作已完成了专项规划，改造项目共60个。

    4、市场动态

    深圳2月新房均价每平方米24195元

    深圳市国土房产部门的统计数据显示，2010年2月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米24195元，比上年同期上涨124．65％，环比上个月上涨5．4％，再次创下单月一手房销售均价历史新高。 据统计，2010年2月，深圳市新建商品住宅销售面积91216平方米，比上年同期下降75％，环比下降74％，呈价升量跌走势。

    据分析，今年2月，深圳市新建商品住宅销售均价延续了去年底冲高的态势，但成交量极度萎缩，其中今年春节长假7天，全市新建商品住宅仅成交3套；成交均价起伏巨大，其中单日销售均价最高为每平方米30372元，最低为每平方米14423元。

    广州一手楼2月均价跌破万元

    2月份，广州一手楼成交告别“价升量跌”，出现“量价齐跌”之势。广州市国土房管局阳光家缘数据显示，2月1日至27日，广州市一手住宅网签3334套，成交均价为9538元/平方米，分别同比下降47.7%、11.4%。月成交面积为377287平方米，同比下降46.1%。
专家认为，2月份广州一手楼成交大跌，是意料之中的事情。一方面阳光家缘的数据有滞后，另一方面2月份确实非常淡。自1月以来，楼市调控政策频频出台，消费者、开发商观望气氛浓，成交大跌。

    北京市新房２月份成交均价环比下跌１５.５％

    据分析机构统计数据显示，2月份环比1月，期房商品住宅成交套数下降了33.4%，成交面积下降了35.6%，实际成交的期房商品住房成交套数下降了37.9%，成交面积下降了40.9%。同期，现房商品住宅成交量下降了32.2%和39.8%。从这些数据对比来看，2月成交量环比下降了近四成。降幅是非常明显的。

    不仅成交量下跌，新房价格也出现下降。2月开盘项目的整体开盘均价为18833元/平米，环比1月开盘均价下降5.8%。此外新房整体成交均价也出现了明显的下降态势，2月整体成交均价为16362元/平米，环比1月整体成交均价下降了15.5%。

    北京存量商品房首次跌破９万套 开发商放慢推盘

    数据显示,截止3月1日,北京商品房住宅期房存量为57684套,未签约现房住宅30795套,共计1205.7万平方米。
查询北京房地产交易管理网历史数据可以看到,2009年1月,北京商品房住宅存量为148173套。从该月开始,直到今年1月,住宅存量一直处于下降趋势。其间,2009年12月,住宅存量为99249套,跌破10万套。到今年2月初,住宅存量略有回升,从1月91054套增加到2月的92921套,但到3月1日,存量住宅数字再次下跌,创下有记录以来新低。

    5、“两会”声音

    数字透视

    一周土地供求：

    一周商品房供应：※2010.2.1-2.7期间无新增商品房供应。

    一周需求：※2010.3.1-3.7期间商品房成交面积7.62万㎡，环比上升85.81%，同比下降42.81%，合共828套，环比上升99.04%，同比下降35.86%。其中上周住宅成交6.77万㎡，合共665套；非住宅成交面积为8593.91㎡，合计163套。

    一周价格：※2010.3.1-3.7期间，东莞市普通住宅均价为5842元/㎡，环比下降6.93%。

    市场存量：截至2010年3月7日，全市商品房累计可售存量为559.79万㎡，合共70457套，市场存量大幅减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为396.75万㎡，合共39273套；别墅可售存量为54.95万㎡，合共1604套。

    地产工程信息

    二、普通住宅销售排行

    注：所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。未经授权，禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。