瑞峰：供需下滑 东莞楼市并不是想象中冷（2月）

瑞峰置业2月份东莞楼市报告

春节假期影响整体供需下滑 东莞楼市并不是想象中冷

——瑞峰置业2月东莞楼市报告

一、重要新闻回顾

1.经济与政策

——去年26省市GDP增速超10% 总量超万亿省市14个

各地经济数据公布，全国26省市去年GDP增速超10%，总量超万亿省份共14个，广东、江苏、山东超3万亿蝉联前三，安徽新晋入榜；除山西外，所有省市实现“保八”。

广东 39082亿元 增速9.5%

广东省应对国际金融危机见事早、行动快、出拳重，促进了经济平稳较快增长。完成生产总值39082亿元、比上年增长9.5%，人均生产总值40748元、增长8.4%，均提前实现“十一五”规划目标。

——存款准备金率今起上调0.5% 为今年第二次上调

中国国际金融有限公司最新研究报告称,中国春节期间农产品价格上涨带动2月居民消费价格指数(CPI)通胀至2.5%以上，二季度末达4.5%~5%，央行将继续适时上调存款准备金率。中国人民银行从2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,为今年以来第二次上调。上一次上调存款准备金率为1月18日起,亦为0.5个百分点。

——广东出台“粤四条”，增加房地产供给遏制炒房

2月21日，省政府信息网上公布了广东《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知根据我省实际，对于房地产市场提出了四条措施：“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”。

——代办公积金提取24日起免收委托书

市住房公积金管理中心表示，从2月24日起，代办外地户口职工离职销户及离退休职工住房公积金提取时，中心及建设银行各经办网点不再收取《提取住房公积金委托书》，其他所需资料不变。

——各镇去年经济总量数据出炉 虎门稳坐镇街一哥

东莞各镇街获悉，各镇2009年度经济总量的数据已陆续“出炉”。

根据各镇街提供的政府工作报告披露的数据进行了排位，2009年GDP前十名的镇街分别是：虎门（243.76亿元）、长安（208.3亿元）、东城（204.78亿元）、南城（199亿元）、厚街（170.5亿元）、塘厦（168.72亿元）、常平（151.69亿元）、清溪（138.3亿元）、大朗（116亿元）、石碣（112亿元）。

2.市政规划

——总投资近80亿元 东城启动商贸中心区改造项目

据了解，东城区世博商贸地块“三旧”改造规划及东城中心片区控规调整方案批前公示工程将在今年内确定实施。世博商贸地块改造将成为东城又一高端商业办公聚集区。随着世博商贸地块规划的公布，该区的“三旧”改造将在今年内确定实施，相关部门表示在规划获得报批后，将对改造区内民房进行拆迁。

——大朗49企业转独资 居市首位

大朗外经办表示，2009年盈利时表业有限公司、玮丰塑胶厂等49家“三来一补”企业成功转为独资企业，转型企业总数位居全市各镇街第一。今年，该镇还将帮助50家“三来一补”企业转型，其中近30家着手办理转型手续。据了解，大朗总共拥有238家“三来一补”企业。目前，“三来一补”企业在大朗镇加工贸易企业中所占的比重，从60%下降至40%；开拓内销市场的“三来一补”企业增长了近30%。

——虎门镇总体规划纲要通过评审 定位东莞市副中心

虎门镇规划办获悉，《东莞市虎门镇总体规划修编纲要》已通过包括深圳市空间规划公司总工唐羲文、国家历史文化名城专家委员会专家麦英豪等在内的专家评审，新版《虎门镇城市总体规划(2002年～2020年)》确定了未来10年内虎门新的城市性质、城市空间布局。虎门新城市性质为：珠江口东岸滨海国际商城与历史文化名城、穗深港城镇带重要发展节点、东莞市副中心;虎门新城市布局为：依山、抱水、三板块，三轴、三带、多中心。

——道滘首次提产业功能布局分区 中部商业东部居住

道滘镇近日召开工作动员大会，确定了今年该镇经济发展的主要目标：生产总值增长9%，税收总额增长10%，镇财政可支配收入增长3%，单位生产总值能耗下降4.6%，农（居）民人均纯收入增长5%。同时对该镇的产业功能布局，首次明确提出了“东居、西特、南工、北农、中商”的发展理念。

——改造项目64宗 厚街投5亿拆迁补偿金打造标志片区

厚街镇今年共有“三旧”改造项目64宗(其中成片拆迁改造项目47宗)，总用地规模8790亩。该镇拆迁补偿标准也将于近期出台。该镇今年选取改造条件成熟的标志片区和广场片区、沙塘片区先行先试，作为示范带动全镇“三旧”改造。其中，标志片区和广场片区被列为今年全市城建亮点工程。

——黄江全面铺开三旧改造项目 4000亩土地启动改造

近日，黄江镇三级干部大会确定，今年该镇将利用“三旧改造”启动4000多亩土地的开发建设，完善城市功能、提升城市形象。据悉，该镇三旧改造项目计划通过中心区教育路、环城南路、黄江大道西延线等多条道路贯通，推进镇中心区道路两旁的旧厂房、旧商铺、旧民房改造；以梅塘、田美、三新社区农民公寓建设为契机，推动片区内旧围村改造；通过加快新中心区建设，推动三黄片旧围及周边旧厂房、旧商铺的全面改造。

3.房地产市场动态

——银监会称 房产开发与住房贷款资产质量仍平稳

2月21日上午，在国新办就“促进房地产市场平稳健康发展”等内容举行的发布会上，银监会副主席王兆星表示，银行业积极支持中国房地产业的健康平稳发展，目前，房产开发与住房贷款资产质量仍然保持平稳。他强调，到目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款的增量和整个贷款余额的20%左右。因此，银行业积极支持中国房地产业的健康平稳发展。

——去年房价涨幅究竟几何 70大中城市同比涨1.5%

国家统计局今日公布了《2009年国民经济和社会发展统计公报》，数据显示，70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。全年全社会建筑业增加值22333亿元，比上年增长18.2%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润2663亿元，增长21.0%，其中国有及国有控股企业697亿元，增长23.9%。

——广州深圳楼盘2010春节成交冷清 投资客拟撤离

2009年，广深房价出现了“上涨”，广州全年累计涨幅超过40%，深圳涨幅更是接近翻番。在去年年底的政策调控之下，今年一月，广深两地不约而同出现了成交萎缩。春节期间，两市的楼盘价格不见松动，购买者观望情绪日渐浓厚。专家表示，广州楼市今年“涨幅有限，但跌幅可能无限”；在深圳，投资客已经做好撤离准备，今年全年跌幅可能在10%到20%左右。

——莞去年查处违法建筑案件56个 开出罚金近110万元

东莞市建设局召开2009年度东莞建设管理工作总结会，会上透露，去年东莞共核发商品房预售许可证258个，核准预售商品房4.9万余套，共471万平方米；其中住宅3.6万余套，共416万平方米。据了解，2009年东莞商品房批准预售面积比2008年同期的635万平方米下降了25.85%。全年共办理施工许可766项，面积共893万平方米，造价约114亿元。此外，去年东莞市建设局加强了对造假企业的惩处力度，共查处违法建筑案件56个，开出罚款金额近110万元。

二、土地市场

1．新增供应量

——遇春节长假，供应及成交量均下降

受春节长假影响，2月东莞土地供应量大幅下降。全月合计供应土地仅3宗，总面积约20万㎡。其中商住用地供应仅一宗，面积为39330㎡，商住用地供应面积环比1月剧降9成。

2．商住用地交易

——成交地块较优质，开发商竞争激烈

成交方面，2月成交商业、商住用地各一宗，分别位于南城和大朗。成交总金额为2.31亿元。特别值得一提的是位于大朗镇长塘村的2010G015地块，挂牌出让当日竞投激烈，现场吸引多家开发商及个人竞投，最终以6100万元被柯小燕女士以个人身份投得，折合楼面地价2689元/㎡。

总结：

2月份适逢春节长假，土地供应及成交均呈现萎缩态势。3月将有12宗镇区商住用地相继入市，总体出让总面积达到516376平方米，届时将又会激起东莞土地市场的一波放量高潮。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——假期影响供应量收窄，可售存量保持在450万㎡上下，供需压力适当

商品房总体供应情况

2月新增备案预售供应量4.64万㎡,创07年以来月度新增供应新低，考虑到春节的原因和开发周期的进展，年后新增备案预售供应量会陆续增加。

新增供应明细

2月新增供应项目6个，均为项目加推。其中西城楼大街，景湖时代城，石龙的聚龙彩虹湾和虎门国际公馆新加推洋房；别墅项目仅有企石的金椅豪园三期6区2号楼拿到预售证备案预售。

新增供应区间比例

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2010年2月份东莞普通住宅市场供应面积以自住需求产品为主，70㎡以下的过渡性住宅、70-90㎡紧凑型户型、90-110㎡适用产品以及110-130㎡的舒适型三房产品，占本月总供应量的98%，自住户型为当前新增供应量的主力。

商品房累计存量

根据东莞市瑞峰置业市场研究部的数据统计显示，东莞商品住宅存量小幅消化，约451万㎡，近8个月存量均在500万㎡以内，近几个月基本保持在450万㎡左右，吸化周期保持在10个月以内，当前整体供应压力适当。

2．商品房成交分析

——政策收紧对楼市影响未明显，春节成交并不是想象中冷

商品房成交总体情况

由于春节的影响，翻乡或外出旅游，春节前后成交明显收窄，假期也导致成交签约滞后时间延长。考虑到春节在新历时间上对比不一致，因此以农历初一至元宵节为时段，统计对比楼市整体签约量，可以发现，今年整体成交量与09年非常接近，商品住宅对比09年春节小幅回落3.5%，签约面积4.19万㎡,对比08年更是上涨77%。根据瑞峰置业代理项目现场反馈情况了解到，尽管政策的收紧和两会的召开增加了消费者的观望情绪，客户上门量也相对有所下降，但整体情况较08年好，后市乐观。

商品住宅供应走势对比

受春节假期的影响，今年1-2月商品住宅签约量走势与07年走势类似，原因是春节日期与07年相近。尽管2月份成交量同比回落65%，但考虑到春节日期不一致，2月成交并没有想象中冷，从1-2月的整体成交来看，2010年共计签约量约60万㎡，相对09年1-2月的58.5万㎡签约量还是有小幅的上升，与08年1-2月34万㎡签约量更是不可同日而语。

整体价格走势

——普通住宅整体均价小幅回落，依然高企，镇区价格坚挺

2月东莞市普通住宅签约均价小幅回落，达6623元/㎡，降幅约2.5%。近3个月普通住宅成交均价均在6000元/㎡以上，与1月成交均价飙升情况类似，2月成交均价的高企主要来自与益田大运城邦、迪纳酒店公寓、虎门国际公馆、佳兆业•帝景湾、景湖时代城、万科•虹溪诺雅及天骄峰景等高端项目成交支撑。部区域自住产品户型的缺失也是导致成交价格走高的原因之一。

本月东莞商品住宅签约城镇区差距拉近，城区价格出现小幅回落，但镇区价格受个盘影响，整体签约价格依然坚挺，2月签约均价5725元/㎡，小幅上涨0.7%，城镇区签约均价在高位运行。

各物业类型成交情况

——普宅市场量价齐跌，别墅市场成交大幅萎缩

洋房

2月洋房签约均价小幅回落，达6722元/㎡，成交量大幅下降，主要原因由于部分项目可售存量不多，早早停售放假过节，而且年末翻乡、办年货，年后陆续归来，成交时段延后。

公寓

受政策收紧的影响，投资性需求受到压制，2月东莞公寓市场出现量价齐跌状况，签约量为近一年来低位，部分过渡性客户支撑本月公寓成交量，签约均价为6412元/㎡，下跌6.7%。

别墅

别墅市场受政策性影响严重，政策的收紧加之两会的召开，客户观望情绪加深，等待政策信号的明确从而导致成交量大幅收缩。

各区域主要在售项目签约情况

签约排名

3．潜在供应分析

——新开工面积同比增量，新盘与后续开发项目相继启动

据东莞市瑞峰置业市场研究部数据统计显示，2月东莞市商品房新开工总面积为35.6万㎡，环比下降50.78%，同比上升33.94%。本月新开工面积下降的原因主要是遇上春节长假，开发商推盘速度有所减缓。但相较于09年全年月平均开工量48万㎡来说，2月开工量并不算太少，表明开发商对市场态度还是较为乐观。2月新开工项目是：厚街银苑花园、丰泰•东海城堡、御花苑、世纪城-国际公馆四期、南国雅苑和写字楼项目清溪商会大厦。

4．楼盘活动

四、总结

1、从紧政策的出台，“两会”的召开，对投资性产品逐步产生影响，增加了消费者的观望情绪，加之银行首付比例的调整和优惠利率的上调，直接影响部分消费者的购房意愿。

2、春节假期也一定程度上影响上门量和成交量出现下滑，但整体成交量接近09年，好于08年。

3、当前市场产品依然结构性缺失，部分项目自住户型可选择性有限，存量以大户型产品为主，导致刚性需求得不到有效释放，价格产生结构性上涨。

4、东莞消费结构变化不大，仍以80-120㎡刚性需求为主。当前结构性缺失有望在未来几月得到有效解决。

东莞瑞峰置业市场研究部

2010年3月5日