王杉：北京二手房市场呈现复苏迹象但仍存在不稳定性

住房大数据看住房市场发展

商业机构如我爱我家、中原、麦田等的统计数据显示，2018年延续3月回温行情，4月份北京二手房网签量是2017年5月至今12个月里的最高值。在“3·17新政”影响下，从2017年5月开始，北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套。但2018年3月份开始，市场数据展示出北京二手房市场逐步复苏的迹象。

同时，中国社科院城市与竞争力研究中心，发布的2018年3月大数据房价指数监测也发现，北京房价有所回升。但回升形式发生变化：

第一，虽然北京房价连续2个月回升，但环京楼市却再度下降。2018年3月与2月相比，北京房价环比上涨了1.25%，涨幅比上月扩大0.28个百分点，结束了连续9个月的房价回调。但作为环京楼市风向标的廊坊（燕郊）房价，在连续三个月的止跌、回升后，2018年3月环比再度下跌了1.73%；

第二，从涨跌时间上来看，与2016年起涨时间点相比，存在先涨先跌的现象。北京是2016年以来第一波房价快速上涨城市，但3月的房价均低于一年前的价格。与上年同月上比，北京房价跌幅为13.51%，居样本城市房价年度跌幅前五位，其他城市为廊坊、天津、上海、厦门；

第三，从北京城区涨幅差异来看，各区域板块的房价出现较大分化，走势也出现差异见表1。近一年来，北京市各区中，房价跌幅最大的为通州区达16.97%，其次为东城区下跌16.3%，最末尾为顺义区下跌11.21%。

以上分析表明，虽然北京二手房市场出示出逐步复苏的迹象，但市场复苏存在不稳定性。

表1 2018年3月主要城区大数据房价指数

2018年04月23日中共中央政治局会议提出要“推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患”之后。从宏观形式看，国际经济形势仍为复杂多变，市场不确定性大幅度增加。内部的供给侧改革与外部中美贸易摩擦将使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构、区域经济结构，最终对未来房地产市场格局、尤其是一线城市如北京房地产市场产生深远影响。从金融环境看，虽然持续的住房信贷市场趋紧，但房贷利率仍相对较底。加之，央行对货币政策作了微调，降低了存款准备金率1个百分点。推算此次降准将释放1.3万亿元的流动性，其中9000亿元用来替代尚未到期的中期借贷便利（MLF），增量资金约为4000亿元。

从全国市场来看，各地住房市场涨多跌少。除了2016年来第一波房价上涨城市如南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊等还在下跌外，其它城市大都在上涨，西安、青岛等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间见表2。加之，各地供需差异较大，市场真实刚需与购买力差异大，新房价格管制、房价上涨预期与库存不足共同造就了部分城市新房市场供求失衡。加之，4月份二手房网签量高，且刚需仍然是主力。基于以上因素综合推测，短期看，一二线城市中房价下降或稳定的城市个数增多，且城市中区域房价将趋于差异化如北京；三四线城市房价仍将继续惯性上涨，但涨速将有所下降。我国仍处于城镇化、工业化进程之中，一线城市刚需为主要支撑。同时面临错综复杂国际经济形势，使得住房市场不确定性增加。建议在坚守宏观货币政策的同时采取差异化、精准化的政策模式，促使房地产市场稳定、健康、有序发展。