土地市场半年考：房企拿地分化 高价地存风险

　限地价、限房价、竞自持、竞配建政策成为主流，考验房企盈利能力。近半年来，房地产调控保持高压，限地价、限房价、竞自持、竞配建的土地出让方式越来越频繁地出现在各个城市。中铁置业69亿元竞得的北京（楼盘）顺义后沙峪地块采用“限房价、竞地价、竞自持”的出让方式；碧桂园40亿元竞得的佛山地块出让条件为“限地价，竞自持70年租赁住房计容建筑面积”；保利29亿元竞得的厦门（楼盘）地块采用“限地价、竞配建”的出让方式。

　　从各城市群拿地金额来看，长三角土地市场持续火热，中西部成为开放新高地。受区域经济发展和房地产市场成熟度影响，发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，长三角为众多房企投资的重点，土地市场持续火热。值得关注的是，我国对外开放水平不断提高的同时，中西部地区逐渐成为开放的新高地。长三角地区TOP10企业拿地总额高达1982亿元；中西部和珠三角以1487亿元和1176亿元分列第2、第3位；环渤海地区拿地总额位列第4位，为946亿元。

　　从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布局集中其深耕区域。如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜，其中碧桂园在长三角和中西部榜单中分别以308亿元和261亿元的拿地金额荣居榜首，万科在环渤海榜单中以126亿元的拿地金额位居榜首；保利、龙湖除环渤海外在其他3个榜单中均有上榜，中海除长三角外在其他3个榜单中均有上榜，其中保利以301亿元拿地总金额居珠三角首位，绿地、阳光城(000671,股吧)则在各城市群榜单中出现2次；另外，祥生、建发、正商等房企则均在城市群榜单中出现1次，拿地较为集中。

　　从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心。2018年1~6月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交6564亿元，同比增长13%；规划建筑面积TOP10城市成交16277万平方米，同比增长29%。其中，杭州（楼盘）以1439亿元的成交总价位于榜单首位，同比上涨100%，北京和重庆（楼盘）分别以751亿元和718亿元的成交总额占据榜单第二、三位；规划建筑面积方面，郑州（楼盘）以2132万平方米跃居榜首，武汉（楼盘）和西安（楼盘）分别以1803万平方米和1706万平方米紧随其后。值得注意的是，青岛（楼盘）、菏泽土地成交大放量，规划建筑面积分别同比增长211%和161%。

　　从重点城市拿地金额前10企业来看，房企区域性战略布局明显，全国性房企同地方性房企平分秋色。龙湖作为全国性房企，1~6月拿地总额分别位列杭州和苏州（楼盘）前3名，进一步提升在两城的布局力度。美的加快扩张步伐，1~6月拿地总额分别位列佛山和苏州前10名，滨江集团(002244,股吧)、苏州高新(600736,股吧)等地方性房企持续发力深耕城市。恒隆、九龙仓、恒基兆业3家港资背景房企，瞄准杭州、苏州和佛山，加大对内地房地产市场的投资力度。其他企业中，龙光、保利、碧桂园凭借区域深耕优势，稳居佛山市前3名；中海、中铁置业、电建地产拿地金额位居北京前3名，强化其资源优势。

　　从住宅用地成交总价排行榜来看，6月份入榜地块主要位于一二线核心城市。入榜地块中，北京、南京（楼盘）和温州（楼盘）分别入榜2宗地块，累计成交总额分别为119亿元、90亿元、100亿元，分别占2018年6月全国住宅用地成交总价TOP10总额的27.2%、20.5%、22.8%；其中温州市城市中心区A-28、A-44、A-49地块以总价69亿元占据榜首，规划建筑面积38万平方米；北京市顺义区后沙峪镇21-18-001e地块、21-18-002地块以均价44981元/平方米成为榜单中单价最高地块；此外，昆明（楼盘）市五华区普吉街道办事处地块为排行榜中规划建筑面积最大地块，规划面积87万平方米。

　　从6月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，主要为国有企业和大型房企。华润置地拿地积极，拿下北京市丰台区和温州市七都片区2宗地块，合计总额81亿元；绿城和中铁置业拿下6月成交总价最高的两宗地块，分别位于温州市城市中心区和北京市顺义区。限地价、限房价、竞自持、竞配建政策成为主流，10宗地块中6宗含有不同程度的限价、竞配建等政策。

　　（整理来自中国建设报、中国指数研究院）