【中原二手房半年报】“三价合一”仍处于消化期 下半年需求或将进一步释放

☑楼市政策：

宏观方面，各地调控之弦愈发紧绷，银行业更加强了发展商融资的管理。在东莞，楼市延续了去年的调控措施没有放松，二手房市场实行“三价合一”，给二手房市场带来了较大的冲击。

☑房贷利率：

房贷利率持续上浮，截至6月份，首套房贷利率上浮最低为15%，最高达40%，八成以上的银行利率维持在20%~30%；目前有多达11家银行二手房贷暂停。

☑二手房成交量价：

上半年东莞二手住宅网签量为15787套，同比减少36%，环比去年下半年减少33%，基本回到2014上半年、本轮调控前的成交量水平。受“三价合一”影响，网签均价上升至8847元/平，同比上涨46%，环比上涨29%，为史上最高。

☑二手房挂牌价：

上半年全市二手住宅挂牌价为18013元/平，同比去年上半年的15071元/平，大幅上涨19.52%。数据显示，东莞整体暂时没有出现一二手“倒挂”的现象。

☑二手房成交特征：

70㎡以下、90—110㎡，三居、四居，10—20年楼龄的房源成交占比有所上升；35—40岁的买家占比上升最快。

☑TOP镇街：

各镇街成交量均不同程度萎缩；成交占比方面，樟木头、塘厦基本稳定，东城受学位与房产“脱钩”影响，成交占比上升明显；南城、凤岗占比下降较多。

☑租金水平：

2018上半年，东莞住宅租金为28.91元/平•月，与2017上半年基本持平。而同期二手住宅价格大涨，投资回报率持续走低至1.93%。

一、政策篇

1、宏观政策

关键词：调控持续高压

2018年伊始，银行业便着手加强各房展商融资的管理，资金管控旨在规范房地产融资、抑制居民杠杆率快速增长。2018上半年，全国楼市的调控基调未变，坚持房住不炒的定位。

2、东莞二手楼市政策

关键词：三价合一

“三价合一”拉高二手市场购房门槛，新规频出，东莞的二手交易市场、租赁市场逐渐规范。

上半年，东莞的楼市延续了去年的调控措施没有放松，在二手房市场方面，影响较大的是“三价合一”的执行，此举使得二手房的购买成本大幅上升，是制约上半年东莞二手房成交量萎缩的重要原因之一。

另外，随着临时仲裁庭的成立、二手房办证时间缩短为5个工作日、东莞市房屋租赁监管服务平台的即将试运行，东莞的二手房交易市场、租赁市场有望日益规范。

3、税费

关键词：购房成本提高

按照相关法律规定，二手房交易中需要缴纳的税主要是契税、增值税、个人所得税，受“三价合一”影响最大的就是个人所得税了。

原因在于，“三价合一”前，网签价、贷款评估价、计税评估价“各自为政”，很多二手房可以一方面“高评高贷”降低首付，同时，降低计税价以节省税费。

“三价合一”后，网签价 = 贷款评估价 = 计税评估价 ，购房者要么选择多贷款、多缴税，要么少贷款、少缴税，由于近年东莞的二手价上涨较快，故个税大幅提高，购房门槛快速抬高。

二手房交易中的契税、增值税、个人所得税计算方式如下：

4、信贷情况

关键词：上浮、停贷

上半年房贷利率依然在持续上浮，截至6月份，首套房贷利率上浮最低为15%，最高达40%。上浮的利率和“三价合一”，共同对东莞二手房的成交形成阻碍。

另外，有多达11家银行二手房贷暂停，如邮政银行、工商银行、平安银行、东莞农商行、浦发银行、光大银行等。

东莞部分银行2018年1月、6月的二手房贷利率如下：

二、分析篇

1、成交量价特点

关键词：量缩价涨

（1）总体量缩价涨

上半年受“三价合一”、利率上浮等因素影响，贷款评估价、计税评估价均与网签价看齐，迫使购房者多交首付、多交税二选一，大幅提高购房门槛和交易成本，直接导致东莞二手住宅网签量缩价涨。

上半年东莞二手住宅网签量为15787套，同比减少36%，环比去年下半年减少33%，基本回到2014上半年、本轮调控前的成交量水平。受“三价合一”影响，网签均价上升至8847元/平，同比上涨46%，环比上涨29%，为史上最高。

与此同时，上半年东莞一手住宅网签量20189套，同比减少4%，环比大幅减少32%，网签均价16997元/平，同比、环比分别上涨5%、2%，新房价格稳中有升。

【注】：网签均价来自东莞市房产管理局公众信息网，尽管“三价合一”后网签价逐渐上升，但较多镇区的网签价仍比实际成交价偏低较多，仅作趋势分析参考。“H1”指上半年，“H2”指下半年。

除了长期以来成交低迷的东坑、洪梅、石排成交量同比大幅增长之外，其他绝大部分镇街二手房成交量同比大跌，全市过半镇街的成交量同比跌幅超三成。价格方面，在“三价合一”影响下，各镇网签价格全线上涨，涨幅较大的镇街有黄江、长安、厚街、洪梅、中堂、东坑等。

同样受“三价合一”的影响，2018年2月以后，网签价上涨速度明显加快，已由1月的7159元/平，上涨至6月的10674元/平，涨幅约49%，上涨速度较快，网签价与真实成交价固然仍有差距，但正在逐渐能反映后者水平。

（2）利率上涨制约成交

持续上浮的房贷利率，同样大大增加购房者的购房压力，对二手房的交易形成阻力。

（3）“满五唯一”成热门

“满五唯一”的二手房由于可免交增值税和个人所得税，成为市场的香饽饽，中原挂牌系统显示，小部分此类房源报价趁机小幅上涨。

（4）部分房源挂牌价下调

由于二手房购买成本提高，对于急于抛盘的业主来说，适当降价或承担部分税费是较好的选择。中原挂牌系统显示，5—6月，相比2月—4月，在塘厦、南城、东城，下调挂牌价的占比有所扩大，降幅方面，凤岗、南城的降幅有加大趋势。

（5）区域分化逐渐明显

在上半年成交量TOP10的镇街中，樟木头、东城、黄江的成交量占比明显提高，南城、常平、凤岗、塘厦明显走低，寮步、万江、大朗占比平稳。

（6）一二手联动成趋势

上半年东莞一手住宅新增供应226万平，同比小幅放量，加上“三价合一”的影响，部分需求转向一手。在代理、中介市场，一二手联动渐热。

2、月度走势

关键词：波动上升

纵观上半年各月来看，二手成交量的萎缩较一手严重，受“三价合一”影响明显。

（1）1月临近年底，伴随着企业高管、私企业主等人群的年终奖、资金回收到位等，二手房交易相对旺盛；

（2）2月由于受春节假期的影响，一手二手的成交量均处于上半年的最低谷；随着“三价合一”的执行，东莞二手房的网签价驶入上涨的快车道；

（3）春节后，二手房交易出现短暂回暖行情，但随着银行逐渐执行“三价合一”，叠加利率上浮因素，使得二手房成交量同比去年大幅回落，“金三银四”成色明显不足；

（4）到了红五月，伴随着粤港澳大湾区详细规划即将出台的利好消息，成交量环比再次提高，尽管如此，5月的成交量也仅为去年同期的6成左右；

（5）随着利率的持续上升，和5月部分需求的释放，进入6月，二手房成交量下降到4月的水平，网签价持续上涨，此时已突破万元的关口。

3、镇街成交分析

关键词：分化明显

全市整体二手房成交量环比减幅33%，同比减少36%。只有清溪、洪梅成交量同比、环比均提高，高埗、桥头、茶山、厚街同比环比减幅均较大。

按片区看：临深片区、中心城区依然是成交量最大的片区，其次是松山湖、东部产业园片区，垫底的是滨海、水乡片区。

按各镇街看，在临深片区，樟木头依然是成交量最大的镇，减幅与全市平均水平大体相当；塘厦、凤岗由于投资属性较高，受“三价合一”影响明显，减幅较大；黄江由于地理位置临深、地铁1号线、价格优势等，成交的支撑面较好，减幅稍小，在塘厦、凤岗成交量大幅萎缩的情况下，成交量已与后者基本处同一水平。

在中心片区，由于购房需求旺盛、新房供应紧缺，故东城、南城、莞城的成交以二手房为主。东城本身的二手房成交量就比较可观，加上5月后学位与房产“脱钩”，使得上半年东城的二手房交易减幅较小；莞城、南城的二手房也以自住为主，投资属性小，成交量减幅稍大于全市平均水平；万江的减幅处全市平均水平；值得注意的是，石碣的成交量支撑较好，减幅较小。

4、网签价及挂牌价分析

关键词：逐渐贴合实际

（1）网签价

在2月实行“三价合一”后，东莞的二手住宅网签价快速上升，已有部分镇区的网签价能基本反映成交价，也有部分镇区由于成交量较少，受成交房源个体差异的影响较大，尚不能真实反映当地的平均价格。

进入2018年6月，已有13个镇街的二手住宅网签价超过万元关口，镇街的网签价中位数为9002元/平，还有一半镇街的网签价在9002元/平以下。

（2）挂牌价

2018上半年，全市二手住宅挂牌价为18013元/平，同比去年上半年的15071元/平，大幅上涨19.52%。数据显示，东莞整体暂时没有出现一二手“倒挂”的现象。

【注】：本部分的挂牌价数据来源于网络监控，一手新房均价来自东莞房管局公众信息网。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上半年，只有塘厦、道滘、清溪、高埗、谢岗5个镇区的挂牌价同比去年有所下跌，其中高埗、谢岗受样本量影响，跌幅较大；其余镇街均不同程度的上涨，涨幅前5的镇街是横沥、东坑、中堂、厚街、沙田。挂牌价超过2万的镇街有4个，分别是松山湖、长安、南城、东城，有一半镇街的挂牌价超过14708元/平。

目前，虽然有部分镇街的二手房挂牌价高于当地的一手房均价，但是，东莞中原战略研究中心认为，东莞现在暂时没有出现一二手“倒挂”的现象。

5、成交特征分析

关键词：差异性逐渐拉大

（1）以120㎡以下为主

2018上半年二手住宅成交面积段以120㎡以下为主，占比8成。140—200平的成交同比2016、2017年上半年降温最快。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示， 2017—2018年，随着调控的深入和投资客的相继退出，二手房市场以自住为主，各面积段占比也基本夯实稳定，120平以下住宅的占比达81%，较大面积的成交数量（尤其是140—200平）下降较快。

（2）三居为成交主流

三居二居是成交主流，共占超7成；三居及以上户型的占比持续走高。

东莞中原成交数据统计显示，随着二胎政策的放开，不只在新房市场，在二手房市场，同样有越来越多的家庭选择三居室或以上房源；而一居、二居整体占比呈走低趋势。

（3）5-10年房源大热

楼龄在15年以下的房源成交占比依然最多，高达9成，其中5—10年房源最受青睐，占比近半，成交均价与房龄明显负相关。另外， 5—10年楼龄的房源成交价相较去年高出一截，部分“满5唯一”房源价格上涨或是原因之一。

东莞中原成交数据统计显示，虽然15年以上楼龄的房源均价便宜很多，但2017—2018年二手成交的楼龄还是以15年以下的房源为主，占比最多的是5-10年的房源。

对需求侧而言，该类房源属于次新房，房屋质量好，同时小区配套也基本成熟稳定，在“三价合一”后，若是“满5唯一”的房源，更是可以免交增值税和个税，节省大量资金，故即便此类房源均价稍高，但总体算下来依然是性价比最高的。

在供给侧，对于投资客，房子早已实现翻倍，现在调控从严，一手房价滞涨，存在抛盘动机；对自住房而言，房子已经住了一定的年限，房屋已大幅升值，有了换房基础，加上二胎、消费升级等因素，很多家庭也迎来了改善换房的需求，故该段房龄的房源成交最多。

（4）成交单价/总价

单价：1.6万元/㎡以上的占比78%，中位数为19531元/㎡；

总价：150万元以上的房源成交占比达68%，中位数为181万。

【注】数据来源自中原成交数据，由于价格数据主要来自临深及中心城区，故单价、总价或高于全市整体水平。

6、租金分析

关键词：持续走高

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2018上半年，东莞住宅租金为28.91元/平•月，同比2017上半年的28.64元/平•月，微涨1%，基本持平。而同期二手住宅价格大涨19.52%，至18013元/㎡，租售比降至1:623，投资回报率持续走低至1.93%。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，在东莞的东北部各镇区及水乡片区的各镇，由于二手房房价较为“低洼”，故投资回报率相对较高，而临深片区、滨海片区、中心城区、松山湖等地，由于房价高企，即便租金相对高一点，但投资回报率依然不高，如松山湖、长安、东城、南城、塘厦、凤岗等镇街，投资回报率均排名靠后。

三、展望篇

1、挂牌量价：

调控继续从严，业主心理预期或发生变化，从而使得挂牌房源量增价降。

2、成交量价：

新房促销力度加大，“三价合一”持续发力，成交量预期继续低迷，网签价有望继续升高，成交价预期平稳。

3、成交特征：

90—110㎡、三房四房、10—20年楼龄的房源成交占比有望继续增多。

4、区域：

樟木头、常平、南城、塘厦、凤岗等成交量预计企稳，东城或将减少，松山湖、虎门周边成交量或增加。

5、时间节点：

“金九银十”成交量预计萎缩，11月以后成交量或将逐渐走高。

6、交易流程及房贷：

7月起，东莞的二手房过户办证在5个工作日内可办理完成，整个的交易周期也大为缩短——按揭客户提速到3个月左右，全款客户最多1个月。这大大缩短了业主房款的回收周期，降低了交易风险，对东莞二手房而言是个较大利好。另外，银行的放款速度加快，也会在一定程度上促进二手房的成交。

注：

本报告数据来源于东莞市房产管理局公众信息网，由于较早前东莞二手房的网签价以评估价为准，因此过去的网签价格比市场价格偏低，随着东莞执行三价合一后，网签价格逐步反映市场真实成交价；另外，由于东莞二手房交易周期较长，网签数据滞后市场，因此网签数据与实际成交有较大的时间差，分析仅供参考。