中原:成交量上升成交价格环比下滑（3.15-3.21）

东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.3.15-3.21）

一、一周楼市观察

本周商品房供应总面积4.14万㎡，供应套数为376套，主要供应的项目有别墅项目碧水天源四期•星湖岸、写字楼项目骏豪商务中心。

商品房成交总面积8.57万㎡，环比上升27.87%，同比下降39.54%，合计853套，日均成交121套；其中住宅成交了7.12万㎡，环比上升18.58%，同比下降39.54%，合计651套，成交量有所复苏。

本周东莞市普通住宅成交面积为64535㎡，成交套数634套，成交均价为5888元/㎡，价格环比下降6.46%。从网上签约的数据来看，本周成交量有所上升，但是成交价格环比有所下滑，这主要是上周签约较多的高档洋房项目在这周签约量下滑明显，因此失去了高价格的一个支持作用。从全市普通住宅排名前十来看，普通住宅前十名均价为5940元/㎡，跌到了6000元/㎡以下；其中镇区的一些项目由于加推了些新货成交量较多，但是价格却有小幅下滑。如：新世纪•领居二期 4765元/㎡、鹿港小镇 4612元/㎡、新世纪•江畔湾花园 4215元/㎡。

本周全市共签约别墅21套，签约面积7429㎡，签约均价为18344元/㎡，环比上升48.15%，本周别墅成交量环比小幅回升。上周别墅以石龙的帝景湾、南城的世纪城•国际公馆香谢里、松山湖的锦绣山河分别以成交3套、3套、2套销售量排名前三甲。随着个盘别墅新增供应的陆续上市，需求的逐步回暖，再加上个别存量较多的项目加大营销力度以及出货意愿的增强，预计后市的别墅市场回升向好。

三月的前三周已过，但从上周网上的签约数据来看，普通住宅整体需求小幅回升，成交价格在个盘成交量回落的影响下拉低整体均价的回落。两会之后，政策较市场预期温和，这期间更多的是代表们的建议和探讨，其中出台的“国19条”也是对“国11”条的细化和补充，因此市场的回暖还是值得期待的。从双休日个盘表现来看，市场营销活动仍比较稀少，但是客户上门量相比2月份来说有所回升。从春节一直以来开发商的一些动作如：咨询中心的开发、短信、广告的增多、大型商场展场的入驻等等，可以看出整个市场还是处于一个蓄势期；但是随着两会的尘埃落定，政策对买卖双方心理影响力的渐远，开发商也会相应调整其策略蓄势待发，然而四月份“清明节”前后东莞风俗是不买房的，因此预计四月上旬楼市将会短暂平抑，4月下旬至5月或会迎来今年楼市第一波需求释放高潮。

最近一段时间的“焦点”是3月15日是在全国两会结束的第一天，各界还在对高房价的一片讨伐声中，北京土地市场一日之内竟出现三个新的“高价地”。当天，北京一日成交6块土地，总金额达143.5亿。对于高价地背后的原因说法不一，其一未来房价上涨的预期引领了房价、地价的走势，市场的结果；其二法律制度设计的缺陷，尤其是对招拍挂实质上的不平等；其三是央企拿地，土地出让金70%到地方政府，30%到中央政府，除了税收外，赚的钱也是纳入国有资本经营预算，这些资金将用来建设保障性住房；其四是土地资源供应量紧缺。然而针对备受关注的央企拿地问题，3月19日国资委表示78户不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务，同时北京也采取新土地政策暂时不再安排热点地区高价土地交易，稳定土地市场。相对与北京的高价地来说，东莞上周的土地市场分化严重，上周有一块商业金融和两块商住土地上市，但是结果显示只有地块2010G020，大岭山金桔村面积为52364㎡以高于底价6900万成交；而另外两块地，由于面积较小、位置不佳、区域优势欠缺等因素遭受流拍，可以看出东莞的土地市场比较理性。

另一个值得关注的是财政部、国家税务总局联合下发的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，政策明确规定：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。从该通知的总体来看要求更加严格，同时也呼应了“国11条”对“二套房”界定收紧的政策。可以从下面三点分析：

第一，市场期待国11条出台后各部委将制定细则落实执行，之前央行、银监会、国土资源部、国资委等部委都出台了相关的细则配套政策，而财政部、国家税务总局、住建部等仍然还没有制定细则，因此市场期待的税收政策出台，一方面使得政策调控预期仍在持续，一方面大家关注的物业税则没有相关内容，市场预期仍然偏向乐观。

第二，从政策的目的去看，意图很明显，仍然延续中央的调控精神，支持鼓励首次自住需求购买普通住宅，抑制投资投机需求。在目前的操作中，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。也就是说任意一方有购房记录不算“首次”。购买90平方米及以下普通住房，如果非首次购房，均要多缴0.5%的契税税款。

第三，从对东莞楼市的影响去看，由于东莞购房需求大部分属自住需求，包括购买普通住房自住或购买非普通住宅改善自住，而投资需求比较少，加上目前执行的首次置业首付上升和利率上调以及首次购买90平方米以下普通住房契税优惠，联名购房者只要一方已购房不能享1%契税优惠配套政策，投资需求已经平抑。因此，该政策在东莞楼市落实执行时，对楼市的影响是比较微弱的，东莞楼市的刚性需求依然持续释放，购房者更多关注的是户型、价格以及配套。

一周楼市资讯

1、宏观经济

前两月全国财政收入同比增三成

受惠于经济持续回暖等利好消息，全国财政收入今年前两个月大幅增长。财政部14日公布，两个月内，全国录得财政收入13603.63亿元，同比增长32.9%。统计显示，1月份，全国财政收入8658.66亿元，同比增长41.2%。2月份，全国财政收入4944.97亿元，同比增长20.4%。从数据看，一二月份财政收入增幅变动较大。这与去年春节在1月份，而今年春节在2月份，存在工作日不可比因素的影响相关。

财政部表示，由于去年前几个月财政收入大幅下降、基数很低，今年前几个月又不同程度地存在一些翘尾增收因素，财政收入增幅会相对较高。从5月份起，因去年同期收入回升基数抬高，财政收入增幅将相应回落，全年收入增幅将呈“前高后低”走势。

2月份新增贷款近70亿元

人行东莞中心支行昨日发布最新数据显示，2月份，全市新增本外币贷款69.44亿元，环比增长2.26%，截至2月底,本外币各项贷款余额3138.99亿元，同比增25.67%。自2009年12月起，东莞信贷增速连续三个月环比提升，在宏观紧缩信号逐渐增强背景下再次呈现“逆势拉升”态势。

姚景源：今年控制CPI上涨3%难度较大

在中国发展高层论坛上，国家统计局总经济师姚景源表示，从整个国民经济运行和价格走势来看，居民消费价格指数(CPI)上涨控制在3%左右是一个难度比较大的指标。但姚景源也表示，在宏观调控作用下，最终能够完成和实现这个指标。

姚景源总结改革开放以来的几次通胀经验说，如果经济过热、粮食问题和货币信贷过量投放“三碰头”，“中国就躲不过通货膨胀”，所以，一定不能让这三者碰到一起。

姚景源力主要防范经济二次探底的风险，因为如果经济增速下行，宏观政策的重点又会放在保增长而耽误调结构。同时也要防范中国经济过热，因为经济过热通胀预期就会管不住。

2、政策法规

国资委：78户央企将退出房地产业务

针对近日备受关注的央企拿地问题，国务院国资委3月18日召开新闻发布会，表示78户不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务。根据国资委在发布会上公布的材料显示，目前，以房地产为主业的中央企业有16户，此外还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务。

按照国资委要求，这78户企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。不过，国资委并没有透露具体的退出安排和时间表。

据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。

而78家不以房地产为主业的中央企业，在2008年，这些企业销售收入只占到15%，利润只占7%。

北京：暂停热点地区高价土地入市交易

北京市国土资源局3月19日表示，为促进北京房地产市场平稳健康发展，北京市出台了系列土地供应政策新措施。

据介绍，这些新措施包括，加大政策性住房和普通商品房土地供应，暂停热点地区高价土地入市交易。

北京市今年全年计划供应政策性住房土地1250公顷，建筑面积1600万平方米，比去年增加60％，力争在上半年基本完成土地供应，年内全部开工。同时，增加中小套型普通商品房土地供应，暂时不再安排热点地区高价土地交易，稳定土地市场。

同时，改进土地交易方式。控制非理性土地竞价，将设立地价合理区间，增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求作为土地竞买条件，不只是以“价高者得”。

此外，还将进一步加大闲置土地查处力度，对不按规定要求开工建设、违规屯地的房地产公司将禁止其参与竞标。

3、市政规划

高埗： 推进九大工程建设

高埗镇今年共有9大重点工程项目纳入规划、建设，包括高埗广场、新高埗医院、三塘路升级改造、挂影洲围高埗泵站等，其中大部分都将于年内完工。届时，随着一批道路的升级改造、一批利民工程的完工，高埗镇以优化产业升级、优化商贸发展和优化城市建设为重点的跨越式发展模式将初现雏形。

望牛墩： 解决低收入家庭住房难

该镇今年将投入200万元专项资金，通过旧屋修葺、租赁住房补贴、租金核减、实物配租等灵活方式，为该镇150户困难家庭解决住房问题。据了解，解决低收入家庭住房难和改善新莞人居住环境，是该镇今年重点落实的“10大民生工程”之首。

大朗确定“三旧”改造7801亩目标

大朗镇初步确定“三旧”改造单元规划规模总量7801亩，涉及“三旧”改造的共有17个社区（村），共分为城轨站辐射片旧村改造、松山湖大道大朗段黎贝岭片旧村改造、银朗片旧厂改造等19个改造项目。目前已经完成现场调研、初步方案设计，预计4月底完成全部设计工作。

塘厦“三旧”改造面积达592公顷

目前该镇已基本完成“三旧”改造用地项目汇总，拟改造项目72宗，其中包括新行政中心区的四村片改造、138工业区改造、花园街北三局旧厂改造、128旧厂区改造、大坪旧村改造、诸佛领旧村改造和石潭埔东力厂等72项改造项目，涉及面积达592公顷。

寮步佛灵湖自行车道5月开建

从寮步镇重点办了解到，该镇重点工程中之一的佛灵湖环湖自行车道计划于5月正式动工，整个工程长达6公里，将在保持生态的基础上动工建设。

据了解，佛灵湖环湖自行车道建设工程包括自行车道、人行步道、机动车道，整体投资约3000万元，整体工程预计年底完工投入使用。

沙田590亩土地纳入“三旧”改造范围

近日，沙田镇以步步高市场和鸿湖、阇西三盛地块作为试点，全面拉开“三旧”改造工作，涉及改造面积达590亩。

改造范围为：阇西运河以东、中心小学以北、横流南路以西的地段，改造面积达273亩，改造后将成为以商业为主附带商住功能的核心区，成为沙田镇的又一城市亮点。另外，今年沙田镇还将根据穗莞深城际规定在沙田镇阇西村设有出入口这一规划，启动阇西三盛的改造建设。计划在此地块拆旧村，建设商业中心和农民公寓。同时，今年该镇还将启动鸿湖地块的“三旧”改造工作。

生态园累计完成投资超11亿元

据了解，生态园区内目前已经启动了生态园大道、中央水系工程、东部快速绿化林等交通、水治理、绿化等工程项目31个。31个项目总投资47.56亿元。

截至目前，已经开工的项目累计完成投资11.84亿余元，约占总投资的25%。其中7号路、大圳埔排站已经竣工；东部快速绿化林、边界绿化林、龙岗大道（部分）、大圳埔湿地、下沙湿地、下沙排站等项目竣工在即。除此之外的其他园区内重点项目，正在加紧推进。

4、市场动态

央企一天捧出北京三高价地

15日是全国两会结束的第一天，在各界对高房价的一片讨伐声中，北京土地市场一日之内竟出现三个新的“高价地”。当天，北京一日成交6块土地，总金额达143.5亿元。

15日上午，在北京土地交易市场的竞价中，朝阳区崔各庄乡大望京村的地块和大兴亦庄的地块被分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新北京市土地成交纪录，成为新的“单价高价地”和“总价高价地”。但仅仅6个小时后，“单价高价地”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。

北京市新春楼市供需稳步上行 未来房价维稳难降

3月过半，随着旺季到来，新一轮楼市成交热情也在酝酿之中。数据显示：上周北京市商品住宅期房成交1336套、142394平方米;扣除经济适用房和两限房，实际成交1270套、137292平方米，环比前一周大幅增长，增幅分别为52.46%、41.16%;现房商品住宅共成交333套、56445平方米，分别环比增加了52.75%、73.79%;另外，商品住宅的整体成交均价为18855元/平方米，环比之前一周下调了312元/平方米，跌幅为1.63%。

长久以来，3月本就是传统的供需旺季，随着开发商推盘节奏的稳步加快，需求也开始呈现快速恢复态势。继3月首周出现量价同升之后，上周成交量再次出现了大幅飙升，同时成交价维稳，伴随微幅下调，量升价稳，显示出3月楼市出现复苏局面。

粤计划建13.5万套保障房 广州3000多套

2010年广东计划新开工建设保障性住房13.5万套，而政策性租赁房是今年的重点，不仅将出台政策，还将新开工建设4万套。在这4万套中，广州3000多套，深圳3.6万套。

陈必暖表示，我省也将进一步深化廉租房、经济适用房管理。目前广东的廉租房都是只租不售，而经适房是只售不租，今后将研究两项政策的可衔接性，让两者都可租可售。

深圳：一二手房市场冷热不均

深圳市规划与国土资源委员会最新数据显示，3月前两周，深圳市新房成交套数为750套，同比下降81%，环比基本持平。成交价格达到19528元/平米，同比上涨86%，环比下降23%。新房市场依旧低迷，呈量平价跌趋势。

二手房市场反弹明显，呈现量涨价跌的趋势。中原地产统计数据显示，3月前两周，深圳市二手房成交量为3756套，达到2月份的总成交量。二手房成交价格为15024元/平米，比2月份均价下降10%。

5、其他信息

东莞最低工资标准：920元/月

省政府近日下发的《关于调整我省企业职工最低工资标准的通知》，决定再次调整提高企业职工最低工资标准。其中，我市与珠海、佛山、中山三市列为第二类标准即920元/月，增幅为19.5%，对应的非全日制职工最低工资标准为8.8元/小时。新标准从今年5月1日起执行。对此，受访企业表示，最低工资标准上调后，一个中等规模工厂用工成本约增20%。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.3.15-3.21期间商品房供应总面积为4.14万㎡，共376套。

一周需求：※2010.3.15-3.21期间商品房成交面积8.57万㎡，环比上升27.87%，同比下降39.54%，合共853套，环比25.07%，同比下降37.46%。其中上周住宅成交7.12万㎡，合共651套；非住宅成交面积为1.45万㎡，合计202套。  

一周价格：※2010.3.15-3.21期间，东莞市普通住宅均价为5888元/㎡，环比下降6.46%。

市场存量：截至2010年3月21日，全市商品房累计可售存量为558.14万㎡，合共70555套，市场存量继续减少；

其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为393.60万㎡，合共39118套；别墅可售存量为55.23万㎡，合共1624套。

地产工程信息

二、普通住宅销售排行

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