东莞房企为吸客提高实用率 公摊面积普遍在12-25平

方法三： 别墅、公寓利用层高增加一间房

别墅、公寓挑高的层高也被开发商利用起来。挑高的层高可以通过改造增加一到两间房间，对于购房者来说，使用率大大增加，在总价不变的情况下多一间房，吸引力也是比较大的。记者了解到，如石排的碧桂园映月台、黄江中信红树山、厚街的卓越维港等楼盘别墅产品就巧用各种中空、露台和庭院等位置，打造出四房以上产品，适合四口之家的改善需求。

记者在踩盘时看到，一些 143平方米的小别墅可以做到四房户型，主要是利用别墅的挑高层中空位置、露台等来增加使用面积，将这些位置打造成两个房间，让户型从两房变四房。而一些别墅产品则利用中庭花园来增加房间数量，这种情况多出现在联排别墅群里，比如原本是半围合起来的别墅，中间是采光用的中庭花园，但是通过将中庭花园改造成房间，增加房间的数量，达到改善型购房者的需求。

厚街的卓越维港利用中空层增加房间，赠送地下室、花园阳台等等，170平方米左右的建筑面积，实际使用面积达到近300平方米，实际使用率就非常高了。

这种利用层高来提高实际使用率的情况在商务公寓市场也十分常见。目前东莞市场上大部分的商务公寓为LOFT公寓，利用层高“一层变两层”创新设计出18平方米小两房，45平方米的小三房等户型。

方法四： “N+1”户型提高使用率

自东莞禁止“赠送面积”以来，以往利用 “入户花园”“内阳台” “空中庭院”“空中花园” 等进行偷面积设计的行为成为历史。不过，“N+1”户型在东莞长期盛行，在二手房市场仍然可以找到不少实际使用率较高的房子。业内人士介绍，在早期建设的楼盘当中，部分楼盘喜欢打造复式住宅，上下楼隔开，家人可以拥有各自的生活空间；部分楼盘则通过赠送空中花园、阳台等方式，将原本是三房的面积打造成四房，以满足购房者对房间数量的要求，这类型户型受到购房者的喜爱，而且适合“三口之家”正在向“四口之家”过渡的家庭。有需要的购房者不妨在二手房市场上多看多选。

东莞中原战略研究中心介绍，如南城城市风景就有四房户型建筑面积约为118.39平方米，实用面积可达到140平方米，户型南北通透，还有大客厅给孩子提供充分的玩耍空间。该户型就是复式住宅上下楼设计，一楼为客厅和次卧，二楼露台可改成一个房间，总共可以有四房。

此外，也有个别楼盘由于规划较早，仍然有“N+1”户型设计。位于寮步的万科时富金色家园曾经打出“户户多得一间房”的广告，主力户型为56~99平方米的一至三房产品，通过每户赠送的约12平方米可以打造出一个小房间，以此来提高洋房的实际使用率。

相关新闻：公摊面积让购房者很受伤

最近，房屋公摊面积的话题再度引发热议。起因是一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，激起很多网友共鸣。

公摊面积，简单说就是由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域，以及各种为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。这是一个相对于建筑面积和套内面积的概念。尽管公众有诸多质疑，但公摊面积确实是一种客观存在。而且，随着建筑舒适化水平的提高，现在的商品房越来越向电梯楼、高层方向发展，公摊面积占据的比重也是不断提高。对于“公摊”本身，首先还是要理性看待。这既不是无中生有，也不是越少越好。虽然人们都希望公摊面积少一些，但假如是通过减少电梯数量，缩小走廊、过道、管道井、楼梯间面积等方法，目的虽也能够达到，但不可避免会影响生活居住的舒适度，甚至还会带来一些安全隐患。

    公摊是一种合理的存在，但究竟有多大面积、哪些项目需要业主买单，却不一定完全合理。其中确实存在一些“猫腻”，这也是公众质疑的焦点。概括来讲，主要集中在两个方面：一是公摊面积的计算是笔糊涂账，标准不清晰，解释权主要由开发商说了算。不同的建筑，公摊面积自然会有所不同，但人们搞不明白的是这种“不同”的跳跃性有时太大，让人根本无法理解。例如，去年南京楼市火热时，多名业主反映所购买的某楼盘房子公摊面积竟然比套内面积大，有的户型得房率只有42%，和销售当时承诺的60%以上差距太大。二是公摊面积与套内面积在计费时标准一样，让业主感到很受伤。比如，7月下旬，武汉多名业主抗议某楼盘开发商对公摊面积也按室内精装价收费，一套125平方米的房子，精装修标准是2500元/平方米，公摊比例为27%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。还有，一旦开征房产税，如果还要业主按照同一标准为公摊面积交税，心中难免会感到不公平。

事实上，关于公摊面积的争议由来已有。只不过现在房价高企、调控加码，有的开发商仍然在“公摊”上大玩猫腻，让人们的“痛感”也变得更加明显。眼下最迫切要做的，就是明确公摊面积的计算标准，是多少就是多少，让业主看得清楚、弄得明白。尽管现有的规定已明确了公摊面积的内容，但不同城市在测量方法上却有一些差异。据媒体报道，浙江省已出台新规，率先统一了建筑面积计算标准，其中就包括公摊面积的测算。这是制度走向完善的重要一步。但长远来看，也要探讨房屋销售取消“公摊面积”的可能性。毕竟现在国际上的销售计价方式，都是以实际居住面积，也就是按“套内面积”来计算房价。而且，重庆早在2002年就开始将“套内面积”作为计价依据，已经形成了可复制、可推广的经验。显而易见，以“套内面积”计算，不仅能消除灰色地带，也能够保障消费者权益，还能够增加业主的获得感。

现有法律法规没有设定上限
　　从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。
　　公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法合理。值得注意的是，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。
推高“房价”之谈是危言耸听
　  有人辩称，降低或取消公摊面积，可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量，甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明，在市场经济中，如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者肯定不会答应。为了生存和获利，开发商更理性的选择，是根据市场需要造出更好的房子。
　　至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

住房问题是重大民生问题，不仅要让老百姓住有所居，也要让老百姓感受到“所买即所得”，让计价、收费更加公开透明。重新审视公摊面积的问题，也是题中应有之义。老话题不能继续“老”下去，需要拿出解决问题的魄力和决心，需要吸收借鉴国内外的可行经验。总而言之，公摊面积不能继续“难得糊涂”了。这不应是难事，也不是难事。

（房掌柜综合整理自广州日报、南方日报、华商网）