东莞8月出让多宗商住地 土地市场回归理性

展。”合富研究院相关负责人说。

    3 临深片区地块受开发商热捧

    在8月目前已经出让的地块来看，临深片区4宗出让地块受关注度非常高，这包括凤岗、清溪、樟木头3个镇街共计4宗土地，总面积超13万平方米。

    这4宗土地出让价格虽然偏高，但由于开发商对粤港澳大湾区长期看好，以及“深圳客”今年上半年有回归的趋势，仍然让不少开发商趋之若鹜。

    其中，凤岗镇天堂围村5.03万平方米地块成为本月楼面地价最高的商住地，由万科、中交、中天和中致等品牌开发商联合体以总价17亿元、自持15%面积5年艰难竞得，折合楼面地价16965元/平方米。

    清溪镇出让的两宗地块同样进入了多家开发商的“采购清单”。其中，清溪镇鹏程路5.3万平方米地块，经过9家开发商27轮的竞拍后，由华润置地以总价10.8亿元竞得，并未达到最高限价，楼面地价为12057元/平方米。剔除无偿配建的约8498平方米安居房面积，实际楼面地价约为13396元/平方米。

    而清溪镇荔横村清溪大道旁2.6万平方米的地块，虽然体量不算太大，但受关注程度并不低。经48轮竞拍后，该地块最终被金茂地产以总价5.6亿元竞得，楼面地价达14003元/平方米，这个价格刷新了清溪商住用地楼面地价记录。

    而樟木头镇樟罗社区0.2万平方米地块则是临深4宗地块中最不起眼的一宗，最后由金地以底价2781万元竞得，折合楼面地价8120元/平方米。

    临深片区的地块炙手可热，很大程度上是由于“深圳客”的回归。

    东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐认为，目前东莞楼市本土客户仍占主导地位，但随着社保缴费年限的达到，今年上半年“深圳客”入市比例有所回升。据统计，今年上半年“深圳客”在全市成交中占比上升至19.57%。

    车德锐认为，目前“深圳客”在临深片区买房普遍用于自住，而且东莞房价相对平稳，短期“炒房”获利很难实现，市场预期趋向稳定。

    而且，尽管住宅的供需受限，但临深片区的商业公寓一直没少卖——限购后，由于商业公寓不限购不限贷的性质，深圳刚需住户需求纷纷在这一市场中释放。今年上半年，樟木头、清溪、塘厦3个镇区商业公寓的成交量在全市的总量中所占比重十分突出。

    4 开发商对“迷你”地块热情下降

    5月8日，东莞及时出台新的“限价”政策，其中特别强调了房价备案“新地新措施”，在引导开发商理性开发项目，保证房地产市场健康发展的同时，也对新地块未来建成进入市场定价设置门槛，给开发商提醒。其中包括“限价进一步升级”，后市新拿地开发项目，首批首次备案价格上调幅度从15%收窄为10%，同时一经备案不得上调。

    业内人士表示，无论是从土地交易市场的竞拍条件，还是从楼市成交市场的楼市调控政策来看，目前楼市调控政策并不会放松，且仍然十分严厉，一定时间内楼市成交量或仍将低迷，开发商资金链紧张，因此对于拍地及后市开发较为谨慎，这也将让土地交易市场保持理性，有利于稳定地价和房价。

    从今年的情况来看，楼市调控高严力度丝毫未减。在此背景下，开发商激进拿地已不现实，地块进入竞自持环节大幅减少，拿地趋于理性。

    比如，樟木头的地块面积小、地价高、建成后溢价率较低，也是开发商拍地热情不高的原因之一。在目前东莞限购、限价升级的情况下，这种操作受到严格的限制，开发商拍地也回归理性，对于“迷你”地块的热情有所下降。

    又如，5宗交易地块中仅有1宗进入竞自持环节，且地块天然条件优越，终由万科、中天等4家房企联合拍下凤岗宗地，为东莞首次以4家房企的名义联合拿地，这也是开发商拿地趋于理性的表现。

    合富研究院认为，随着微利时代开启，行业风险走高、压力陡增，联合开发逐渐从品牌房企与本土房企股权合作转向强强联合拿地、联合开发。品牌企业乐于联袂开发主要在于利润和风险捆绑，同时优势互补，拿地及开发实力更强，对产品品质、工艺将带来更多新突破，值得期待。

（房掌柜综合整理自南方日报、广州日报）