楼市先行开征空置税？分析称五年内暂无可能

近日，前住房和城乡建设部副部长仇保兴表示，中国的房屋空置率比较高，但不同城市空置率并不一样，像內蒙古鄂尔多斯住房空置率是70％，北京空置率在10-20％左右。为了遏制房地产价格过高并形成泡沫，进而引致房地产泡沫破灭的经济风险，香港和温哥华等已经引入住房空置税，遏制住房超卖行为。仇保兴指出，为了理性遏制、逐步挤出房地产泡沫，房地产税应分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑征收物业税。他认为，要把房地产调控从原来的中央调控到地方调控，从行政手段为主改变为经济手段为主，从集中统一调控为分散调控，通过国民经济收入增长来严格控制房地产价格上幅。

对于中国的房地产市场来说，仇保兴副部长的讲说其实包括了十分丰富的内容。一是中国房地产市场存在着巨大的泡沫，这个房地产泡沫不仅表现为房价收入比过高，国内许多城市的房价收入比是国际一般水平的三倍以上，而且表现为住房的空置率过高。中国不少城市的住房空置率过高，正在超过房地产泡沫破灭时警界线的水平。所以，为了保证中国房地产市场的持续稳定发展，中国必须挤出房地产泡沫。二是政府要挤出房地产市场泡沫，或政府的房地产市场调控，就得从以往更强调行政手段转型到强调经济杠杆上来，而税收政策是国内房地产市场调控最为重要的经济杠杆。三是税收作为房地产调控最为重要的手段，其工具非常丰富，不是仅仅物业税这一种税收方式，有房地产消费税、房地产流转税、房地产空置税等。而物业税或房地产税是一种比较复杂的税种，它的征收需要一系列的基础条件成熟。在这些基础条件还不成熟的情况下，率先出台能够精准遏制房地产投机炒作的消费税、流转税、空置税等税收，不失为一种好的房地产调控策略。我十分赞成这些观点，这是一个房地产市场内行开出的有针对性的调控政策思路。特别是第三点更为重要。要遏制当前中国的房地产市场泡沫，就得率先出台能够精准遏制房地产投机炒作的消费税、流转税、空置税等。这才是真正走了治理中国房地产市场泡沫正确之路。

现在的问题是，征收房地产的空置税能够不能够挤出当前中国不少城市的房地产泡沫？就如有不少财经媒体所打出的新闻标题那样。其实，面对中国积重难返的房地产市场，任何房地产调控政策都不是包医百病的良药，许多房地产调控政策的出台只能是针对某个方面而言。征收房地产空置税不仅针对性十分具体，而且住房空置税其税率到底是多高，一点都不知道，所以要笼统地回答这个问题是不可能的。

一般来说，房产空置税是指对房地产商开发完成后销售的商品房过度空置或房屋的所有者空置达到一定时间段后，根据空置年限采用累进税率所征收的惩罚性税赋。如果征收住房空置税可以打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的企图，迫其降价促销；对于拥有多处房产而又闲置的房主，可以迫使他们出租或出售自有房屋，对抑制房租、房价过快增长，解决中低收入家庭的居住需求有着积极作用。

今年6月28日，香港特别行政区政府公布了六项房屋政策新措施，其中有一项特别引人关注的政策，便是“空置税”。它是指开发商手中持有的住房不拿之交易者。它主要针对闲置期满6个月，未进行居住使用也未出租的一手住宅征税，该税种将通过现有差饷机制收取，将为应课征差饷租值的200％。而香港的差饷税就是物业税，即这类空置的住房其空置税是所评估的差饷的200％。而温哥华最近开征的住房空置税主要是指个人手中持有的住房既不出租出不自住。

对于开征上述两类住房的空置税，其理由肯定是十分充分。国内一些城市许多居民居住条件非常差，甚至于不少居民无居所，但不少人一旦持有放在那里空置，肯定是对社会资源严重的浪费，通过征收住房空置税把这类的住房挤出来，或是出租，或卖出，应该是政府的一种责任。现在的问题是，住房的空置如何来界定，住房空置征收的税率是多少，要设定一个合适的标准是非常困难的。如果征收空置税的成本在大于所获得的税收收益，如果空置住房标准能够找到各种规避的方式，如果住房空置税率所达到效应微乎其微，比如早几年中国在上海和重庆征收房地产税那样，那么这种住房空置税的出台所起到作用同样会十分有限。更不用说通过征收住房空置税来挤出房地产泡沫了。

今年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括各类立法项目116件。其中，第一类项目69件，即条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议。此外，还有47件列入第二类项目，需要抓紧工作、条件成熟时提请审议。所谓空置税并未出现在上述立法规划中。换言之，如无意外情况，自2018年至2023年，空置税不会进入人大的立法议程。

所以，要通过房地产税收政策挤出当前中国房地产泡沫，就得针对性调整当前房地产市场的消费税、流转税，同时出台住房空置税。因为，无论是住房的交易税还是住房交易所得税，这些税收不仅容易界定，只要购买与交易，其税收就生成，而且会相当具有针对性。比如最近韩国出台的房地产交易所得税，无论是对住房还是对地区都具有十分针对性。其税收政策手起刀落，立竿见影。在这种住房税收政策进行重大调整的情况下，同时有针对性出台住房空置税（不同的地区采取不同的空置税税率），这样才能对当前国内房地产泡沫起到真正的遏制作用。如果是单独的政策，开征住房空置税其效果如何是不确定的。

(房掌柜整理来自金融界网站、一财消息)