一二线城市年末土地供应井喷 房企土地投资回归理性

房企过冬

　　时值年末，土地市场持续升温。数据显示，11月一二线城市合计供应土地已近1500宗。在这背后：部分资金充裕的房企正积极拿地备货。而资金链紧绷的房企则收缩战线、出售资产，转型求生存。房企间的实力分化也越来越明显，“50强”已成为房企融资过程中的关键门槛。另外，房地产融资渠道正持续收紧，开发贷、发债、股权融资及海外融资受限，由此信托融资也变得愈发重要。

　　临近年底，土地市场迎来久违的成交高峰。

　　11月26日，北京出让的13宗地块中成交12宗，成交总金额高达316.46亿元，单日成交数量与金额均为史上最高;当天，北京、上海、杭州等多个城市，合计成交土地金额达428.2亿元。

　　一二线城市土地市场似乎正在回暖。据21世纪经济报道记者统计，整个11月，一二线城市合计供应土地已近1500宗，往日供应稀缺的深圳加入推地大军;12月，热点城市厦门、南京也都将迎来年底的出让热潮，合计入市地块达30宗、起拍总价255.8亿元。

　　多位业内人士表示，虽然一二线城市调控政策严格，但对于部分资金充裕的房企来说，依然会集中拿地。而土地供应大幅增加，意味着在未来将上市大量的房源。

　　这使得供需结构缓解，未来房价有望保持平稳。“土地供应的大幅增加，会在一两年后形成供应量，市场整体来说将保持稳定。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌表示。

　　值得关注的是，在部分城市，供应的大幅增加给开发商带来了去化和竞争压力，比如北京的限竞房在短期内供应大增，在很大程度上平抑了整体房价。

　　年底抢地潮

　　中国房地产在2018年进入下行周期，土地市场亦是如此。

　　过去的10个月，土地流拍现象在多地上演。据广发证券统计，前三季度土地流拍数量已达到888宗，10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。

　　年内，大部分城市卖地金额涨幅放缓，截至11月26日，全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿，同比上涨7.3%，是多年来的最低涨幅。

　　到了年底，地方开始坐不住了。大部分卖地持平或者减少的城市，开始明显增加土地供应;部分城市修改土地出让规则，包括减少保证金、共用保证金等，减低土地成交门槛，导致年末土地成交高峰出现。

　　例如，11月7日，广州集中挂牌了18宗地块，总起拍价约316.8亿元，刷新了今年起拍总价纪录;同日，济南一口气推出12宗土地，总面积约为45万平方米，总起始价约为46.49亿元。

　　土地稀缺的深圳，也开始加推地块。据深圳土地交易中心官网显示，截至目前，11月共计有11宗地块出让，其中包括居住用地4宗，商业办公地5宗，物流用地和工业用地各1宗。

　　据统计，一线城市11月供应土地合计高达90宗，刷新了最近几年纪录，而二线城市供应量也有所上涨，11月供应了土地合计1400宗，创年内新高。

　　这一趋势在12月还将延续。因交地原因未赶上11月出让热潮的厦门，随着中止地块的恢复出让及新增供应，12月将有8宗地块陆续入市交易，新增供应77.86万平方米，总起拍价达137亿元;南京(不含溧水、高淳)也将在11月29日至12月18日出让22宗地块，起拍总价118.8亿元。

　　供应的提升带动着开发商的拿地热情。

　　据东方证券监测，11月19日至11月23日一周内，26大城市在土地出让金上升的情况下，成交土地数依然达到26块。

　　热情从成交价也得以体现，中原地产数据显示，11月一线城市楼面均价为10221.62元/平方米，环比上涨33.33%。

　　成交的溢价率则出现分化。以北京11月26日成交地块为例，除了采育0128地块竞争到溢价率49.3%外，大部分依然处于平稳中，基本溢价率集中在20%左右，与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行，少数土地溢价率为1.56%，甚至0.5%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从近期土地市场报价与最后竞价情况看，土地市场最大的特点是并没有想象中那么冷，房企依然积极拿地，特别是优质地块，争抢依然激烈。